Стоит ли покупать изъятую банком квартиру
Популярность и повсеместность ипотечного кредитования привели к тому, что на рынке все чаще появляются квартиры, находящиеся в залоге у банка и выставляемые им же на торги. Как правило, это связано с невозможностью граждан выплачивать ежемесячный взнос по ипотеке.
Разберемся, стоит ли приобретать такую недвижимость, насколько это опасно и может ли быть выгодно.
🏛 Какая недвижимость выставляется на торги
На основании ст. 348 ГК РФ банк имеет право выставить квартиру на торги, если сумма не исполненного заемщиком обязательства превышает 5% от суммы стоимости недвижимости. Также на торги могут выставить квартиру, если заемщик за год более трех раз нарушил сроки внесения ежемесячного платежа.
В таких случаях у банка есть законное основание забрать себе залог (квартиру) в счет погашения взятого ипотечного кредита. Залоговая недвижимость может заинтересовать тех, кто хочет купить квартиру со скидкой, поскольку банк зачастую немного сбрасывает цену, чтобы поскорее продать жилплощадь и закрыть долговые обязательства.
Банки начинают продажи залоговой недвижимости или на основании соответствующего судебного решения, или после согласия на сделку заемщика. Первый вариант происходит, если должник не желает платить и урегулировать спор в мирном порядке, а второй вариант – когда стороны смогли договориться добровольно.
Таким образом, не нужно бояться, что приобретение залогового имущества – это что-то непонятное и незаконное. Но своя специфика у таких сделок есть.
💸 Специфика купли-продажи
Залоговая недвижимость может реализовываться тремя путями:
- По согласию заемщика и банка.
- Через продажу на аукционах.
- Через публичные торги.
По согласию заемщика и банка
Данный вариант возможен, если банк в индивидуальном порядке согласится на сделку по покупке залогового жилья, но не на условиях стандартной купли-продажи, а на условиях переоформления ипотеки.
На практике это выглядит так: потенциальный покупатель подает документы в банк, после чего ипотечный договор переоформляется на него. Ипотечные обязательства берет на себя новый заемщик, а также он должен компенсировать прежнему заемщику ту сумму задолженности, которая уже была выплачена на момент переоформления договора.
В реальности этот вариант встречается нечасто и причин этому две. Первая причина – обременение с квартиры не будет снято до тех пор, пока она в залоге у банка. Поэтому новый владелец не может в это время зарегистрировать на нее право собственности. А банки не снимают обременение, пока долговые обязательства не будут полностью погашены. Получается замкнутый круг. Между закрытием долга и подачей документов на регистрацию права собственности могут пройти месяцы. На профессиональном жаргоне это время называется «период страха».
Вторая причина – вариант с переоформлением ипотечного договора больше всего подойдет тем, кто готов сразу погасить всю сумму долга. Но большинство покупателей на рынке недвижимости не могут себе этого позволить и сами берут ипотеку.
Продажа на аукционах
Очень распространенный вариант. Существуют специализированные сайты, представляющие собой витрину залогового имущества. Для участия в аукционе нужно зарегистрироваться на сайте, ознакомиться с предложениями и внести задаток. У разных банков размер задатка может различаться, но обычно это около 5% от начальной цены продажи залоговой квартиры, которая определяется независимым оценщиком. После этого потенциальные покупатели предлагают свою цену на объект, при этом их предложения не могут быть ниже первоначальной стоимости.
Как и в любом аукционе, выигрывает тот, кто предложит большую цену. Залоговую недвижимость можно оплатить сразу при наличии средств или оформить кредит в этом же банке. Победителю внесенный задаток засчитывается в стоимость покупки, а остальным участникам аукциона возвращается.
Публичные торги
Торги возможны в случае, если заемщик не выплачивает ипотеку и не хочет продавать квартиру добровольно. Тогда на основании вынесенного судебного решения банк выставляет недвижимость на торги. Узнать о них можно на сайте самого банка или на сайте ФССП. Торги проводятся на специализированных интернет-площадках.
Главное отличие торгов от аукциона в том, что проведение торгов возможно только на основании судебного решения. То есть сначала обязателен процесс, где суд выносит решение в пользу банка и постановляет обратить взыскание на заложенную недвижимость. Сам принцип процедуры не отличается от аукциона – потенциальные покупатели предлагают свои цены, которые должны быть выше стартовой. Победителем становится тот, кто предложил больше всех.
Если в ходе торгов недвижимость реализовать не удалось, то проводятся повторные торги. При отсутствии предложений банк может снизить цену на объект в среднем на 10-30%.
🤝 Плюсы и минусы сделок
К плюсам таких сделок можно отнести:
- Возможность приобрести недвижимость с хорошей скидкой.
- Качественное и юридически чистое жилье – поскольку перед ипотекой банк проверяет и одобряет не только заемщика, но и залоговое имущество.
- Сделку оформляют организаторы аукциона или торгов.
- Возможность оперативно взять ипотеку на приобретаемое жилье.
К минусам таких сделок можно отнести:
- Сложности с поиском покупателя – некоторые боятся связываться с залоговой недвижимостью.
- Сроки заключения сделок с залоговыми объектами всегда на несколько недель дольше обычных (поэтому доверять можно только надежным банкам, у которых нет риска отзыва лицензии).
- Возможность оспаривания бывшим собственником изъятия квартиры и ее возврат.
- Наличие в квартире жильцов, которых нельзя выписать, например, несовершеннолетних детей.
👇 Как подстраховаться при покупке
При приобретении залоговой квартиры стоит попробовать минимизировать риски. Самое главное – не полагаться во всем на банк, а самому дополнительно изучить все документы на квартиру.
Нужно убедиться, что в квартире нет еще собственников, которых проблематично будет выселить. Особенно это актуально, если при первоначальном приобретении продавец использовал средства материнского капитала. В таком случае органы опеки могут потребовать восстановить ребенка в правах, и он станет сособственником.
Нужно также следить за законностью процедуры торгов. Если торги были проведены с нарушениями, то продавец квартиры имеет право обратиться в суд, чтобы признать их недействительными.
Чтобы обезопасить себя, рекомендуется запросить у организаторов судебное решение, на основании которого стала возможна реализация имущества, а также правила проведения торгов.
❗ Стоит ли покупать такую недвижимость? Мнение эксперта
Необходимо понимать, что залоговое имущество продают в самых крайних случаях, когда других способов расплатиться с долгами у прежнего заемщика нет.
Чтобы минимизировать риски, не стоит приобретать такую квартиру напрямую у продавца: лучше сделать это у банка через аукцион или торги. Избежать неприятностей удастся, если выбрать крупный надежный банк.
Нелишним будет дополнительно проверить прежнего собственника. Если у него имеются другие долги, помимо ипотечных – например, алиментные или по коммуналке, то после снятия банком обременения может возникнуть новое по инициативе ФССП.
Покупка залоговой недвижимости подойдет людям, которые хотят сэкономить, но при этом оценивают все риски и взвешенно подходят к ситуации.