ZakonGuru
Назад

Банк одобрил ипотеку, но не дал её. Вправе ли заёмщик возместить убытки

Опубликовано: 28.10.2022
Время на чтение: 6 мин
0
17
Ситуации, когда банки сначала одобряют ипотеку, а потом отказываются предоставлять кредит, встречаются не так уж редко. До недавнего времени с этим ничего нельзя было сделать, и все финансовые потери ложились на заёмщика. Однако новое решение Верховного Суда РФ признаёт такую практику незаконной.

🙅‍♂️ Отказ банка в ипотеке после её одобрения. Причины

Причинами, по которым банк сначала одобряет ипотечный кредит, а потом сам же в нём отказывает, являются обычно следующие:

  • негативная кредитная история, проверенная уже после того, как заявка была одобрена;
  • возраст заёмщика близок к уже нетрудоспособному;
  • невнимательность при заполнении документов – некоторые банки используют жёсткую политику проверки – и опечатки или описки в анкете приравнивают к предоставлению ложных сведений.
  • действительно ложные сведения (например, заёмщик при указании среднего размера доходов указывает завышенную сумму – а банк потом связывается с работодателем и проверяет);
  • финансовая ситуация в банке – он просто не может прямо сейчас выдать кредит (обычно такое бывает у небольших кредитных организаций);
  • наличие у заёмщика судимости и т. д.

До недавнего времени банки активно пользовались возможностью отказать, ссылаясь на ч. 1 ст. 821 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Эта норма позволяет кредитору отказаться от предоставления суммы кредита полностью или частично, если есть основания полагать, что заёмщик не вернёт долг в установленный срок. И поскольку банкам, собственно, выгодно выдавать кредиты, должны быть веские причины для того, чтоб они отказались заработать на клиенте.

Однако вынесенное в июле 2022 года определение по делу №11-КГ-22-12-К6 может заставить банки изменить практику.

Вам когда-нибудь отказывали в предоставлении уже одобренного кредита?
Да, однажды так получилось с ипотекойДа, но я успешно взял(-а) кредит в другом банкеНикогда такого не было

👩‍⚖ Судебная практика

Что произошло

Гражданка П. (назовём её так) в мае 2020 года обратилась в Сбербанк с заявкой о предоставлении кредита. Заявка была подана через портал банка по программе «Сельская ипотека», поскольку П. планировала переехать в село. Через 5 дней из банка пришло сообщение о том, что заявка одобрена. После этого П. продала своё жильё, чтобы внести первый взнос по ипотеке, направила документы о выбранном сельском доме в Сбербанк… и внезапно узнала, что в кредите ей отказано.

Чтобы хоть как-то выкрутиться, она взяла другую ипотеку в банке «Ак Барс» – уже не под 3%, а под 9% годовых. Соответственно, её расходы оказались значительно выше, чем она планировала. Считая, что отказом Сбербанка ей был причинён финансовый ущерб, П. обратилась в суд с иском к Сберу, чтобы взыскать переплату.

Решения судов

Районный суд в удовлетворении иска отказал. Была подана апелляционная жалоба, но и Верховный Суд Республики Татарстан (П. проживала в Казани) оставил решение районного суда в силе. Не помогло и обращение в кассацию: Шестой кассационный суд оставил все ранее вынесенные судебные акты в силе.

В результате П. подала жалобу уже в Верховный Суд РФ.

Как отреагировал Верховный Суд

Высокая инстанция, рассмотрев дело, не согласилась с решениями судов и установила следующее:

  1. Согласно ст. 12 ГК РФ, взыскание убытков является законным способом защиты прав лица. К убыткам же относятся, согласно ст. 15 того же кодекса, расходы, которые лицо уже произвело или должно будет произвести для того, чтобы восстановить свои нарушенные права.
  2. Суд установил, что П. обращалась в Сбербанк, заявка была одобрена, и через месяц менеджер банка сообщил ей, что заявка передана в Министерство сельского хозяйства (льготная ипотека под 3% годовых выдавалась в сотрудничестве с этим органом власти). После этого через два дня П. было сообщено, что лимит на предоставление «Сельской ипотеки» в 2020 году исчерпан, и банк не может выдать кредит. Однако, как следует из материалов дела, на самом деле в Минсельхоз сведения и не передавались. Тем самым банк ввёл П. в заблуждение и нарушил её права, как потребителя. Но, хотя эти обстоятельства и были известны при рассмотрении дела, ни один из нижестоящих судов так не дал им оценку, и потому решение было вынесено необоснованно.

Таким образом, найдя крайне серьёзную ошибку, ВС РФ отменил решения Верховного Суда Республики Татарстан и Шестого кассационного суда и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию – с учётом высказанных ВС РФ замечаний.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку. Ограничения, согласование с банком, санкции с его стороны
Читать
Раздел ипотеки, взятой до брака. Кому при разводе достанется квартира, если супруг помогал выплачивать долг
Подробнее
Чем отличается поручитель от созаемщика. Ответственность, обязанности, права
Смотреть

Что в итоге

Вывод из определения ВС РФ можно сделать следующий:

  • банки должны ответственно подходить к своей работе и не обманывать клиентов (как вышло у П.);
  • обжаловать отказ в выдаче ипотеки можно – хотя и не всегда (у П. получилось именно потому, что менеджер Сбера просто забыл связаться с Минсельхозом, нарушив стандарты качества работы);
  • даже если заявка предварительно одобрена, не стоит торопиться и продавать уже имеющееся жильё – лучше дождаться подписания ипотечного договора.

В целом же определение ВС РФ – это дополнительная защита прав клиентов банков. Финансовые организации должны выполнять свои обязательства, если пообещали выдать кредит – пусть даже путём простого одобрения. В противном случае, они могут понести ответственность за причинение убытков потребителю.

❓ Часто задаваемые вопросы

Можно расторгнуть ипотечный договор по желанию заёмщика?

— Можно договориться с банком и расторгнуть ипотеку по обоюдному согласию. Также можно попытаться расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) – например, если заёмщик потерял трудоспособность и больше не может выплачивать ипотеку. Но просто вернуть банку ключи от квартиры и сказать «Всё, я больше вам не должен» – не получится.

Может ли банк забрать квартиру, если платежи по ипотеке просрочены? Если, то какой должна быть просрочка?

— Да, может. Поскольку при ипотеке квартира числится находящейся в залоге, её могут забрать, даже если она единственное жильё. Но при этом, согласно ст. 54.1 ГК РФ, нельзя отнимать квартиру, если одновременно не соблюдены два условия:

  • сумма долга больше 5% от стоимости ипотеки;
  • просрочка по платежам больше 3 месяцев.
Правда ли, что по истечении определённого срока банк не может требовать возврата кредита?

— Не совсем так: требовать сможет, взыскать через суд не получится. Но для этого нужно, чтобы истёк срок исковой давности: согласно ст. 196 ГК РФ, он составляет три года с момента последней финансовой операции по договору (поскольку у банка есть график платежей, он считается сразу же узнавшим о нарушении договора). При этом нужно, чтобы в течение этого времени банк ни разу не потребовал возвращения кредита и не пытался его взыскать – что крайне маловероятно: юристы банков просто не дают исковой давности истечь.

Алексей Аксёнов
Юрист
Екатерина Алейникова
, ,
Поделиться
Похожие записи
Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 302-93-91
Adblock
detector