Можно ли вернуть квартиру застройщику, если передумал её покупать. Варианты расторжения договора
– Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» стоит на стороне дольщиков. Он дает возможность расторгнуть договор о долевом участии в строительстве на любом из его этапов. Но одного вашего желания будет мало.
🙅 Варианты расторжения договора
Большая часть оснований для разрыва отношений с застройщиком относится к ненадлежащему выполнению им своих обязательств. То есть просто так, без существенных причин, договор долевого участия расторгнуть не получится – даже если ваши жизненные обстоятельства сильно поменялись.
Есть такие варианты для расторжения договора и возврата квартиры:
- По соглашению сторон.
- В одностороннем порядке – по инициативе одной из сторон, в нашем случае это покупатель.
В каждом варианте предусмотрен возврат полной или частичной суммы, внесённой дольщиком.
По соглашению сторон
Расторжение договора по соглашению сторон возможно только тогда, когда обе стороны не имеют взаимных претензий. В этом случае в суд идти не нужно – всё происходит в досудебном порядке: согласно статье 450.1 Гражданского кодекса, составляется договор о расторжении сделки, где прописываются условия возврата денег, перехода права собственности и т. д.
Однако если со стороны застройщика никаких нарушений нет, стройка идёт, все сроки соблюдаются и единственная причина отказа от квартиры – «я передумал», то деньги в полном объёме вернуть не удастся: возможно, вам придётся возмещать застройщику фактические расходы или платить неустойку. Кроме этого, застройщик вправе отказаться расторгать договор и возвращать деньги.
В одностороннем порядке
Для расторжения договора в одностороннем порядке должны быть веские причины, причём нарушения должны быть значительными и нести вам ущерб. Исходя из положений статьи 9 №214-ФЗ и статьи 450 Гражданского кодекса, это:
- существенное нарушение застройщиком условий договора;
- задержка сдачи дома или квартиры;
- заморозка стройки – когда работы останавливаются и становится понятно, что вы не получите жильё в срок;
- передача квартиры с дефектами или отступлениями от договора, причём застройщик их исправлять отказывается и не выделяет средства на их исправление;
- внесение существенных изменений в проект, в частности, изменение общей площади квартиры более, чем на 5%;
- нарушение требований к качеству жилья и пр.
Попытаться расторгнуть договор в таких случаях можно сначала в досудебном порядке, направив застройщику письменное уведомление о том, что расторгаете документ в одностороннем порядке.
В суд обращаются, если:
- застройщик не расторгает добровольно договор;
- вы не получили ответа в срок, который указали в уведомлении. Даже если вы не указали временных рамок, не стоит ждать реакции более 30 дней – это подчёркивает пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Дольщики, как правило, слабая сторона правоотношений, поэтому судебная практика в большинстве случае складывается в их пользу: в случае одностороннего отказа от договора в описанных выше случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.
🤷 Риски для будущего владельца квартиры
Расторжение договора со стороны дольщика – весьма радикальная затея.
Решившись на это, будущий владелец квартиры рискует: он может попасть в ситуацию, когда застройщик не сможет вернуть ему деньги. Пока договор долевого участия действует, у покупателя есть право залога на незавершённый объект. Оно утрачивается при расторжении сделки. Проще говоря, в случае банкротства застройщика дольщик может потерять и квартиру, и деньги.
Кроме этого, стоимость квартиры на начальном этапе строительства заметно ниже, чем на стадии завершения. Отказываясь от договора, дольщик получит на руки сумму, которая указана в договоре – а она может оказаться меньше текущей рыночной стоимости готового жилья. Таким образом, денег на новую покупку может просто не хватить.
В случае судебной тяжбы нужно быть готовым и к расходам на юристов, и на работу с приставами. Будет разумным подождать, пока строительство будет завершено, оформить право собственности на квартиру и уже потом требовать от застройщика компенсационные выплаты в случае допущения им недостатков.
