ZakonGuru
Назад

Стоит ли покупать изъятую банком квартиру

Опубликовано: 26.08.2020
Время на чтение: 6 мин
0
126

Популярность и повсеместность ипотечного кредитования привели к тому, что на рынке все чаще появляются квартиры, находящиеся в залоге у банка и выставляемые им же на торги. Как правило, это связано с невозможностью граждан выплачивать ежемесячный взнос по ипотеке.

Разберемся, стоит ли приобретать такую недвижимость, насколько это опасно и может ли быть выгодно.

🏛 Какая недвижимость выставляется на торги

На основании ст. 348 ГК РФ банк имеет право выставить квартиру на торги, если сумма не исполненного заемщиком обязательства превышает 5% от суммы стоимости недвижимости. Также на торги могут выставить квартиру, если заемщик за год более трех раз нарушил сроки внесения ежемесячного платежа.

В таких случаях у банка есть законное основание забрать себе залог (квартиру) в счет погашения взятого ипотечного кредита. Залоговая недвижимость может заинтересовать тех, кто хочет купить квартиру со скидкой, поскольку банк зачастую немного сбрасывает цену, чтобы поскорее продать жилплощадь и закрыть долговые обязательства.

Банки начинают продажи залоговой недвижимости или на основании соответствующего судебного решения, или после согласия на сделку заемщика. Первый вариант происходит, если должник не желает платить и урегулировать спор в мирном порядке, а второй вариант – когда стороны смогли договориться добровольно.

Таким образом, не нужно бояться, что приобретение залогового имущества – это что-то непонятное и незаконное. Но своя специфика у таких сделок есть.

💸 Специфика купли-продажи

Залоговая недвижимость может реализовываться тремя путями:

  1. По согласию заемщика и банка.
  2. Через продажу на аукционах.
  3. Через публичные торги.

По согласию заемщика и банка

Данный вариант возможен, если банк в индивидуальном порядке согласится на сделку по покупке залогового жилья, но не на условиях стандартной купли-продажи, а на условиях переоформления ипотеки.

На практике это выглядит так: потенциальный покупатель подает документы в банк, после чего ипотечный договор переоформляется на него. Ипотечные обязательства берет на себя новый заемщик, а также он должен компенсировать прежнему заемщику ту сумму задолженности, которая уже была выплачена на момент переоформления договора.

В реальности этот вариант встречается нечасто и причин этому две. Первая причина – обременение с квартиры не будет снято до тех пор, пока она в залоге у банка. Поэтому новый владелец не может в это время зарегистрировать на нее право собственности. А банки не снимают обременение, пока долговые обязательства не будут полностью погашены. Получается замкнутый круг. Между закрытием долга и подачей документов на регистрацию права собственности могут пройти месяцы. На профессиональном жаргоне это время называется «период страха».

Вторая причина – вариант с переоформлением ипотечного договора больше всего подойдет тем, кто готов сразу погасить всю сумму долга. Но большинство покупателей на рынке недвижимости не могут себе этого позволить и сами берут ипотеку.

Вы бы рискнули купить находящуюся в залоге у банка квартиру?
Да – не вижу рисков, если подходить к делу с умомНет – мне кажется, слишком много «подводных камней»У меня самого квартира в залоге у банка и ипотека на 15 лет

Продажа на аукционах

Очень распространенный вариант. Существуют специализированные сайты, представляющие собой витрину залогового имущества. Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на сайте, ознакомиться с предложениями и внести задаток. У разных банков размер задатка может различаться, но обычно это около 5% от начальной цены продажи залоговой квартиры, которая определяется независимым оценщиком. После этого потенциальные покупатели предлагают свою цену на объект, при этом их предложения не могут быть ниже первоначальной стоимости.

Как и в любом аукционе, выигрывает тот, кто предложит большую цену. Залоговую недвижимость можно оплатить сразу при наличии средств или оформить кредит в этом же банке. Победителю внесенный задаток засчитывается в стоимость покупки, а остальным участникам аукциона возвращается.

Публичные торги

Торги возможны в случае, если заемщик не выплачивает ипотеку и не хочет продавать квартиру добровольно. Тогда на основании вынесенного судебного решения банк выставляет недвижимость на торги. Узнать о них можно на сайте самого банка или на сайте ФССП. Торги проводятся на специализированных интернет-площадках.

Главное отличие торгов от аукциона в том, что проведение торгов возможно только на основании судебного решения. То есть сначала обязателен процесс, где суд выносит решение в пользу банка и постановляет обратить взыскание на заложенную недвижимость. Сам принцип процедуры не отличается от аукциона – потенциальные покупатели предлагают свои цены, которые должны быть выше стартовой. Победителем становится тот, кто предложил больше всех.

Если в ходе торгов недвижимость реализовать не удалось, то проводятся повторные торги. При отсутствии предложений банк может снизить цену на объект в среднем на 10-30%.

Покупка квартиры по доверенности
Читать
Как купить квартиру в новостройке
Смотреть
Как сбить цену на квартиру
Подробнее

🤝 Плюсы и минусы сделок

К плюсам таких сделок можно отнести:

  1. Возможность приобрести недвижимость с хорошей скидкой.
  2. Качественное и юридически чистое жилье – поскольку перед ипотекой банк проверяет и одобряет не только заемщика, но и залоговое имущество.
  3. Сделку оформляют организаторы аукциона или торгов.
  4. Возможность оперативно взять ипотеку на приобретаемое жилье.

К минусам таких сделок можно отнести:

  1. Сложности с поиском покупателя – некоторые боятся связываться с залоговой недвижимостью.
  2. Сроки заключения сделок с залоговыми объектами всегда на несколько недель дольше обычных (поэтому доверять можно только надежным банкам, у которых нет риска отзыва лицензии).
  3. Возможность оспаривания бывшим собственником изъятия квартиры и ее возврат.
  4. Наличие в квартире жильцов, которых нельзя выписать, например, несовершеннолетних детей.

👇 Как подстраховаться при покупке

При приобретении залоговой квартиры стоит попробовать минимизировать риски. Самое главное – не полагаться во всем на банк, а самому дополнительно изучить все документы на квартиру.

Нужно убедиться, что в квартире нет еще собственников, которых проблематично будет выселить. Особенно это актуально, если при первоначальном приобретении продавец использовал средства материнского капитала. В таком случае органы опеки могут потребовать восстановить ребенка в правах, и он станет сособственником.

Нужно также следить за законностью процедуры торгов. Если торги были проведены с нарушениями, то продавец квартиры имеет право обратиться в суд, чтобы признать их недействительными.

Чтобы обезопасить себя, рекомендуется запросить у организаторов судебное решение, на основании которого стала возможна реализация имущества, а также правила проведения торгов.

Зачем нужен первоначальный взнос при ипотеке
Читать
Как оформить ипотеку в 2020 году. Программы господдержки
Подробнее
5 важных вещей о налоговом вычете при ипотеке
Смотреть

❗ Стоит ли покупать такую недвижимость? Мнение эксперта

Мнение эксперта
Илья Тарасов
Предприниматель

Необходимо понимать, что залоговое имущество продают в самых крайних случаях, когда других способов расплатиться с долгами у прежнего заемщика нет.

Чтобы минимизировать риски, не стоит приобретать такую квартиру напрямую у продавца: лучше сделать это у банка через аукцион или торги. Избежать неприятностей удастся, если выбрать крупный надежный банк.

Нелишним будет дополнительно проверить прежнего собственника. Если у него имеются другие долги, помимо ипотечных – например, алиментные или по коммуналке, то после снятия банком обременения может возникнуть новое по инициативе ФССП.

Покупка залоговой недвижимости подойдет людям, которые хотят сэкономить, но при этом оценивают все риски и взвешенно подходят к ситуации.

❓ Часто задаваемые вопросы

Можно купить только залоговую жилую недвижимость? Или коммерческие помещения тоже?

Можно купить и коммерческие помещения.

Какие банки обычно занимаются реализацией залоговых квартир?

Все, которые занимаются ипотечным кредитованием. Но связываться стоит только с проверенными и надежными.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру? Может ли бывший собственник предъявлять на нее права?

Может, но сотрудничество с серьезным банком и проведение торгов или аукциона по всем правилам уменьшает риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Ольга Субботина
Юрист. Специальный корреспондент сайта ZakonGuru
Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»
, ,
Поделиться
Похожие записи
Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85
Adblock
detector