Как выписать прежнего собственника и его семью из купленной квартиры

Регистрация прежних жильцов сама по себе не мешает ни сделке, ни переходу права, но от того, кто именно прописан и на каком основании он живёт в квартире, зависит, удастся ли снять его с учёта.

Можно ли купить квартиру с прописанными людьми и что будет с регистрацией

Можно. Чаще всего так происходит при альтернативной сделке: продавцы снимаются с учёта уже после того, как купят другое жильё.

Покупатель становится собственником не в день подписания договора, а с момента государственной регистрации перехода права (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). С этого же момента меняется положение прежних жильцов:

• Продавец. Его право собственности прекращается при отчуждении квартиры (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Запись о регистрации остаётся, но права жить в квартире не даёт.
• Члены семьи продавца, которые не были собственниками. Их право пользования прекращается с переходом права собственности к другому лицу, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Снять продавца с учёта своим заявлением покупатель не может: нужно заявление самого гражданина либо решение суда.

Кого выписать нельзя: когда право пользования сохраняется после продажи

Оговорка «если иное не установлено законом» в п. 2 ст. 292 ГК РФ означает, что у некоторых жильцов право пользования переживает продажу. В иске к ним суд, как правило, отказывает.

Перечень не закрытый: право пользования может сохраняться и по другим основаниям из закона или договора. Отдельный случай — согласие органа опеки. Оно нужно для продажи жилья, где живут опекаемые или оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника, если сделка затрагивает их права (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Это условие сделки, а не сохранение права пользования: без согласия продажу могут оспорить (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ). К детям, которые живут с родителями-продавцами, правило не относится.

Бывший супруг продавца по общему правилу права пользования не сохраняет (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Даже оставленное судом на срок, это право прекращается одновременно с правом собственности продавца (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). Подробнее о таких жильцах — в материале о том, кого нельзя выписать из квартиры без согласия.

Как проверить квартиру до сделки

1. Попросите у продавца свежие сведения о зарегистрированных в квартире — выписку из домовой книги или документ, который выдают вместо неё.
2. Закажите выписку из ЕГРН: сведения об отказниках от приватизации подлежат внесению в реестр (ч. 2 ст. 19 закона № 189-ФЗ).
3. Посмотрите, на каком основании квартира досталась продавцу: приватизация, справка о выплате пая, наследство по завещанию, рента. При приватизации выясните, кто тогда был зарегистрирован и кто отказался участвовать; при завещании — нет ли в нём отказа в пользу третьего лица.
4. Спросите, не сдана ли квартира по договору найма или безвозмездного пользования, и попросите показать договор.

Что записать в договор купли-продажи и как подстраховаться

Перечень лиц, сохраняющих право пользования. Если в квартире живут люди, которые по закону сохраняют это право после покупки, их перечень с указанием прав — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Обязательство сняться с учёта. Перечислите зарегистрированных поимённо и запишите, что продавец обязуется сняться с учёта сам и обеспечить снятие остальных к конкретной дате. Срок закон не устанавливает — его согласуют стороны. Это обязательство продавец должен исполнить надлежащим образом (п. 1 ст. 309 ГК РФ). На случай просрочки запишите неустойку за каждый день: взыскивая её, покупатель не обязан доказывать убытки (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Члены семьи продавца договор не подписывают, и обязать их он не может. Возьмите у каждого совершеннолетнего зарегистрированного письменное обязательство сняться с учёта в тот же срок: в суде оно станет доказательством.

Условие «покупатель вправе сам снять зарегистрированных с учёта» работать не будет: человека снимают по его заявлению, заявлению его представителя по доверенности либо по вступившему в силу решению суда (п. 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ № 713).

Добровольная выписка: как снять с учёта после сделки

Заявление о снятии с учёта можно подать в письменной форме или в форме электронного документа, лично или через представителя по доверенности (подп. «а» п. 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ № 713).

Отдельное заявление не обязательно: с прежнего адреса человека снимают и по заявлению о регистрации по новому месту жительства (подп. «а» п. 31 тех же Правил). Продавец и члены его семьи могут также выдать покупателю доверенность.

Узнать, выписался ли прежний хозяин, новый собственник может сам. Он вправе получать в МВД адресно-справочную информацию о лицах, зарегистрированных в его жилом помещении, без их согласия, в том числе через Госуслуги (ст. 3 Закона РФ № 5242-1).

Выписка через суд: порядок, пошлина и сроки

Если срок из договора прошёл, а продавец или член его семьи не выписался, сделка от этого недействительной не становится. Расторгнуть договор по требованию одной стороны суд может только при существенном нарушении (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ), и покупатель при этом остаётся без квартиры. Проще другой способ — требовать устранения нарушений своего права собственника (ст. 304 ГК РФ).

1. Направьте письменное требование. Гражданин, чьё право пользования прекратилось, обязан освободить жильё. Если он не делает этого в срок, установленный собственником, его выселяют по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Укажите дату и сохраните подтверждение отправки.
2. Подготовьте иск. Если человек только числится, но не живёт, просят признать его утратившим право пользования. Если живёт — добавляют требование о выселении.
3. Соберите приложения: выписку из ЕГРН о вашем праве, договор купли-продажи, сведения о зарегистрированных лицах, требование с подтверждением отправки, письменные обязательства жильцов, документ об уплате госпошлины (п. 1 ч. 2 ст. 132 ГПК РФ).
4. Подайте иск в суд по месту нахождения квартиры. Для исков о правах на жилые помещения это исключительная подсудность (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
5. Дождитесь вступления решения в силу и отнесите его в орган регистрационного учёта. Решение вступает в силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если его не обжаловали (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ), а жалобу можно подать в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (ч. 1 ст. 321 ГПК РФ). После этого гражданина снимают с учёта (подп. «е» п. 31 Правил № 713).

Если человек живёт за границей

Отъезд за рубеж регистрацию не прекращает, но и права на квартиру не даёт.

1. Без суда. Бывший собственник подаёт заявление о снятии с учёта в форме электронного документа либо выдаёт доверенность представителю в России, и тот подаёт заявление за него (подп. «а» п. 31 Правил № 713).
2. Через суд. Если человек не выходит на связь или отказывается, порядок тот же, что описан выше.