ZakonGuru
Назад

Досрочное погашение ипотеки. Инструкция со списком действий

Опубликовано: 29.08.2020
Время на чтение: 8 мин
0
2511

– Я планирую брать ипотеку на покупку жилья. Хочу подстраховаться и взять на максимальный срок, а погашать досрочно. Хотелось бы заранее посчитать: насколько выгодно досрочное погашение? Как скоро можно начинать гасить ипотечный кредит? Все ли банки идут на это? И нет ли штрафных санкций за досрочное погашение?

– В соответствии с российским законодательством вы имеете право погашать ипотечный кредит с опережением графика, и банки не вправе в этом препятствовать. В частности, запрещены штрафные санкции за досрочное погашение и введение прямого запрета в ипотечном договоре. Расскажем подробней.

💰 Досрочное погашение ипотеки – что оно собой представляет

Гражданский кодекс закрепляет право заемщика на досрочный возврат любого кредита, в том числе ипотечного, полностью или по частям. На основании ст. 810 Гражданского кодекса заемщик должен уведомить банк о своем желании внести платеж с опережением графика как минимум за 30 дней до даты платежа. Финансовые организации вправе устанавливать более сжатые рамки для передачи уведомлений.

Условия по досрочному погашению ипотеки, порядок прохождения процедуры, ее сроки и прочее должны быть прописаны в индивидуальном договоре с банком. Все перечисленные параметры можно уточнить в отделении банка, по телефону горячей линии или с помощью чата для клиентов.

Отвечая на вопрос читателя, сразу скажем, что приступить к досрочному погашению ипотеки можно со второго дня после получения кредита.

Виды процедуры

Досрочное погашение ипотеки подразделяют на два вида:

  1. Полное.
  2. Частичное.

При полном досрочном погашении ипотеки происходит единовременное погашение остатка задолженности, включая проценты, начисленные до дня погашения кредита. Полное досрочное погашение будет невозможно без погашения начисленных пени и штрафов, если таковые имелись.

При частичном погашении ипотеки закрытия кредита не происходит. Заемщик вносит сумму на счет, превышающую стандартный ежемесячный платеж. Это позволяет снизить величину ежемесячного платежа или сократить сроки кредитования. Первоначально платеж списывается в счет погашения процентов, а остаток идет на основной долг.

Как вы погашаете свой ипотечный кредит?
Погашаю досрочно, с опережением графикаУдается вносить только ежемесячные платежи по графикуОформил ипотечные каникулыУ меня нет ипотекиУже погасил и счастлив(а)

✅ Плюсы и минусы для заемщика

По умолчанию заемщику выгоднее погашать ипотеку досрочно, чтобы сократить размер переплаты банку. Причем чем быстрее заемщик погасит кредит, тем лучше: за 15-25 лет выплат по ипотеке переплата может достигнуть 100-150%.

Важно учесть, что в декабре 2019 года были внесены изменения в ФЗ «Об ипотеке», согласно которым, в обязанности банков входит возврат уплаченной страховой премии при досрочном погашении кредита. Измененные правила будут действовать по договорам, подписанным с сентября 2020 года.

Дополнительными преимуществами досрочного погашения ипотеки являются:

  1. Возможность быстрее снять обременение с квартиры и начать полноценно ею распоряжаться.
  2. Снять финансовое бремя с семейного бюджета и направлять освободившиеся деньги на другие цели.

Среди минусов досрочного погашения ипотеки можно выделить:

  1. Отсутствие финансовой подушки у заемщика. Если заемщик погашает ипотеку досрочно и вносит на счет все свободные средства, то он никак не застрахован от случаев снижения или утраты платежеспособности.
  2. У заемщиков, берущих кредит на длительный срок и погашающих его в пределах полугода-года, потенциально могут возникнуть сложности при последующем кредитовании.
  3. Заемщикам, которые уже выплатили большую часть процентов, может быть более выгодным не погашать ипотеку досрочно, так как платежи уже идут в счет основного долга. В таких случаях предпочтительнее открыть депозитный счет, а ипотеку погашать в срок.

А для банка?

Банкам невыгодно досрочное погашение ипотеки, так как они теряют часть прибыли на плате по кредитным процентам: раньше они компенсировали свои потери, накладывая на заемщиков штрафы. Но независимо от своих финансовых потерь банки не вправе препятствовать заемщику в реализации своего законного права на досрочное погашение.

Но если речь идет об аннуитетной схеме погашения задолженности, а досрочное погашение происходит во второй половине выплат по кредитному договору, то банки практически не несут ущерба: за первые годы заемщики погашают большую часть начисленных процентов, и лишь небольшая часть выплат направляется в этот период на погашение основного долга.

⏰ Что лучше уменьшить: срок или платеж

Досрочное погашение ипотеки допускается в двух вариантах:

  1. Путем уменьшения сроков выплат с сохранением размера ежемесячного платежа.
  2. Путем уменьшения ежемесячного платежа с сохранением сроков выплат.

Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки. На первый взгляд кажется более выгодным сокращать сроки погашения ипотеки. Этот вариант обычно советуют банковские специалисты.

Но это справедливо лишь отчасти.

При сокращении суммы ежемесячного платежа без изменения сроков переплата увеличивается, только если заемщик продолжит платить по измененному графику (меньшую сумму). Если же он будет вносить ежемесячные платежи по старому графику (в прежнем размере), то разницы по переплате не будет или она будет незначительна.

Например, после досрочного погашения ежемесячный платеж сократился с 15 до 9 тыс. р., но заемщик продолжил платить 15 тыс. р., и ежемесячный платеж продолжил снижаться. В определенный момент выплат ипотеки ежемесячный платеж снизится настолько, что заемщик сможет спокойно полностью погасить кредит досрочно.

При сокращении размера ежемесячного платежа заемщик приобретет еще одно значимое преимущество: он страхует себя на предмет дополнительных рисков. Если в один момент он лишится работы или заболеет, то ему легче будет вносить ежемесячные платежи по новому графику. Хотя заемщику предстоит платить за квартиру дольше, это не станет для него так обременительно.

В целом, если вы легко справляетесь с ежемесячным платежом, то при досрочном погашении выбирайте сокращение сроков, а если для вас приоритетно снижение ипотечной нагрузки, то выбирайте уменьшение суммы платежа.

Зачем нужен первоначальный взнос при ипотеке
Читать
Как оформить ипотеку в 2020 году. Программы господдержки
Подробнее
5 важных вещей о налоговом вычете при ипотеке
Смотреть

🏛 Все ли банки идут на это. Должна ли возможность досрочного погашения быть прописана в договоре

Ранее многие банки различными способами блокировали возможность досрочного погашения: прямо запрещали его в договоре или устанавливали штрафные санкции. Теперь такие меры под запретом. Даже если договор запрещает досрочно погашать ипотеку, то такой документ можно оспорить.

Таким образом, досрочное погашение ипотеки гарантировано во всех российских банках, включая крупнейшего ипотечного кредитора – Сбербанк. Между банками может различаться лишь схема или способы досрочного погашения. Платежи могут списываться в день ежемесячного взноса или в иную дату.

📋 Досрочное закрытие ипотеки: инструкция в виде списка действий с документами

Процедура досрочного закрытия ипотеки схожа во всех банках. Так, в Сбербанке необходимо написать заявление на досрочное погашение ипотечного кредита.

Подать заявление можно лично в отделении банка или через интернет-банк «Сбербанк Онлайн», а также в мобильном приложении.

При подаче заявления в отделении банка заемщику нужно предъявить паспорт и написать заявление на досрочное погашение задолженности. В заявлении указывается сумма и дата списания, а также способ досрочного погашения: через уменьшение сроков или суммы ежемесячного платежа. В назначенный день заемщику остается уплатить запрашиваемую сумму на счете.

При дистанционном погашении ипотеки следует придерживаться следующего порядка действий:

  1. Авторизоваться в системе «Сбербанк Онлайн».
  2. Выбрать ипотечный кредит и нажать на опцию «Операции по кредиту».
  3. Выбрать частичное или полное погашение ипотеки.
  4. Нажать кнопку «Оформить заявку».
  5. По результатам оформления заявления предстоит ввести смс-пароль для подтверждения.
  6. В день досрочного погашения стоит удостовериться, что деньги списались со счета.

Важно. При полном досрочном погашении нужно взять справку из банка об отсутствии задолженности. Если у вас есть заявка на полное или частичное погашение, то новую заявку подать не получится.

Подать заявление на досрочное погашение может и созаемщик. При себе ему необходимо иметь доверенность на представление интересов.

❗ Основные ошибки заемщика

При погашении ипотечного кредита заемщики нередко совершают ошибки, которые ведут к переплате банку. Вот некоторые из них:

  1. Не вносят свободные деньги на досрочное погашение и оставляют их на внесение регулярных платежей. На сумму основного долга это не повлияет, а в части процентов образуется переплата.
  2. Не уведомляют банк о желании погасить ипотеку досрочно. Без подачи заявления на досрочное погашение сумма останется лежать на счете.
  3. Указывают в заявлении на досрочное погашение сумму денег в распоряжении без учета, что требуется внести ежемесячный платеж. Например, у заемщика есть 100 тыс. р., ежемесячный платеж составляет 20 тыс. р. В заявлении на досрочное погашение необходимо указать сумму в 80 тыс. р., иначе в назначенный день средства в счет досрочного погашения списаны не будут.
  4. Погашают ипотеку при появлении денег любой суммой. Если банк списывает деньги в дату платежа по кредиту, то этот вариант приемлем. Но при списании денег в дату погашения (как, например, в Сбербанке, Райффайзенбанке и ВТБ) может получиться, что все средства уйдут в счет начисленных процентов. В последнем случае выгоднее погашать кредит суммой, превосходящей ежемесячный платеж в дату платежа.
  5. Копят и погашают ипотеку сразу большой суммой. Многие люди дожидаются, пока у них накопится крупная денежная сумма, чтобы затем погашать ипотеку досрочно. Но это неправильный подход: по правилам аннуитетных платежей в первые годы оплата в счет тела займа достаточно несущественная, а процент переплаты банку в случае смещения срока для досрочного погашения весьма большой.
  6. Не имеют финансовых запасов. Погашать платеж сверх графика – это выгодно, но нужно оценивать свои силы. Оптимально иметь запасы в размере 3-6 месячных платежей на случай увольнения супруги, болезни и пр.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры
Читать
Приобретаем жилье в ипотеку: особенности, о которых вы должны знать
Подробнее
Условия покупки квартиры по программе «Молодая семья»
Смотреть

❓ Часто задаваемые вопросы

Можно ли досрочно закрыть ипотеку с помощью материнского капитала?

Да, он пойдет на уменьшение ежемесячных платежей. По новым правилам разрешается погашать ипотеку материнским капиталом без предварительного обращения в ПФР. Заявление сразу следует передавать в банк. Материнским капиталом нельзя заплатить штрафы и пени.

Может ли банк отказать мне в досрочном погашении ипотеки?

Нет. При получении  необоснованного отказа можно пожаловаться на действия банка в ЦБ.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно?

В большинстве случаев – выгодно, так как это снижает размере переплаты по ипотеке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Светлана Асадова
Эксперт в сфере права и финансов
Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»
, ,
Поделиться
Похожие записи
Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85
Adblock
detector