ZakonGuru
Назад

Какой должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку и кредит. Разбираемся, чем руководствуются банки, одобряя или не одобряя займы

Опубликовано: 29.03.2021
Время на чтение: 11 мин
0
127

– У меня зарплата 45 тысяч рублей, жена, сидящая в декрете, и ребёнок, которому меньше года. Скажите, мне дадут ипотеку, чтобы я мог купить нам квартиру?

– Ответить на ваш вопрос предельно конкретно – сложно, поскольку у каждого банка свои требования. Я расскажу, от чего зависит решение кредитной организации – но точный ответ вам дадут только в банке, куда вы пойдёте за кредитом, а также приведу примеры для ориентирования.

🔑 С какой зарплатой можно взять ипотеку

Выдавая любой заём, банк рассчитывает на то, что клиент не просто вернёт деньги, но ещё и выплатит процент. Поэтому при анализе платёжеспособности должника сотрудники кредитной организации учитывают:

Выглядит на практике всё это следующим образом.

Какой доход будет учитывать банк

Официально размер зарплаты, которая необходима для получения ипотеки, ни закон, ни внутренние правила банков не устанавливают. Дело в том, что кредитные организации одновременно испытывают две противоречащих друг другу потребности:

  • охватить своими услугами как можно более широкий круг населения (чем больше людей платят – тем выше доход банка, тем выше ставку он может позволить себе установить по вкладам – и опять-таки тем больше людей и организаций понесут ему свои деньги, чтобы положить на счёт);
  • не выдавать деньги по заведомо безнадёжным договорам, когда должник точно не расплатится.

Из-за этого служба финансовой безопасности и отдел по работе с клиентами каждого банка и балансирует на этих двух точках. Чем выше искусство баланса и профессионализм сотрудников – тем выше прибыль банка.

Принимая решение о выдаче кредита на покупку квартиры, банк учитывает:

  1. Размер официальной зарплаты. Для его подтверждения специалисты могут затребовать от клиента справку о размере среднемесячного заработка, а также справку 2-НДФЛ. Если «договориться» с работодателем, чтобы тот показал сумму побольше… ну, как минимум, к работодателю возникнут вопросы со стороны налоговой инспекции: банки обидчивы и передают информацию в налоговые органы охотно. А уж совсем в клинических случаях возможно и возбуждение дела по статье 159.1 Уголовного кодекса РФ – «Мошенничество в сфере кредитования».
  2. Размер дохода по совместительству, предусмотренного статьёй 60.1 Трудового кодекса РФ.
  3. Размер пенсий, компенсаций и других выплат от государства. Их тоже необходимо подтверждать с помощью документов, выданных Пенсионным фондом РФ и другими организациями. Точный перечень тут давать бессмысленно, поскольку список причин, по которым человек может получать деньги от государства, крайне обширен.
  4. Размер материнского капитала. Для его подтверждения нужно предоставить сертификат.
  5. Размер доходов от ведения ИП или владения долей в уставном капитале коммерческой организации (ООО, АО и т. д.). Сумму, которую приносит бизнес, можно подтвердить с помощью налоговой декларации. То, что годится для Федеральной налоговой службы, годится и для банка.

Отношение банка к неофициальной зарплате

Не секрет, что многие граждане у нас получают зарплату «в конверте», занимаются подработкой, не оформляя статус самозанятого. Обращает ли банк внимание на подобные доходы?

И да, и нет:

  1. Подобного рода доходы почти невозможно подтвердить документально. Это громадный минус для взыскания долга в судебном порядке – и служба по работе с клиентами всегда этот факт фиксирует.
  2. В то же время сама покупка квартиры в ипотеку означает, с точки зрения статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке», что купленная квартира находится в залоге у банка. В крайнем случае, если должник откровенно неплатёжеспособен, банк продаст квартиру с торгов и за счёт вырученных средств вернёт свои деньги и неполученную прибыль по договору.

Поэтому политика кредитной организации по отношению к «серым» доходам зависит от того, насколько сам банк готов рискнуть своим капиталом в надежде на возможную прибыль. Не будем цитировать Маркса и Даннинга относительно «300% прибыли» и просто скажем – здесь каждый банк сам решает, учитывать ли эти доходы или нет. Ни ФЗ «Об ипотеке», ни Гражданский кодекс РФ тут ничего не устанавливает – всё на страх и риск самого банка.

Вы обращались в банк за кредитом? Насколько успешным было обращение?
Не обращался(лась) – и стараюсь не обращатьсяОбращался(лась) – мне отказали в кредитеОбращался(лась) – мне одобрили меньшую суммуОбращался(лась) – мне одобрили сумму полностьюЯ хочу посмотреть на результаты опроса

Размер дохода – это главное при получении ипотеки?

Принимая решение о выдаче ипотеки, банк ориентируется не только на размер дохода. Ключевыми моментами являются:

  1. Кредитная история. Если вы уже обращались за получением кредитов, аккуратно платили, вовремя продляли либо гасили займы – это сыграет в вашу пользу.
  2. Прожиточный минимум в регионе. Его размер устанавливается официально в порядке, установленном Правительством РФ. Если ваш доход меньше прожиточного минимума, банк, скорее всего, в ипотеке откажет: не из гуманизма, а просто потому, что, выбирая между выплатой по ипотеке и покупкой еды и одежды – клиент всегда выберет последнее, а с неимущего не получить дохода.
  3. Расходы на погашение обязательств по другим кредитам. Если все доходы уходят на то, чтобы гасить долги по микрокредитам, автокредиту и т. д. – банк в ипотеке откажет.
  4. Расходы на содержание нетрудоспособных членов семьи. Если у вас есть несовершеннолетние дети, близкие родственники-инвалиды – то при прочих равных условиях ваш шанс на получение кредита меньше, чем без них.

В результате, даже если ваша зарплата мала, повысить шансы можно, если вы докажете банку, что:

  • вы аккуратный плательщик по своим долгам;
  • вы не объявляли о банкротстве в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», используя механизмы, действующие с 2015 года;
  • у вас минимальные расходы по содержанию нетрудоспособных иждивенцев либо таких нет совсем – в результате ипотеку возьмёт, скорее, холостяк, чем семьянин с зарплатой раза в полтора больше – но имеющий маленького ребёнка и жену в декретном отпуске;
  • вы найдёте хорошего поручителя или созаёмщика с высоким доходом или имеющимися в собственности дорогостоящими и высоколиквидными активами. Например, если у клиента маленькая зарплата, но в качестве созаёмщика выступает муж или жена с хорошим доходом или уже имеющейся в собственности квартирой – банк пойдёт навстречу куда охотнее.

Однако всё это неточно: банк одобряет или не одобряет сумму, исходя из внутренних правил, разработанных финансовым подразделением и мнением службы безопасности организации.

Как работает и от чего защищает титульное страхование недвижимости
Читать
Ипотека 2021. Прогноз ставок, сроки действия льготной программы кредитования
Подробнее
Как вернуть часть страховки при досрочном погашении кредита. 4 обязательных условия
Смотреть

Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотечный кредит

Точных цифр никто не назовёт. Всё зависит от двух факторов:

  1. Ваш уровень дохода.
  2. Стоимость квартиры, которую вы хотите взять в ипотеку. Здесь нет прямой зависимости (поскольку банк рискует своими деньгами), но обычно чем она больше – тем ниже требования к заёмщику. Это рассчитано на то, чтобы в случае проблем погасить задолженность за счёт продажи жилья с торгов.

Банк, давая кредит на покупку жилья, обычно руководствуется одной из следующих программ:

  1. «Стандарт». В этом случае ваши ежемесячные платежи по ипотеке равны или меньше половине дохода от трудовой деятельности или предпринимательства.
  2. «Консервативный». В этом случае платёж в месяц будет не более 40% от суммы дохода. Под такие условия обычно банк даёт ипотеку семейным людям.
  3. «Оптимальный». Тут платёж может составлять 60% от дохода в месяц. На таких условиях банки кредитуют молодых высокооплачиваемых специалистов, не обременённых семьёй. Они точно погасят долг быстро, останутся довольны – и снова обратятся в банк за новым займом.

Что же касается конкретных цифр – то их назвать невозможно. Размер зарплаты будет зависеть:

  • от цен на недвижимость в регионе и даже конкретном городе (банк заинтересован в том, чтобы находящаяся в залоге квартира при продаже не просто вернула сумму займа, но и принесла прибыль в размере процентов, установленных по договору);
  • от средней зарплаты по региону. Человек с одной и той же зарплатой может получить отказ в ипотеке, например, в Москве – но согласие в Белгороде. Всё дело в том, что московские цены на квартиры в разы выше белгородских.

💰 Сумма кредита при маленькой зарплате

Если же брать в расчёт не ипотеку, а просто кредит (наличными либо на карту банка), то тут всё становится сложнее:

  1. Есть компании (и это прежде всего МФО – микрофинансовые организации), которые охотно выдадут заём даже бездомному и безработному. Высокие риски невозврата они компенсируют за счёт повышенного процента по займу – и в результате остаются в плюсе.
  2. Серьёзные банки не заинтересованы в высокорисковых доходах – и предпочитают начислять процент поменьше, но с большими шансами на возврат. Для них действуют правила, описанные выше.

Что учитывает банк

Банк при расчёте суммы кредита исходит из следующего:

  1. Общая закредитованность. Чем больше на клиенте долгов – тем меньше шанс, что новый кредит будет одобрен. А при одобрении – меньше сумма.
  2. Кредитная история. Даже при высокой закредитованности факт того, что клиент успешно гасит все долги – сыграет в его пользу.
  3. Уровень официального дохода. Чем большую сумму клиент может подтвердить с помощью справок 2-НДФЛ или декларации – тем лучше.
  4. Текущий уровень расходов. Чем он выше, тем меньшую сумму вам одобрят.
  5. Срок работы на одном месте. Этот фактор показывает, насколько велик риск того, что клиент вдруг уволится, потеряет зарплату и не сможет вернуть кредит. Чем дольше стаж, тем большую сумму банк одобрит при прочих равных условиях.

Однако всё это – лишь теоретические выкладки. Точный размер одобренного кредита зависит от политики каждого конкретного банка.

Что делать заемщику, если нечем платить кредит. 4 способа выхода из ситуации
Читать
Профиль заемщика в соцсетях. Как банки анализируют клиентов при выдаче кредита
Подробнее
Отличия экспресс-займа от обычного кредита. Последствия получения быстрых денег
Смотреть

На что могут рассчитывать заёмщики с разными доходами

Если брать усреднённые условия, то зависимость суммы кредита от уровня доходов выглядит так:

  1. Граждане, получающие «белыми» около 10 тысяч (то есть один МРОТ), могут взять кредит не более 150 тысяч рублей. Больше им ни один банк не одобрит.
  2. При зарплате от 15 до 20 тысяч рублей сумма кредита возрастает примерно до 300 тысяч рублей.
  3. Если сумма зарплаты достигает 30-35 тысяч рублей, банк одобрит заём на сумму до 400 тысяч рублей.
  4. Если вы получаете от 40 тысяч рублей и выше – любой банк охотно предоставит вам кредит в 500 тысяч и выше.

Надо помнить, что все цифры условны, и точный размер кредита зависит от политики конкретного банка.

Также надо учитывать и условия кредита:

  • у вас низкий доход, но есть дорогостоящее имущество (автомобиль или квартира) – банк охотно одобрит вам сумму, превышающую размер кредита для тех, у кого нечего предложить в залог;
  • у вас стабильный заработок, долгий стаж, а вы берёте долгосрочный кредит – сумма будет одобрена выше, чем при краткосрочном займе.
Ипотечный пузырь. Почему он надувается, можно ли говорить о нем в России
Читать
Погашение ипотеки материнским капиталом. Какие проблемы могут возникнуть
Подробнее
Отказ в ипотеке. Как повысить шансы на одобрение при повторном обращении
Смотреть

✨ Резюме

Подводя итог, можно сказать следующее:

  1. Чем выше ваш официальный доход – тем большую сумму вам одобрит кредитная организация. «Серые доходы» банк принимает во внимание, но лишь в последнюю очередь.
  2. Чем выше ваша репутация, как плательщика, чем ниже ваша закредитованность – тем больше к вам доверия со стороны банка.
  3. При прочих равных условиях банк скорее одобрит ипотеку или кредит тому, у кого обязательные расходы меньше.

В остальном необходимо обращаться за подробностями в сам банк. Закон регулирует условия предоставления кредита – но лишь в общих чертах. Финансовая политика банка зависит от того, насколько руководство готово рисковать невозвратом своих средств со стороны заёмщика.

Алексей Аксёнов
Юрист
Екатерина Алейникова
, , , , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85
Adblock
detector