Как узаконить ремонт в новостройке, купленной без стен, – и почему это нужно обязательно сделать

Квартиру в новостройке можно приобрести отделанной, однако, многие предпочитают покупать жильё «в бетоне»: в этом случае можно всё сделать сразу же по своему вкусу. С точки зрения права, есть некоторые моменты, которые нужно учитывать, затевая ремонт.

🏠 Подводные камни при ремонте в квартире в новостройке со свободной планировкой

В последние годы застройщики часто предлагают покупателям «свободную планировку». По сути, это означает, что в квартире установлены только несущие стены (обычно из монолитного бетона), а межкомнатных нет вообще. Подразумевается, что после этого покупатель может ставить перегородки так, как ему заблагорассудится. Выглядит такая идея довольно привлекательно – однако нет добра без худа.

Дело в том, что каждый дом должен быть в соответствии со статьёй 55 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ введён в эксплуатацию, и на этот ввод должно быть получено разрешение. А для того, чтобы надзорный орган его выдал, застройщик должен, согласно пункту 12 части 3 указанной выше статьи, предоставить и технический план объекта. И вот тут возникает главная проблема для покупателя: если застройщик продал квартиру без стен – то и на плане она отражена без них же.

Следовательно, единственный вариант ремонта в квартире со свободной планировкой – просто отделать стены, пол и потолок по своему вкусу, сделать электроразводку, установить сантехнику… и всё. Дальше можно только жить в помещении, ограниченном внешними несущими стенами. Любая установка перегородок может уже рассматриваться, как перепланировка. А это совершенно отдельная и довольно «бумажная» процедура, предусмотренная главой 4 Жилищного кодекса (ЖК) РФ.

Чем чревато признание ремонта перепланировкой

Само понятие перепланировки установлено Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя РФ №170 от 2003 года). Пункт 1.7.1 Правил и норм указывает, что перепланировка включает в себя:

• перенос и разборку перегородок;
• перенос и устройство дверных проёмов;
• разделение или укрупнение квартир и т. д.

Легко заметить, что всё это полностью соответствует тому, что придётся делать владельцу, купившему квартиру «в бетоне».

ЖК РФ требует, чтобы любая перепланировка была согласована с надзорными органами. Соответственно, если такого согласования нет, то наступают последствия, предусмотренные статьёй 29 ЖК РФ:

1. Обязанность вернуть квартиру в то состояние, в котором она была.
2. Штраф. Статья 29 ЖК РФ ссылается на «ответственность, предусмотренную законодательством», и здесь имеется в виду статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) РФ. Часть 2 этой статьи предусматривает, что самовольная перепланировка карается штрафом для граждан от 2 до 2,5 тысяч рублей, а для юридических лиц или ИП – уже от 40 до 50 тысяч рублей.
3. Возможная принудительная продажа квартиры с торгов с вычетом из полученных за неё денег расходов на судебный процесс. При этом новый собственник обязан будет привести квартиру в то состояние, в котором она указана в технических документах на дом.

При этом статья 29 ЖК РФ допускает возможность, что суд признает перепланировку допустимой – однако, заранее надеяться на это не стоит.

Таким образом, покупая квартиру со свободной планировкой, гражданин за свои же деньги дополнительно получает изрядную головную боль. Продать, обменять, завещать или сделать ещё что-то с квартирой с неузаконенным ремонтом – практически невозможно.

🛠 Как согласовать ремонт в квартире, купленной «в бетоне»

Поскольку платить штраф, ломать только что возведённые перегородки, а то и лишаться квартиры ни один разумный человек не захочет, ремонт (который практически всегда оказывается перепланировкой) надо согласовывать и узаконивать. Разберём, как это делается.

Когда нужно начинать согласование

И пункт 1.7.1 Правил и норм, и статья 26 ЖК РФ однозначны: получать разрешение на перепланировку, согласовывая его с надзорными органами, нужно ещё до того, как начат ремонт. Для этого сначала подаётся заявление (его форма установлена Постановлением Правительства РФ №266 от 2005 года) – и только потом начинается работа.

Единственный вариант, при котором согласование не потребуется – это ситуация, когда внутренних перегородок нет, но на плане они обозначены. Обычно в таком случае на бетонном полу выкладывается основание будущей стены – один-два ряда кирпича. В этом случае стену можно ставить смело – но именно на этом основании: тут она согласована с БТИ. Перенос хотя бы на десяток-другой сантиметров потребует уже согласования.

Что же касается согласования после проведения ремонта, то это теоретически возможно – но лишь после того, как будет уплачен штраф за самовольную перепланировку. И не факт, что удастся узаконить проведённую работу: статья 27 ЖК РФ даёт право надзорным органам в определённых случаях отказать в согласовании.

Необходимые документы

Чтобы пройти процедуру согласования, от владельца жилья со свободной планировкой потребуются:

1. План этажа, на котором расположено жильё.
2. Техпаспорт на квартиру. Его, скорее всего, придётся заказывать самостоятельно: по действующему законодательству застройщик его делать уже не обязан.
3. Проект перепланировки. Нужно обратить внимание: составлять проект должно специализированное бюро, состоящее в СРО (саморегулируемой организации) проектировщиков, действующей в соответствии с главой 6.1 ГрК РФ. Если его начертит сам владелец – с ним и разговаривать никто не станет.
4. Справка от застройщика о том, что обязанности по оплате за покупку квартиры выполнены, либо договор долевого участия в строительстве.
5. Если квартира куплена уже после ввода дома в эксплуатацию – то разрешение на ввод, а также договор купли-продажи жилья и выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимость), подтверждающая право собственности на это жильё.
6. Заявление на согласование по установленной Правительством форме. Оно должно быть подписано каждым из собственников квартиры, если она покупалась несколькими лицами (например, в браке).

Как и куда обращаться

Процедура согласования будет выглядеть следующим образом:

1. Собственник получает у застройщика копию плана этажа и заказывает в БТИ технический паспорт на свою квартиру.
2. Затем он обращается в проектную организацию (имеющую допуски СРО на этот вид деятельности) и заказывает проект перепланировки.
3. Когда план готов, он вместе с заявлением и другими документами подаётся в жилищную инспекцию (как конкретно она называется и где находится – нужно в каждом городе узнавать отдельно, обратившись в местную администрацию). Сделать это можно, явившись туда на приём лично либо подав документы через МФЦ (многофункциональный центр). Также, если есть подтверждённый аккаунт на портале Госуслуги, заявление можно подать и в электронной форме.
4. Дальше нужно ждать решения. Срок его вынесения зависит от загруженности инспекции, но в любом случае будет составлять не более месяца.
5. По итогам рассмотрения документов инспекция может отказать в согласовании. Отказ должен быть мотивированным с указанием тех нарушений, которые были допущены собственником квартиры при подготовке документов. Тогда нужно просто переделать всё и подать заявление повторно.
6. Если комиссия дала добро – можно начинать ремонт. По срокам он должен уложиться в то время, которое указано в разрешении на перепланировку (обычно этот срок равен 12 месяцам).
7. После того как возведение внутриквартирных стен закончено, собственник должен снова уведомить жилищную инспекцию. Оттуда явится с визитом комиссия специалистов и осмотрит результат работы, чтобы проверить, действительно ли возведённые стены соответствуют плану.
8. После приёмки комиссией работ собственник снова обращается в БТИ, заказывая уже техпаспорт на квартиру с внесёнными изменениями.
9. Когда обмер квартиры специалистами БТИ сделан, техпаспорт должен быть внесён в базу данных по недвижимости. Для этого нужно обратиться (через МФЦ, «Госуслуги» или напрямую) в местное отделение Росреестра, направив туда заявление о внесении изменений в кадастровые данные и техпаспорт на квартиру.

✨ Заключение

Подведём итоги:

1. Покупка квартиры со свободной планировкой («в бетоне») только выглядит заманчиво. На самом деле для того, чтобы строить внутриквартирные стены, придётся получить разрешение.
2. Самовольная постройка стен чревата разнообразными неприятностями от сравнительно небольшого штрафа до судебного требования снести всё и сделать, как указано в плане.
3. Прежде чем приступать к ремонту, нужно заказать план перепланировки, а потом согласовать её в надзорном органе (жилищной инспекции).
4. После того как разрешение получено, комиссия из жилинспекции должна проверить соответствие выполненных работ плану.
5. В финале придётся регистрировать внесённые изменения в Росреестре.

Нужно ли это вам и стоит ли возможность спланировать квартиру по своему вкусу длительной бюрократической процедуры – решать собственнику жилья.