Ипотека. Пять условий банка, на которые заемщик не обязан соглашаться
Покупка квартиры в ипотеку может омрачиться жесткими или неудобными условиями, которые банк начинает выставлять заемщику. Однако не все знают, что человек обязан соглашаться далеко не на все условия банка, даже если кредитное учреждение активно на них настаивает.
На что может не соглашаться заемщик при оформлении ипотеки?
📋 Что может навязать банк при ипотеке
Обязательным является только страхование залога (ипотечной квартиры).
При оформлении ипотеки можно не оформлять карту банка, особенно, если придется платить за обслуживание.
Обычно они выгодны банку, но не клиенту.
Банки привлекают пониженной процентной ставкой, но не стоит на это соглашаться.
Заемщик вправе выбрать любого оценщика.
✅ Страхование
Суть: наиболее распространенное действие со стороны банков при ипотеке – навязанное страхование. Кредитные учреждения активно настаивают на покупке страхования жизни, здоровья, риска потери собственности, страхование от потери работы и т. д.
При этом обязательным при ипотеке является только страхование залога (то есть приобретаемой квартиры). Все остальные опции являются сугубо добровольными. Вот почему не нужно пугаться и бежать оформлять остальные виды страховок, если вы не собирались этого делать, даже когда банк говорит, что, в противном случае, откажет в получении ипотеки.
Поскольку все виды страховок, кроме страхования залога, могут добавляться только по желанию заемщика, то отказать в ипотеке на этом основании никто не имеет права. Если у заемщика все в порядке с доходом и документами, есть предварительное одобрение от банка, то ипотеку и так дадут.
Набирает популярность и коллективное страхование – как и при личном страховании, заемщику предлагается застраховать здоровье или жизнь. Но сторонами такого договора выступают не заемщик и страховая, а банк и страховая. Хотя страховку полностью оплачивает тот, кто оформляет ипотеку. При наступлении страхового случая страховая компания должна погасить долг заемщика перед банком в полном объеме. Но на самом деле коллективный договор выгоден только страховым и банкам, а еще менеджерам по продажам, которые имеют проценты с каждого проданного полиса. На практике при наступлении страхового случая нередко начинаются суды, и решение в процессе далеко не всегда принимается в пользу заемщика.
Если же вы все-таки решили оформить какую-то из дополнительных страховок, то перед подписанием договора проверьте, есть ли в нем пункт, предусматривающий возможность досрочного закрытия страховой программы. Это пригодится заемщикам, которые досрочно выплатят ипотеку и вместе с кредитом смогут закрыть и страховку. Иначе придется переплачивать за «неиспользованный» период.
При этом банки имеют право повысить процентную ставку по кредиту при отказе клиента от дополнительных опций страхования. Поэтому в некоторых случаях оформить полис может быть дешевле, чем отказаться от него, но решать это должен только клиент.
💳 Дополнительная карта
Суть: вместе с ипотекой банк может оформить клиенту карту с годовым обслуживанием. Чем больше привилегий дает карта, тем выше стоимость годового обслуживания. Часто менеджеры банка утверждают, что использование карты – обязательно, и заемщик вынужден платить за нее.
На самом деле для обслуживания ипотеки карта банка не нужна, поэтому ее оформление остается на усмотрение заемщика. Есть другие способы ежемесячного внесения средств – например, через банкомат или в операционной кассе.
💸 Дополнительные платежи и комиссии
Суть: часто банк настаивает на единовременном платеже за уменьшение ставки по ипотеке при оформлении кредита. Обычно платеж представляет собой конкретный процент от общей суммы займа (около 2-4%).
Эта опция так же добровольная и банк не имеет права принуждать заемщика воспользоваться ею. Да, при согласии на платеж ставка действительно может быть понижена на 1-1,5%. Но такая опция будет выгодна клиенту только при оформлении ипотеки на долгий срок без досрочного погашения.
Если человек сомневается, разумнее взять тайм-аут и подсчитать, что выгоднее: оплата комиссии или отказ от нее, особенно, если ипотеку планируется закрыть досрочно.
Иногда банки активно настаивают на оплате иных дополнительных услуг. Например, на платной помощи по регистрации ипотечной сделки. Но зарегистрировать сделку можно самостоятельно – соответствующее заявление с пакетом документов подается в Росреестр через МФЦ.
🙅♀️ Запрет на рефинансирование
Суть: нередко встречаются ипотечные договоры, в которых банк ограничивает или прямо запрещает рефинансирование. Кстати, такие условия в дальнейшем являются и одними из наиболее оспариваемых. Запрет на рефинансирование нивелируется более низкой процентной ставкой.
Не нужно идти на поводу у банков. Процентные ставки прямо зависят от ключевой ставки Центробанка. Заемщики, которые берут ипотеку на одних условиях, через несколько лет обычно получают возможность рефинансировать ее, причем на условиях более выгодных, чем были изначально.
🏠 Оценка у аккредитованной банком компании
Суть: оценка квартиры – обязательная процедура при выдаче ипотеки. Так банк может подстраховаться и убедиться, что в случае невыплат реализует недвижимость за определенную сумму.
Оценку осуществляют оценочные компании, и банк обязан принять оценку любой из них. Но на практике от клиента часто требуют заказать оценку в конкретной компании, аккредитованной банком. Заемщику нужно помнить, что он вправе выбрать любого оценщика.
Таким образом, при оформлении ипотеки стоит критично подходить к кредитному договору и внимательно изучать все пункты еще до подписания. Если есть возможность – попросить «рыбу» (заготовку) договора, взять домой, чтобы спокойно прочитать там или показать юристу.
