ZakonGuru Недвижимость Приобретение недвижимости

Приобретение недвижимости

Купля-продажа недвижимости – это возмездная сделка, направленная на отчуждение имущественных прав на объект от собственника к приобретателю. Она происходит, подобно обмену. Но здесь взамен полученной квартиры всегда уплачиваются денежные средства. Других условий для проведения этой сделки не существует. Купля-продажа – самый распространённый вариант передачи прав на недвижимость. Но её варианты настолько многочисленны и разнообразны, что регулировать процедуру сделки приходится различными источниками, актуальными для разных ситуаций.

Какими правовыми нормами регулируется купля-продажа

Источники законодательства, направленные на регулирование сделки, в основном относятся к положениям Гражданского кодекса, а также к отдельным Федеральным законам. Основными являются следующие:

  • глава 30 ГК РФ;
  • статья 130 ГК РФ – определение недвижимости;
  • статья 549 ГК РФ – положения о составлении договора купли-продажи (ДКП);
  • статьи 550-558 ГК РФ – требования к составлению и заключению ДКП;
  • статья 429 ГК РФ – положения о составлении предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

По усмотрению сторон имущественная сделка может удостоверяться нотариально на основании статьи 163 ГК РФ. В определённых случаях, если собственник несовершеннолетний, недееспособный или когда продаётся доля квартиры, на основании этой же статьи нотариальное удостоверение обязательно.

Отдельные случаи отражаются в следующих положениях закона:

  • приобретение по ДДУ: Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.14;
  • переуступка: статья 288 ГК РФ;
  • приобретение доли: статья 250 ГК РФ;
  • совместно нажитое имущество: статья 35 СК РФ;
  • оформление в ипотеку: Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.98.

Отношение к делу может иметь ряд других источников, если в процедуре появляются дополнительные нюансы, в том числе статья 450 ГК РФ, если составленный договор по определённым причинам потребуется расторгнуть.

Если речь идёт о земельных участках, то процедура их приобретения опирается также на статью 37 Земельного кодекса РФ. Для участков сельскохозяйственного назначения актуальны также нормы статьи 8 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.02. Дополнительно могут участвовать муниципальные законодательные акты. А если земля выкупается у муниципалитета, то для этого подготавливается локальный акт, составленный административной комиссией, и протокол участия в торгах.

Для юридических лиц, участвующих в сделке, купля-продажа дополнительно регулируется локальной учредительной документацией, подтверждающей допустимость проведения сделки с недвижимостью.

ДКП: понятие, определение сторон и существенные условия

Процедура отчуждения имущества заключается в составлении и подписании сторонами сделки договора купли-продажи. Этот документ является правоустанавливающим, так как он прекращает право одной стороны владеть принадлежавшей ей недвижимость и устанавливает обозначенное право у другой стороны.

Стороны сделки вносятся в положение о предмете договора. Здесь указываются сведения о собственнике, и определяется его статус в договоре: Продавец. Его контрагент именуется Покупатель. Сведения о сторонах должны содержать:

  • фамилию, имя и отчество;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации.

В этом же положении указывается на факт проведения купли-продажи между сторонами, даются кадастровые и технические характеристики объекта, который переходит от продавца к покупателю. Указать необходимо следующее:

  • на строения: жилое или нежилое помещение;
  • на нежилые помещения: целевое назначение, технические характеристики;
  • на жилые помещения: технические характеристики здания и помещения;
  • для земельных участков: категорию, вид разрешённого использования.

Далее в осведомительной части даются существенные положения договора. В них входят базовые пункты ДКП:

  1. Права и обязанности покупателя и продавца.
  2. Условия передачи объекта: по акту приёмки или иным способом.
  3. Сроки и условия оплаты: цена объекта, уплачивался ли аванс (задаток), и каков остаток, представленный к сделке. Указывается способ передачи денег продавцу и срок расчёта.
  4. Срок и условия освобождения помещения. Ставится дата выписки бывших жильцов и освобождения квартиры. Если стороны договорились о каких-либо специальных условиях, их следует указать.
  5. Ответственность сторон, которая будет вменяться при нарушении положений договора.
  6. Условия расторжения, если одна из сторон не исполнила свои обязательства.
  7. Заключительные положения вносятся по усмотрению.

В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой. Нотариально удостоверяемые договоры подписываются в присутствии нотариуса.

Правовое регулирование регистрации собственности на недвижимость

Сделка подлежит обязательной регистрации. Она должна быть внесена в информационный банк Росреестра. Во время проведения процедуры объект снимут с учёта как принадлежащий предшествующему собственнику и оформят в собственность покупателя. Эта процедура регулируется:

  • статьёй 131 ГК РФ;
  • п. 1 статьи 551 ГК РФ;
  • п. 2 статьи 558 ГК РФ;
  • Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.15.

Для регистрации сделки сторонам требуется обратиться в Росреестр. Каждая сторона должна иметь на руках паспорт и экземпляр ДКП. Один экземпляр должен специально подготовиться для Росреестра. Если сделка не удостоверялась нотариально, следует оплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей; юридические лица оплачивают 22 тысячи, согласно п. 1 пп. 22 НК РФ.

Заявление на регистрацию, договор купли-продажи и пакет документации, требующийся для регистрации, передаётся под расписку. Его можно передать через МФЦ. Если стороны обратились в регистрирующий орган совместно, процедура пройдёт в течение 10 дней, если порознь – в течение месяца.

По её завершении новый собственник объекта недвижимости официально вступает в юридические и фактические права.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Популярные статьи

Сервисы