Продал помещение за 1,2 млн, а налог — почти 300 тысяч: почему срок владения не помог

Псковский городской суд рассмотрел административный иск налоговой службы к жителю Пскова и взыскал с него налог на доходы физических лиц и штраф — в сумме почти 300 тысяч рублей. Поводом стала продажа магазина, которым мужчина владел более 18 лет, и длительный срок владения налоговой льготы не дал: помещение нежилое и использовалось в коммерческих целях. Продавцу нежилой недвижимости из этого дела важно вынести одно: налог считается от кадастровой стоимости, а не от суммы в договоре, и о сделке инспекция узнаёт даже без декларации.

Коротко

Срок владения сам по себе не освобождает от НДФЛ, если объект нежилой и использовался в коммерческих целях. Продавцу грозит не только сам налог, но и штраф, и пени, а сумма считается от кадастровой стоимости, а не от цены в договоре.

Что говорит закон При занижении цены доход принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Ставка для налоговых резидентов — 13% (ст. 224 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля года, следующего за годом продажи. Доход уменьшают на подтверждённые расходы или на вычет по ст. 220 НК РФ. За просрочку — штраф по ст. 119 НК РФ (5% в месяц, от 1 000 до 30% суммы) и по ст. 122 НК РФ (20%, при умысле 40%), плюс пени по ст. 75 НК РФ.

Почему 18 лет владения магазином не спасли от НДФЛ

В собственности ответчика с сентября 2006 года по декабрь 2024 года находилось нежилое строение — магазин. Владение длилось более 18 лет, и продавец, судя по логике спора, рассчитывал на освобождение от налога как при долгосрочном владении недвижимостью.

Объект продан по договору купли-продажи за 1 200 000 рублей. Кадастровая стоимость на 1 января 2024 года составляла 3 829 437,61 рубля — цена сделки оказалась более чем в три раза ниже.

Ключевой довод налоговой службы и суда: объект не предназначен для личных, семейных или домашних нужд и используется в коммерческих целях, поэтому доход от его продажи облагается НДФЛ вне зависимости от срока владения. Правило о минимальном предельном сроке владения в этой логике на коммерческую нежилую недвижимость не распространяется.

Что взыскал суд и что в решении осталось неизвестным

• Суд удовлетворил требования налоговой и взыскал с псковича НДФЛ в размере 293 879 рублей.
• Штраф взыскан, но его размер и вид в сообщении не раскрыты. Утверждать, что это именно штраф по ст. 119 или ст. 122 НК РФ, нельзя.
• Иск подан налоговым органом в порядке административного судопроизводства, дело рассмотрел Псковский городской суд; подробности сообщила пресс-служба судов Псковской области.
• В законную силу решение не вступило, значит, его можно обжаловать в апелляции, а итоговая сумма взыскания пока не окончательна.

Из этого перечня видно, что твёрдо установлена только сумма налога. Штрафная часть и окончательный размер взыскания остаются открытыми до рассмотрения апелляционной жалобы, если она будет подана.

Было → стало: как ожидания продавца разошлись с нормами НК РФ

На что рассчитывал продавец	Что говорит норма и что вышло в деле
Владею больше 18 лет — налога нет	Для коммерческого нежилого объекта срок владения значения не имеет: доход от продажи облагается НДФЛ.
Налог считают от цены в договоре	Если цена ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, доход принимают равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Для этого объекта: 3 829 437,61 × 0,7 ≈ 2 680 606 рублей против 1 200 000 рублей в договоре.
13% от цены договора — около 156 000 рублей	Это ориентир, а не подтверждённый расчёт по делу: механизм получения суммы 293 879 рублей в первоисточнике не раскрыт. Неизвестно, применялись ли имущественный вычет, расходы на приобретение объекта и коэффициент 0,7.
Обойдусь без декларации	Камеральная проверка идёт по данным инспекции, включая сведения о сделке от Росреестра. Ответчик декларацию по НДФЛ за 2024 год не представил, и по итогам проверки его привлекли к ответственности.

Таблица показывает не исход конкретного дела, а развилку, перед которой оказывается каждый продавец нежилого объекта: длительное владение налог не отменяет, а заниженная цена в договоре налоговую базу не уменьшает.

Порядок действий продавца нежилого помещения: пять шагов

1. Определить налоговую базу. Сравните цену договора с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7. Если цена ниже, доход для целей НДФЛ принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
2. Уменьшить облагаемый доход. Налогоплательщик вправе выбрать документально подтверждённые расходы на приобретение этого имущества либо имущественный налоговый вычет по ст. 220 НК РФ; по иному имуществу вычет по общему правилу не превышает 250 000 рублей.
3. Подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. При продаже в 2024 году — до 30 апреля 2025 года (ст. 228, 229 НК РФ).
4. Уплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи. При продаже в 2024 году — до 15 июля 2025 года; базовая ставка для налоговых резидентов — 13% (ст. 224 НК РФ).
5. Учитывать камеральную проверку. Инспекция работает по своим данным, включая сведения о сделке от Росреестра, поэтому непредставление декларации не означает, что о продаже не узнают.

Расходы и вычет подтверждаются документами: договором, платёжными документами, выписками. Если подтвердить расходы нечем, базу уменьшить не получится — проверяются документы, а не объяснения продавца.

«Не предназначен для личных и домашних нужд»: цитата, изменившая исход дела

Объект не предназначен для личных, семейных или домашних нужд и используется в коммерческих целях, поэтому доход от его продажи облагается НДФЛ вне зависимости от срока владения.

Так сформулирован ключевой довод налоговой службы и суда. Именно эта формулировка объясняет, почему длительное владение магазином не дало продавцу налоговой льготы: расчёт строится не на сроке владения, а на назначении и характере использования объекта. Нормы главы 23 НК РФ о налоге на доходы физических лиц применяются к такому доходу на общих основаниях.

Второй вывод — процессуальный. Решение суда в законную силу не вступило, поэтому спор может продолжиться в апелляции, и окончательный размер взыскания пока не определён.

Частые вопросы о налоге с продажи нежилого помещения

Частые вопросы

Если владел магазином больше 5 лет, налог всё равно будет?

По логике этого дела — да: для коммерческого нежилого объекта срок владения значения не имеет, налог считается с дохода от продажи. В сообщении при этом не указано, был ли ответчик индивидуальным предпринимателем и применял ли он спецрежим (УСН, патент), а это существенно влияет на порядок налогообложения.

Как считают налог, если продал дешевле кадастровой стоимости?

Если цена ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, доход принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Базовая ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ — 13% (ст. 224 НК РФ). Для объекта из дела расчётная база составила бы около 2 680 606 рублей.

До какого числа подавать декларацию и платить налог?

Декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля, а налог уплачивают не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (ст. 228, 229 НК РФ). При продаже объекта в 2024 году это 30 апреля и 15 июля 2025 года соответственно.

Можно ли уменьшить налог с продажи нежилого помещения?

Да. Доход уменьшают либо на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества, либо на имущественный налоговый вычет по ст. 220 НК РФ. По иному имуществу вычет по общему правилу составляет до 250 000 рублей, по жилым объектам и земельным участкам — до 1 000 000 рублей.

Чем грозит непредставление декларации и неуплата налога?

Штраф по ст. 119 НК РФ — 5% неуплаченной суммы за каждый полный или неполный месяц просрочки, не более 30% и не менее 1 000 рублей. Штраф по ст. 122 НК РФ — 20% неуплаченной суммы, при умышленной неуплате 40%. Дополнительно начисляют пени по ст. 75 НК РФ — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.

Решение суда уже окончательное?

Нет, в законную силу оно не вступило и может быть обжаловано в апелляции. Размер и вид взысканного штрафа в сообщении не раскрыты, поэтому итоговая сумма взыскания пока не определена.