Юридическая чистота квартиры. Чек-лист по самостоятельной проверке

При покупке квартиры возникает необходимость проверить ее юридическую чистоту, чтобы избежать неприятных «сюрпризов». Лучше поручить это профессиональному юристу, но обычно его услуги стоят недешево. Можно проверить квартиру и самостоятельно. Главное – подойти к делу с дотошностью и внимательностью.

📋 Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой

Скачать памятку

🖌 Получить выписку из ЕГРН

Суть. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – документ, с помощью которого покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. В выписке содержится информация не только о собственниках жилья, но и информация о перепланировках и возможных запретах или обременениях – например, если на квартиру наложен арест, или она находится в залоге у банка. Также в выписке отражается кадастровая стоимость, на основании которой рассчитывается ежегодный имущественный налог.

Действия. Получить выписку можно, подав запрос в МФЦ. Сделать это вправе любой гражданин – и для этого не нужно быть собственником квартиры. Бесплатно выписку не дадут: придется заплатить госпошлину 750 рублей. Другой вариант – заказать выписку онлайн через специальный сервис на сайте Росреестра.

Заказать выписку онлайн

🔎 Проверить основание права собственности

Суть и действия. Очень важно понимать, на каком основании у продавца возникло право собственности на квартиру. Во-первых, это поможет избежать откровенных мошенников. Во-вторых, позволит не заключать высокорисковые сделки.

В свидетельстве о праве собственности всегда указывается, на каком основании была получена квартира (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Должно насторожить, если право собственности возникло при купле-продаже, но покупка была недавней, и за последние несколько лет такие сделки совершались неоднократно, в результате чего за последние годы у квартиры сменилось сразу несколько собственников. Такая картина характерна для мошеннических схем.

Если право собственности возникло в результате приватизации, обязательно задайте вопрос о несовершеннолетних детях. Государство давало квартиры не только на взрослых, но и на детей, но при приватизации дети нередко не указывались в договорах, как собственники.

При возникновении права собственности по договору дарения или при наследовании остается риск оспаривания права на квартиру другими наследниками. Оптимально, если квартира была унаследована или подарена минимум 3 года назад (столько составляет срок исковой давности при оспаривании). При ипотеке многие банки отказываются брать в залог недвижимость, если с момента вступления в наследство прошло менее года.

В целом сделки с квартирами, полученными недавно в наследство или в дар, нельзя назвать опасными, хотя риск здесь всегда выше, чем при сделках с недвижимостью, которая была в собственности у продавца в течение 3-5 лет. Но в таком случае лучше попросить у продавца какие-либо доказательства того, что других наследников на продаваемую квартиру нет.

📜 Получить справку о зарегистрированных лицах

Суть и действия. Чтобы проверить всех зарегистрированных в квартире лиц, попросите предоставить справку о регистрации по месту жительства (форма №9). Получить такую справку может собственник или любое лицо, зарегистрированное в квартире, бесплатно в МФЦ в день обращения. Для получения понадобится паспорт и документ на право собственности.

В справке содержатся сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире. Чтобы узнать, кто был прописан в квартире ранее, нужно попросить у сотрудников МФЦ архивную выписку по форме №9 – она тоже бесплатна.

Такая справка поможет понять, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние или, например, граждане, отбывающие срок в заключении, которые впоследствии могут заявить права на жилплощадь.

💁‍♀️ Проверить возможных проблемных собственников

Суть и действия. Есть три проблемные категории собственников – несовершеннолетние, недееспособные и физически отсутствующие при совершении сделки купли-продажи.

Что касается несовершеннолетних собственников, то если квартира или ее часть принадлежит ребенку, то для сделки в обязательном порядке требуется согласие органов опеки. Без согласия опеки сделка невозможна, а если ее даже каким-то образом зарегистрируют, то при обращении в суд в будущем квартира будет возвращена несовершеннолетнему, права которого были нарушены.

При недееспособном собственнике его родственники также могут отсудить недвижимость обратно. Чтобы убедиться в том, что человек отдает отчет в своих действиях и может заключать сделки с недвижимостью, требуйте свежие справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД).

Иногда бывает, что собственник квартиры отсутствует (например, проживает в другой стране) и на сделку приехать не может. В этом случае купля-продажа квартиры осуществляется его представителем по доверенности. Тут нужно быть предельно внимательным, поскольку мошенники чаще всего действуют по доверенностям. Поэтому, если есть возможность, от покупки квартиры по доверенности лучше изначально отказаться.

Если такой возможности нет, необходимо внимательно прочитать текст самой доверенности – там должно быть разрешение на совершение действий по купле-продаже недвижимости. Если с формулировками все в порядке, доверенность нужно проверить на действительность. Нередки случаи, когда доверитель отзывает доверенность, она уже недействительна, но мошенники пользуются ею, как действующим документом.

Проверить доверенность на подлинность и актуальность

Кроме того, на большинстве новых нотариальных документов теперь есть QR-код. Более полную информацию об этом можно узнать из разъяснения ФНП от 28.12.2020. С 2021 года большинство нотариальных документов маркируются QR-кодом, который обеспечивает цифровую защиту от подделок. QR-код размещен в правом нижнем углу документа. Для его «чтения» подойдет любое сканирующее устройство – проще всего это сделать с помощью смартфона. Для этого на смартфон скачивается специальная программа для чтения QR-кодов. Их очень много, большинство – бесплатные. Затем смартфон наводится на маркировку, сканирует ее – и на экране смартфона появляется ссылка, пройдя по которой, можно увидеть все реквизиты доверенности: ФИО заявителя, дату совершения нотариального действия, регистрационный номер, ФИО нотариуса. Эти реквизиты нужно сравнить с указанными в доверенности – если они совпадают, значит, все в порядке.

Все нотариальные действия сейчас регистрируются в Единой информационной системе (ЕИС), поэтому проверка по QR-коду покажет, есть ли документ в нотариальной базе.

🙋‍♂️ Попросить согласие супруга на сделку

Суть и действия. Если квартира приобреталась в браке, то при продаже продавец должен предоставить согласие супруга на сделку. Согласие не может быть устным или составленным в произвольной письменной форме – это документ, заверяемый только у нотариуса.

Продавец может сказать, что согласие супруга – документ необязательный, но это не так.

Если квартира считается совместно нажитым имуществом, то без нотариального согласия сделку могут просто не зарегистрировать из-за нарушения интересов третьего лица.

Если собственник квартиры в разводе, стоит убедиться в отсутствии имущественных претензий со стороны бывшего супруга. Для этого попросите показать решение суда о разделе совместного имущества.

Согласия супруга на сделку не требуется только в случаях, когда квартира была получена по наследству или по договору дарения (оформление дарственной).

👩‍💻 Проверить паспорт продавца через сервис МВД

Суть и действия. Помимо документов на квартиру, стоит проверить и паспорт собственника, чтобы убедиться, что он именно тот, за кого себя выдает. Для этого можно воспользоваться бесплатным онлайн-сервисом на сайте МВД России. Сервис позволяет узнать, действителен ли паспорт гражданина – для запроса понадобится ввести только серию и номер документа.

Проверить паспорт

Если все в порядке, то проверьте, чтобы указанные в паспорте данные (ФИО, серия, номер) совпадали с данными в выписке ЕГРН и других документах на квартиру. Если продавец говорит, что после покупки ныне продаваемого жилья менял паспорт, на предпоследней странице паспорта всегда ставится отметка о выданном ранее документе.

📃 Попросить справки из ПНД и НД

Суть и действия. Перед покупкой квартиры продавец обязан предоставить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что он не состоит на учете. Требуйте справки вне зависимости от возраста, семейного положения и места работы продавца. Ошибочно полагать, что подобные справки нужны только при сделках с пожилыми людьми – это не так.

Документы из диспансеров должны быть свежие, оптимально – взятые непосредственно перед заключением сделки. Это даст гарантию дееспособности продавца и исключит риск возможности оспаривания купли-продажи в будущем на основании того, что на момент сделки продавец якобы не осознавал свои действия.

Старые справки из ПНД и НД (взятые несколько месяцев или год назад) не подойдут.

💰 Проверить наличие задолженностей

Суть и действия. Обязательно запросите у продавца все квитанции, подтверждающие своевременную оплату коммунальных услуг. Также о наличии задолженностей можно узнать через МФЦ – такие сведения содержатся в едином жилищном документе (ЕЖД) или отдельной справке.

Наличие долгов особенно актуально в свете того, что последние годы собственники жилья обязаны уплачивать взносы на капремонт. Задолженности по капитальному ремонту прежнего собственника после заключения сделки купли-продажи переходят новому собственнику.

✨ Резюме

Проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно можно. При этом нужно быть внимательным, постараться не упускать мелочей и приготовиться запастись терпением и временем.