Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве физического лица и можно ли сохранить жилье?

Существенная часть кредитов приходится на ипотечные. Согласно статистике, вместе с количеством выданных кредитов растет и число просроченных займов. В этом случае перед заемщиками возникает угроза потери ипотечной квартиры и признания должника банкротом.

Законодательная база


Правовые отношения между заемщиками и залогодержателем в процессе признания должника финансово несостоятельным регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Гражданско-процессуальным кодексом.
  2. Гражданским кодексом.
  3. ФЗ «Об ипотеке».
  4. ФЗ-127 «О несостоятельности».

Последний документ применительно к рядовым гражданам начал свое действие в 2015 году и дает возможность физлицам официально объявить о своей финансовой неплатежеспособности. До этого граждане не имели возможности объявлять о своем банкротстве.

Право на объявление себя банкротом при наличии ипотечной недвижимости допускается в следующих случаях:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  1. Если суммарная стоимость всех долгов составляет не менее 500 тыс. р. Но если цена имущества должника ниже указанной величины, то допускается инициировать банкротство и с меньшей суммой долга.
  2. Суд выносит решение о несостоятельности, если он смог доказать объективность причин, которые привели к финансовому краху. К подобного рода обстоятельствам можно отнести утрату работы, тяжелую болезнь должника или членов его семьи, форс-мажорные обстоятельства (пожар, авария и пр.).
  3. К рассмотрению принимают иски с просроченной задолженностью не менее 3 месяцев.

Подать заявление о признании должника банкротом может как он сам, так и конкурсные кредиторы. В 2018 году величина госпошлины за подачу заявления о банкротстве сократилась в 20 раз с 6 000 до 300 р.

Что будет с ипотечной квартирой при несостоятельности физического лица

Объявление должника банкротом не аннулирует его обязательства перед банками и не снимает с него финансового беремени в автоматическом режиме.

Должника могут объявить банкротом и списать задолженность только после реализации принадлежащего ему имущества. Деньги от продажи идут на погашение задолженности перед кредиторами, и только потом процесс завершается.

Перед началом реализации имущества на торгах все его имущество описывается и оценивается. Но часть собственности должника исключается из конкурсной массы. В 127-ФЗ содержится ссылка на Гражданско-процессуальный кодекс, в котором прописано имущество, не подлежащее взысканию.

Так, согласно ГПК, в процессе банкротства с физлиц не допускается взыскание личных вещей, орудий и инструментов для профессиональной деятельности, транспортные средства для передвижения инвалидов. Представлено в этом перечне и единственное жилье, что заставляет многих заемщиков делать ошибочные заключения относительно судьбы ипотечной квартиры в банкротстве.

Они полагают, что если квартира, купленная в ипотеку, является единственным жильем, то это позволяет избежать ее взыскания.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

На самом деле это не так. Предмет залога будет взыскан с заемщика в обязательном порядке независимо от того, входит ли он в перечень Гражданско-процессуального кодекса.

По умолчанию квартира, приобретенная в ипотеку, подлежит взысканию и реализации в ходе банкротства независимо от того, является ли она единственно пригодным местом для проживания или нет.

Первоначально арбитражный суд анализирует возможности реструктуризации и подписания сторонами мирового соглашения. Введение этапа реализации имущества является крайним выходом из сложившейся ситуации с долгами и вводится в исключительных случаях, когда остальные способы исчерпали себя. Поэтому потенциально квартира в ипотеку может быть сохранена за заемщиком.

Процедура обращения с залоговой недвижимостью в процессе банкротства мало отличается от действий по взысканию задолженности в судебном порядке. Но для должника есть несколько преимуществ от введения этапа реализации:

  1. При принятии заявления о банкротстве судом приостанавливаются другие исполнительные производства, которые были начаты банком в целях погашения долга.
  2. Крупные банки могут пойти на уступки должнику и предложить ему хорошие условия в рамках мирового соглашения.
  3. Подача заявления на признание финансовой несостоятельности может стимулировать кредиторов к разработке графика реструктуризации долга.
  4. Банкротство физлиц стало отличным способом для решения проблемы задолженности по валютной ипотеке (сейчас такие кредиты не выдают). Из-за роста курса валют они оказались должны банкам большую сумму, чем реально стоила квартира.
Если в отношении должника ввели этап реструктуризации, то недвижимость за ним сохранится, но у заемщика должны быть финансовые ресурсы для погашения долговых обязательств в сжатые сроки. Заемщик может продолжать распоряжаться ею без права самостоятельной продажи. Ему предстоит разработать график погашения долгов и получить его одобрение в арбитражном суде.

До 2019 года заемщики, которые имели крупную задолженность по кредитам, но добросовестно выплачивающие ипотечный кредит, имели определенные преимущества. Они могли рассчитывать на то, что залогодержатель не будет участвовать в процедуре банкротства, включать свои требования в реестр, если они продолжат вносить ежемесячные платежи. В результате они могли рассчитывать на списание проблемных долгов и сохранение ипотечной квартиры как добросовестные плательщики.

Но после выпуска Постановления Пленума ВС РФ от 2018 года №48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» ситуация изменилась. Согласно п. 5 указанного Постановления, судам нужно учитывать следующее. Залогодержатель должен обратиться с требованиями к должнику в рамках процесса о банкротстве в пределах срока, который установлен п. 1 ст. 142 ФЗ-127 (или пропустит его). Если он это не сделает и не включит свои требования в реестр, то он не сможет более рассчитывать на удовлетворение требований за счет взыскания предмета залога вне процедуры банкротства.

Указанное требование учитывается в реестре как не обеспеченное залогом. Жилое помещение считается не вошедшим в конкурсную массу по п. 3 ст. 213.25 127-ФЗ, а право залога в отношении него прекращается после завершения этапа реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств по п. 3 ст. 213.28 127-ФЗ.

Таким образом, после издания указанного Постановления ситуация кардинально поменялась. Теперь банки, которые не включаются в реестр, несут огромные риски. Ведь после завершения банкротства они могут утратить свои права на заложенную квартиру. Вряд ли какой-то кредитор пойдет на это, поэтому банки обычно включаются в реестр и просят наложить взыскание на квартиру.

Вероятно, такая позиция ВС была озвучена для недопущения мошеннических схем. Были случаи, когда лица набирали потребительские кредиты для погашения ипотеки, а затем подавали по ним заявление о несостоятельности. По существу они погашали ипотеку за чужой счет из средств других кредиторов, и права последних ущемлялись.

Оставить за собой ипотеку и списать все остальные долги не получится. Банкротство распространяется на обязательства должника по всем залоговым и незалоговым кредитам, имеющим целевое и нецелевое предназначение. Даже если банкрот продолжит делать взносы в пользу банка в обход моратория, то такой платеж будет отозван управляющим. Банкрот не вправе самостоятельно погашать требования кредитора в обход порядка, действующего при процедуре признания финансовой несостоятельности.

Также бессмысленность внесения платежа в пользу залогодержателя связана с тем, что с момента внедрения в отношении него процедуры банкротства срок исполнения по ипотечным платежам считается наступившим. То есть физлицо должно вернуть всю сумму долга, а не по графику из договора кредитования.

Оплата задолженности со стороны созаемщика или поручителя вряд ли заставит залогодержателя отказаться от участия в деле о банкротстве и отказаться от своего привилегированного статуса.

Как можно сохранить ипотечное жилье до начала процесса банкротства

С учетом того, что ипотечная квартира фактически не принадлежит заемщику, пока она находится в залоге у банка, и долг полностью не погашен, законных способов для сохранения квартиры у должника немного.

Решение о банкротстве с незакрытой ипотекой стоит принимать только в том случае, если должником были ранее приняты меры по досудебному урегулированию споров. Во-первых, официальное признание неплатежеспособности обладает рядом последствий для должника. Во-вторых, эта процедура длительная и достаточно дорогая. Наконец, заемщику предстоит расстаться со своей ипотечной недвижимостью.

У заемщика есть такие варианты для погашения ипотеки в обход процедуры банкротства:

  1. Получение кредитных каникул. Это оптимальный вариант для заемщика при возникновении временных затруднений. Он может попросить у банка определенную отсрочку до момента нормализации его финансового положения. В период кредитных каникул банк может предложить заемщику платить только по процентам, а в части основного долга – временно не платить.
  2. Рефинансирование займа. Оно дает возможность пересчета ипотечного кредита под меньший процент, изменение сроков ипотеки или валюты. Многие банки имеют возможность перекредитования займа на более выгодных условиях для добросовестных заемщиков, поэтому искать варианты для рефинансирования стоит как можно раньше.
  3. Реструктуризация кредита. Она производится непосредственно залогодержателем и позволяет изменить график погашения долга на более длительный срок. В результате сокращаются ежемесячные платежи, заемщик может расплатиться с долгами с меньшим ущербом для семейного бюджета.
  4. Рассрочка платежа через АИЖК. Право на получение государственной поддержки в сложной ситуации с финансами могут получить отдельные категории граждан: семьи с маленькими детьми, ветераны боевых действий и прочие группы.
Даже если попытки досудебного урегулирования не увенчались успехом, то стоит сохранить отказы, полученные от банков. Это будет положительно характеризовать личность должника, если дело дойдет до банкротства, и снизит шанс обвинения в фиктивном и преднамеренном банкротстве.

Также должнику стоит порекомендовать договориться с банком о самостоятельной продаже предмета залога. В этом случае он может вернуть себе часть стоимости квартиры, которая осталась после закрытия ипотеки перед банком. Этот вариант более выгоден для должника, чем в рамках процедуры финансовой несостоятельности, ведь в ходе банкротства все вырученные деньги пойдут на погашение обязательств перед кредиторами, и банкроту ничего не достанется.

Чтобы сохранить квартиру в ипотеку за заемщиком, ему следует рассмотреть такие варианты:

  1. Выделить долю супруги в ипотечной квартире.
  2. Заменить заемщика после получения одобрения от банка, перезаключить ипотечный договор, выкупить долги.

Нужно учитывать определенные нюансы, связанные с реализацией залоговой недвижимости с прописанными несовершеннолетними. Так, если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, то это никак не защищает права детей. Дело в том, что в такой квартире дети не являются собственниками: заемщики должны выделить долю ребенку только по результатам полного расчета с банком. Это значит, что права детей никак с юридической точки зрения не ущемляются в результате продажи ипотечного жилья.

Если в заложенной квартире прописаны дети, то ситуация гораздо сложнее. В процессе реализации ипотеки с долей детей должны быть привлечены органы опеки. Они должны дать свое одобрение на сделку и дают его крайне редко. Поэтому это в некоторых случаях позволяет защитить ипотечное жилье от взыскания.

Юристы рекомендуют привлекать по спорам с ипотечным жильем, приобретенным с использованием средств материнского капитала, органы опеки. Были случаи, когда суды шли на уступки и принимали решение о принудительном выделении собственности детям: в этом случае на каждого ребенка приходится около 8% в собственности и это дает их родителям право первоочередного выкупа залоговой недвижимости.

Можно ли сохранить квартиру в ходе процедуры банкротства

Сохранить за собой квартиру заемщик может в ходе процесса несостоятельности. Если в отношении него утвердят график реструктуризации, то он не получит статус банкрота, его имущество не будет реализовано в ходе торгов.

Данная процедура возможна при соблюдении следующих условий:

  1. Заемщик не имеет непогашенной судимости по экономическим преступлениям.
  2. У него достаточный уровень доходов, который позволяет вносить платежи по графику.
  3. За последние 8 лет в отношении него не утверждался график реструктуризации.
  4. За последние 5 лет заемщик не признавался банкротом.

Единственный нюанс: график реструктуризации необходимо погасить за три года. В качестве дополнительных преимуществ от введения реструктуризации выступают:

  1. Остановка начисления пени и штрафов.
  2. Введение запрета на прямые требования должнику со стороны кредиторов и коллекторов.
  3. Мораторий на погашение обязательств перед кредиторами.
  4. Возможность активации долговых каникул в пределах 4 месяцев.
  5. Остановка исполнительных дел, кроме задолженности по алиментам.
Также, помимо реструктуризации задолженности, в ходе процедуры банкротства стороны могут подписать мировое соглашение. Возможность заключения мирового соглашения есть у сторон в любой момент в ходе признания финансовой несостоятельности. По результатам подписания мирового соглашения и утверждения его судом процесс банкротства приостанавливается.

По сути, мировое соглашение также предполагает разработку графика реструктуризации. Но его условия более лояльны: сроки возврата долгов могут превысить три года. Преимуществами мирового соглашения для заявителя становятся:

  1. Возможность сохранения заложенного имущества в собственности.
  2. Возможность экономии на судебных издержках.
  3. Шансы на закрытие долгов без получения статуса банкрота и связанных с ним ограничений.
Банки могут быть также заинтересованными в таком варианте развития событий, так как получат больше выгод от погашения задолженности, чем от продажи имущества.

Но в случае если должник не исполнит предложенные ему график реструктуризации или мировое соглашение, то дело о банкротстве возобновится, и суд сразу перейдет к этапу реализации. Данная процедура занимает не менее полугода.

В дальнейшем процедура реализации заложенной недвижимости будет выглядеть так:

  1. Управляющий проводит инвентаризацию имущества и оценку залога.
  2. Назначает торги.
  3. Реализация проходит в несколько этапов: на первом этапе они проводятся с шагом на повышение 5-10%. Если этот этап закончился неудачно, то стартовая стоимость снижается на 10-30%. На последнем шаге допускается проведение торгов с шагом на понижение.
  4. Все, что не было реализовано в ходе торгов, подлежит возврату заемщику, но только после того, как кредитор отказался принять имущество в счет долга. Вряд ли банк откажется принять заложенную квартиру.
  5. Вырученные на торгах деньги перечисляют кредиторам, а остаток долга подлежит списанию.
  6. Процедура банкротства прекращается после утверждения отчета управляющего судом.

Можно ли будет оформить ипотеку после банкротства

Формально запрет на получение новой ипотеки после получения статуса банкрота законодательно не прописан. То есть потенциально физлицо может обанкротиться, а потом сразу обратиться за получением нового ипотечного кредита. Но ему предстоит в течение 5 лет сообщать о факте своего банкротства в банках.

Вероятно, многие финансовые учреждения не захотят брать на себя излишние риски и давать новый крупный кредит человеку, который ранее не смог рационально распорядиться своими финансами. Поэтому с большей долей вероятности в ипотеке банкроту откажут.

Получение других нецелевых кредитов также станет проблематичным или будет возможным под повышенный процент.

Таким образом, квартира, купленная в ипотеку, подлежит взысканию и продаже в ходе процедуры признания финансовой несостоятельности. Банкротство распространяется на все долги гражданина. Нельзя объявить себя банкротом по потребительским кредитам, а по ипотеке оставаться добросовестным заемщиком. Это значит, что если дело дошло до  банкротства, то квартира в залоге подлежит реализации.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Автор статьи
Вячеслав Садчиков
Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей.

 

 


 

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

ПОДЕЛИТЬСЯ

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here