ZakonGuru
Назад

Продажа квартиры

В ситуации, когда необходимо срочно и по возможности выгодно продать квартиру, провести процедуру можно самостоятельно или воспользоваться услугам риелтора.

Оба варианта имеют преимущества и недостатки, их эффективность зависит от многих факторов, в том числе состояния и расположения выставленной на продажу недвижимости.

Как быстро продать квартиру?

Для скорейшего получения денег за квадратные метры и передачи прав собственности на них другому лицу следует заранее запастись необходимыми документами (проверить наличие имеющихся, оформить положенные для совершения сделки) и произвести предпродажную подготовку самого жилья. Дополнительно ускорить процесс поможет:

  • определение цены, реально отражающей состояние квартиры, которая устроила бы продавца и приобретающую жилплощадь сторону;
  • подача объявления в СМИ с целью довести информацию до максимального числа граждан;
  • грамотное проведение переговоров с потенциальными покупателями.

Однозначного ответа на вопрос о том, какие квартиры продаются лучше, нет.

Покупательский спрос на рынке недвижимости зависит от:

  • экономической и политической ситуации в стране;
  • простоты получения ипотечного займа и размера процентных ставок по банковским кредитам;
  • региона и конкретного населенного пункта и т.д.

Обобщая критерии, лидирующие для покупателей в вопросе выбора жилья, больше шансов на быструю продажу получают квартиры:

  • среднего метража (однокомнатные - 45-55 кв.м, двухкомнатные 65-85 кв.м, трёхкомнатные - от 85 кв.м);
  • с раздельными входами, высокими потолками, просторной кухней и санузлом, с балконом (лоджией);
  • расположенные на средних этажах;
  • в районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
  • вторичного рынка недвижимости (отсутствие риска приобрести "долгострой").

Продать коммунальную квартиру сложнее, поскольку даже при согласии жильцов:

  • комнаты находятся в различном техническом состоянии, места общего пользования часто требуют серьезного ремонта;
  • каждый из владельцев коммуналки, как правило, желает приобрести собственные квадратные метры, в итоге цена квартиры завышается, чтобы покрыть запросы продавцов.

Наличие неблагополучных соседей усложняет своевременное оформление необходимой документации.

Ведение переговоров с потенциальными покупателями, для которых общение с асоциальными жильцами может стать причиной отказа от сделки.

Определение цены

При установлении стоимости выставленного на рынок жилья учитывается совокупность факторов, включая состояние квартиры, ее площадь и расположение комнат, район, техническое состояние дома и прочие. Определить ценовой диапазон в соответствии с характеристиками жилья, отражающий рыночную стоимость квартиры, поможет проведение независимой оценки. Для назначения оптимальной цены в случае срочной реализации указанную специалистом рыночную стоимость недвижимости полезно снизить на 5-10%.

Дальнейшая ценовая политика продавца зависит от поведения покупателей. При необходимости срочно получить деньги имеет смысл несколько уменьшить цену в случае:

  • ожидаемого спада активности покупателей на рынке недвижимости;
  • расположения жилплощади в неблагоприятном районе;
  • отрицательных отзывов приходивших осматривать квартиру покупателей;
  • кризисной ситуации в стране;
  • наличии в продаже подобного жилья по меньшей стоимости.

Изменение экономической обстановки в регионе так же заставляет продавцов недвижимости, желающих скорее расстаться со своей собственностью, реагировать на перемены изменением цены квартиры.

Ожидание неблагоприятной ситуации часто подстёгивает покупательский спрос, граждане вкладывают средства в покупку жилья с целью сохранить имеющиеся сбережения.

Это же утверждение справедливо для инфляции, заставляющей население приобретать квадратные метры из-за страха обесценивания национальной валюты.

В противоположность этому, непосредственно в период кризиса рынок недвижимости становится малоактивным.

Продавцы не торопятся расставаться с квадратными метрами, дающими ощущение финансовой стабильности, а покупатели лишены возможности приобретения жилья ввиду отсутствия средств.

Собственнику, желающему ускорить реализацию квартиры, следует подстраиваться под ситуацию, снижая цену в случае неблагоприятной обстановки. Альтернативный вариант - сохранять ценовую политику, дожидаясь "своего" покупателя, но такое поведение может затянуть процесс на неопределенное время.

Самостоятельная продажа или помощь риелтора

Обращаться к специалистам или нет - личное дело владельца. Преимуществом проведения сделки через агентство недвижимости является:

  • экономия времени и сил продавца - риелтор ведёт переговоры и отсеивает неподходящих клиентов;
  • юридическая грамотность агентов, осведомленных о тонкостях процедуры и правильности оформления договоров;
  • более точное определение рыночной стоимости, минимизация рисков и, как правило, ускорение процесса.

У агента по продаже недвижимости уместно поинтересоваться опытом в проведении сделок, в каком сегменте он достиг большего успеха, разрешительными документами для ведения бизнеса и его преимуществах перед другими специалистами, о сроках и стоимости, определенными им для продажи вашей квартиры, о запрашиваемом денежном вознаграждении за услуги.

Обращение к риелтору становится дополнительной затратой продавца.

Самостоятельный поиск покупателей и проведение процедуры передачи прав собственности на квадратные метры не требуют лишних денежных вложений, но вероятность удачной сделки в этом случае снижается.

Реклама

Скорость реализации жилья напрямую зависит от грамотно составленного текста и его размещения на популярных информационных ресурсах. Чтобы объявление выделялось среди тысяч подобных и привлекало внимание, полезно учесть такие особенности:

  • использовать стиль написания - лаконичный и без сокращений;
  • необходимо указать количество комнат, квадратуру и планировку, тип дома и год постройки, наличие лоджии (автономного отопления и прочих удобств), состояние квартиры;
  • в конце кратко описать район расположения жилья, придомовую территорию, инфраструктуру, вписать цену и свои контактные данные.

Уместно вставить в объявление 2-3 прилагательных, характеризующих личное положительное отношение продавца, но перебарщивать с красочным описанием не стоит. Если допускается торг - об этом следует упомянуть в тексте.

В дополнение прикладывается 5-7 фотографий жилья, сделанных при хорошем освещении с использованием фототехники (не мобильного телефона). Снимки должны максимально отображать внешний вид комнат. Качество фотографий снижают попавшие в кадр люди и животные, работающий телевизор и открытая крышка унитаза.

Чем выше популярность сайта (телеканала, местной газеты), куда будет подано объявление, тем больше вероятности скорого появления реальных покупателей.

Помощь в продаже квартиры окажут родственники и знакомые, посвященные в детали, передавая при случае информацию заинтересованным лицам.

Предпродажная подготовка

Организация ремонта перед реализацией квартиры - дело вкуса продавца.

Свежая покраска и обои могут нанести покупателя на мысль, что жилье в недавно времени подверглось затоплению.

В просторной жилплощади проводить косметические работы не имеет смысла, поскольку такие квартиры чаще приобретают состоятельные люди, устраивая перепланировку и дорогостоящий ремонт на свой вкус.

Основные правила наведения порядка, актуальные при продаже любого жилья, таковы:

  • сделайте генеральную уборку, помойте окна, по возможности наведите порядок в подъезде и на прилегающей к нему территории;
  • освободите жилплощадь от ненужных вещей, старых занавесок и прочих неприятных для глаз атрибутов;
  • позаботьтесь об устранении неприятных запахов в квартире и на лестничной клетке.

Производят хорошее впечатление на покупателей и быстрее продаются квадратные метры с отсутствием мебели, поскольку становится виден фактический внешний вид жилья. В этом случае стоит позаботиться о маскировке изъянов в виде царапин на ламинате и отклеившихся кусках обоев.


Сбор документов

Стандартный пакет необходимых свидетельств и разрешений разумно подготовить заранее, чтобы при появлении покупателя в кратчайшие сроки оформить сделку. Исключение составляют справки, срок действия которых ограничен. В перечень бумаг входит:

  • оригиналы и копии удостоверений личности владельцев недвижимости;
  • свидетельство о браке и нотариальное согласие супружеской половины (для приобретенных после свадьбы квартир);
  • подтверждение права собственности (договор купли - продажи, мены, дарения, оформленное по завещанию или в процессе покупки свидетельство и прочие);
  • выписка из домовой книги;
  • техпаспорт (поэтажный план - при наличии) квартиры;
  • справка об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • доверенность - в случае совершения сделки третьим лицом.

Когда один из собственников - несовершеннолетний, обязательно получение согласия органов опеки.

Наличие обременений делает необходимым оформление разрешений в соответствующей организации:

  • в банке - для квартиры, находящейся в ипотеке;
  • в суде - о снятии ареста в случае его наложения;
  • от собственника - при продаже арендуемого жилья.

Процесс выписки

После составления предварительного договора с покупателем и получения денежного задатка производится снятие жильцов с регистрационного учёта. Выписка из квартиры производится в МФЦ или УФМС, куда подаются паспорта и свидетельства о рождении всех зарегистрированных на жилплощади лиц.

Заблаговременно заниматься снятием с учёта не следует, поскольку законодательством предусмотрен короткий срок (от 7 дней и более в зависимости от ситуации), в течение которого граждане имеют право проживать без регистрации.

Переговоры с покупателями

При осмотре жилплощади клиентами, решающими для себя вопрос о ее приобретении, быстрота принятия положительного решения во многом зависит от правильности ведения диалога продавцом. Недопустимо во время разговора отвлекаться, прерывать беседу телефонными звонками, излишне заискивать с покупателями и идти на уступки в ущерб собственной выгоде.

Любое негативное впечатление следует минимизировать упоминанием о достоинствах квартиры и выгоде ее приобретения. Общаясь с пожилой парой, уместно подчеркнуть тихий район расположения, наличие рядом парка или сквера. Молодым семьям придется по душе развитая инфраструктура, места для отдыха с детьми, школа и детский сад в шаговой доступности.

Просьбы о снижении цены можно удовлетворить обещанием оставить часть мебели или бытовой техники. Диалог строится таким образом, чтобы развеять сомнения покупателя и окончательно склонить его в пользу покупки именно вашего жилья.

Что может помешать продаже?

Незнание или пренебрежение владельцем правилами успешной реализации жилья серьезно уменьшает шансы быстро и выгодно продать квартиру. Типичные ошибки, допускаемые продавцом:

  1. Отсутствие предпродажной подготовки, вследствие чего неухоженный внешний вид и неприятные запахи отпугивают покупателей. Наведением красоты перед сделкой в крупных городах занимаются клининговые фирмы, которые за умеренную плату в короткий срок придают приличный вид запущенному жилью;
  2. Неправильно оформленные документы или их отсутствие, вызывающие сомнения в законности продажи квадратных метров. Нарушения, допущенные при составлении договоров и прочих бумаг, способны привести к неприятным юридически последствиям;
  3. Необоснованная стоимость квартиры, неграмотное размещение объявления в СМИ, по причине чего потенциальные клиенты не проявляют интерес к жилплощади;
  4. Неспособность продавца к ведению переговоров, не позволяющая прийти к единому мнению в диалоге с покупателями.

Обращение в агентство недвижимости помогает избежать перечисленных проблем, экономя время и нервы владельца квадратных метров.

Оформление сделки

Основные этапы, завершающие процесс продажи квартиры, могут иметь нюансы в конкретной ситуации. В целом порядок такой:

  1. Заключение предварительного договора, дающего гарантию обеим сторонам (в получении денег и жилья соответственно), в котором упоминается внесение задатка и прочие условия, принятые в ходе переговоров.
  2. Выплата покупателем денежных средств в счёт стоимости жилья (оформляется распиской) наличными или через банковскую ячейку.
  3. Заключение договора купли - продажи в нотариальной конторе.
  4. Передача продавцом квартиры новому владельцу, подтверждаемая двумя экземплярами передаточного акта, после чего путем обращения в МФЦ регистрируется право собственности, и сделка считается совершенной.

Чтобы продажа квартиры не принесла неприятных сюрпризов, полезно заранее ознакомиться с информацией об отличиях аванса и задатка, одинаково допустимых при реализации жилья, правилах составления договоров (или поручить это специалисту) и производить передачу денег через банк.

Народные приметы

Случается, что собственник квартиры провел тщательную подготовку жилья и документов для сделки, установил обоснованную цену, квартира в отличном состоянии и расположена в обустроенном районе, но покупатели не спешат проявить интерес к жилью. Такую ситуацию можно попытаться исправить народными способами.

Повесьте над входом в квартиру фигурку лошади, тогда долгожданный покупатель скорее появится, а вы сможете "умчаться" прочь, расставшись с правом собственности на жилплощадь. Помните, что одной веры в приметы для продажи квартиры не достаточно. Удачной сделки!