Неидеальная ипотека. ТОП-6 основных ошибок заемщика – и способы их избежать

Ипотеку берут многие, причем часто не одну – выплатив один кредит, оформляют новый для покупки второй квартиры в качестве инвестиции или будущего жилья детям. Конечно, люди стараются выплатить ипотеку досрочно, беря подработки, экономя или используя помощь родных. Но из-за ошибок заемщика кредитное бремя может стать невыносимым, а годы, проведенные в «ипотечном рабстве», худшими в жизни. Расскажу о самых популярных ошибках и о том, как их не допустить.

🏠 Основные ошибки ипотечных заемщиков

	Оформлять кредит на первоначальный взнос. Это только увеличит финансовые обязательства и итоговую стоимость квартиры.
	Не учитывать дополнительные платежи, обращая внимание только на ставку. Комиссии, сборы и страховки могут «съесть» экономию от низкой ставки.
	Не иметь финансовой подушки безопасности и не просчитывать свой бюджет. Иначе окажется, что приходится существенно экономить или вовсе ипотеку нечем платить.
	Не сверяться с платежным графиком и платить за допущенные ошибки. За просрочку платежа приходят пени – поэтому стоит настроить автоплатеж.
	Не учитывать риски при оформлении ипотеки с маткапиталом. Могут возникнуть проблемы при рефинансировании, продаже или разводе.
	Не изучать ипотечный договор в деталях. Потом окажется, что неудобные условия были прописаны мелким шрифтом.

Скачать памятку

Оформлять кредит на первоначальный взнос

Суть. Иногда на первоначальный взнос не хватает средств. Или же денег в принципе нет. И человек принимает решение – оформить потребкредит, которым закрыть первый взнос, взять ипотеку, а затем расплатиться с долгами. Заемщику кажется, что для него это выгоднее, чем долго и нудно копить на первый взнос, особенно с учетом того, что инфляция ежемесячно ест сбережения.

Но в результате все происходит наоборот. Особенность потребкредитов в том, что они выдаются на короткий срок, но под высокий процент. Мало того что итоговая переплата может оказаться неоправданно велика, так заемщик еще и попадает в настоящую кабалу: он вынужден одновременно платить процент по потребкредиту, по ипотеке и – скорее всего – оплачивать ремонт в купленном жилье. Если человек не сумел заработать или накопить на первоначальный взнос, то финансовая нагрузка в двойном-тройном объеме в итоге станет для него непосильной, а возможно, что и ипотека в целом.

Что делать. Самое разумное – не брать никаких кредитов на первый взнос, которые увеличивают финансовые обязательства и итоговую стоимость квартиры. Если изначально какие-то средства есть, но их просто не хватает, имеет смысл рассмотреть объекты подешевле. Если средств нет вообще, то лучше начать копить, используя подходящие банковские продукты – накопительные счета, ИИС, вклады. Те деньги, что человек собирался отдавать в качестве процента по потребкредиту, тоже можно складывать в копилку.

Не учитывать дополнительные платежи, обращая внимание только на ставку

Суть. Разумеется, чем ниже процентная ставка, тем выгоднее ипотека. Но если вам предлагают очень выгодную ставку, это может быть чревато «подводными камнями» – различными комиссиями и сборами, невыгодной навязанной страховкой и даже проблемами с самим объектом.

Что делать. Не ведитесь только на размер ставки и постарайтесь принимать решение без эмоций. Прежде чем подписывать ипотечный договор, внимательно изучите все документы. Не стесняйтесь уточнять сведения о дополнительных платежах у менеджера банка. Отталкивайтесь от ценности выбранной квартиры, а после смотрите на процент по ипотеке. И помните, что, если в банке на вас давят или поторапливают с оформлением, это должно насторожить.

Не иметь финансовой подушки безопасности и не просчитывать свой бюджет

Суть. Подушка безопасности – это некий резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств: увольнения, лечения и т. д. В идеале финансовая подушка должна позволить вам прожить минимум 3 месяца только за ее счет, включая ипотечные платежи. Соответственно, она должна быть легко доступна – ее нельзя периодически тратить, восполняя позже, или держать в ценных бумагах. Если из-за форс-мажора человек выйдет из строя или лишится дохода, то по ипотеке набегут штрафы и пени, а кредитная история испортится.

То же касается предварительного просчета бюджета. Вам все равно придется тратиться на еду, одежду, отпуск, развлечения, проезд, бытовые покупки и прочее. Учтите, что, даже если вы въедете в квартиру с ремонтом, то дополнительные траты все равно будут неизбежны – к примеру, на покупку мебели.

Что делать. Перед тем как брать ипотеку, нужно трезво взглянуть на то, что вас ждет в ближайшие несколько лет. Если у вас пока нет детей, а ипотеку вы берете на долгий срок, то посчитайте, сможете ли вы в одиночку содержать семью и платить за квартиру, если по каким-то причинам вторая половина не сможет или не захочет принимать в этом финансового участия.

При ипотеке уровень жизни не должен просесть слишком сильно – так, что вы начнете экономить на самом необходимом вплоть до еды и лекарств. Ипотека – долгое предприятие, возможно, лет на 10-15. Сядьте и посчитайте свои траты, к ним приплюсуйте предполагаемый ежемесячный платеж по ипотеке, а потом попробуйте прожить хотя бы 2-3 месяца, не выходя за рамки этой суммы. Если получилось – хорошо. Если нет или вы «проели» означенную сумму до копейки, то справиться с ипотекой будет сложно.

Считается, что оптимальные ипотечные платежи не должны превышать 30-40% от дохода заемщика.

Не сверяться с платежным графиком и платить за допущенные ошибки

Суть. Если человек полагается только на свою память и не смотрит в платежный график, то рано или поздно он просрочит платеж по кредиту. За это придется расплачиваться – набегут пени. А если подобные просрочки будут повторяться регулярно, то банк может принять меры – вплоть до требования погасить потеку досрочно.

Что делать. Сразу после оформления ипотеки завести платежный график и регулярно сверяться с ним, не допуская просрочек. Также нужно внимательно изучить ипотечный договор. К примеру, если заемщик оформил дополнительные услуги типа страхования жизни, то ставка по кредиту уменьшается, но за продление этих дополнительных услуг тоже надо платить. Если заемщик забывает об этом и не продлевает, то ставка по кредиту увеличивается, но если продолжать платить прежнюю сумму, то опять-таки возникнет задолженность.

Если есть возможность, настройте автоплатеж, который будет переводить средства на ипотечный счет. Не ленитесь и проверяйте, корректно ли проходят переводы. Еще некоторые банки берут комиссию за перевод – учитывайте это в бюджете или ищите вариант без комиссии.

Не учитывать риски при оформлении ипотеки с маткапиталом

Суть. Самый популярный вариант распоряжения средствами материнского капитала – вложение их в покупку жилья. Но здесь возникает сразу несколько рисков: рефинансирование (не все банки связываются с рефинансированием ипотеки с участием маткапитала), проблемы с продажей квартиры (нужно выделить детские доли в другой недвижимости, по площади не меньше нынешней, и получить согласие опеки на продажу), проблемы при разводе (обязательное выделение детских долей, право обоих супругов так же претендовать на доли в квартире).

Что делать. Здесь сделать ничего нельзя, поскольку большинство рисков вытекают из необходимости выделить доли детям, а это прямое требование закона. Поэтому нужно просто взвесить все плюсы и минусы покупки квартиры с маткапиталом.

Не изучать ипотечный договор в деталях

Суть. Если не изучить внимательно ипотечный договор перед подписанием, то там может оказаться много интересного. К примеру, пункт о том, что через несколько лет процент по кредиту вырастет. Или пункт о том, что договор страхования предлагается заключить в конкретной компании – конечно, выгодной банку, а не вам. Ну и тому подобное.

Что делать. Перед тем как принимать решение об ипотеке, попросите дать вам для ознакомления черновик договора. И изучите его дома в спокойной обстановке. Перед оформлением вам так же должны прислать на почту вариант окончательного договора.

Обязательно лично ознакомьтесь со всеми документами, а если вас что-то смущает, то обратитесь за консультацией к стороннему юристу.