ZakonGuru
Назад

Брать ли ипотеку в условиях санкций и нестабильности. Основные проблемы рынка недвижимости и риски заемщиков

Опубликовано: 05.04.2022
Время на чтение: 3 мин
0
564

В российской реальности подорожало все – в том числе ипотечные кредиты. Дошло до того, что ряд банков отменяет уже одобренные ранее заявки и предлагает заемщикам подать заявки еще раз, но уже с учетом новых условий и возросших ставок. Но как быть тем, у кого жилищный вопрос стоит особенно остро? Или тем, кто считает, что лучший способ спасти обесценивающийся рубль – это купить недвижимость? Попытаемся разобраться, стоит ли брать ипотеку в условиях нынешней нестабильности.

🏦 Как изменились условия по ипотеке и требования к заемщикам

В конце февраля 2022 года ЦБ РФ резко поднял ключевую ставку, и по состоянию на апрель месяц она остается без изменений – и составляет 20% годовых. Сделано это было для того, чтобы поддержать рубль и смягчить инфляцию, но, помимо прочего, ключевая ставка прямо влияет на то, под какой процент банки выдают кредиты населению.

В 2020-2021 гг. в России действовала программа льготной ипотеки, благодаря которой многие россияне обзавелись жильем, а рынок недвижимости держался «на плаву» даже в коронавирусные времена. Причина была в ставке 7% годовых.

В 2022 году льготную ипотеку продлили, но с повышением ключевой ставки ЦБ изменились и условия льготной программы. С 1 апреля 2022 года ставка по льготной ипотеке возросла до 12% годовых. Выросла и максимальная сумма займа – с 3 млн руб. для всех регионов до 12 млн руб. в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн руб. во всех остальных регионах.

Подобные меры будут действовать до 1 июля 2022 года, а далее – по ситуации.

Какие выводы можно сделать по итогу такого решения:

  • из-за увеличения максимальной суммы займа под программу попадает большая часть новостроек;
  • при пороге в 12 млн руб. можно позволить купить жилье в столице по льготной программе, тогда как ранее из-за порога в 3 млн руб. более доступным жильем были квартиры в МО или в регионах;
  • несмотря на резкий рост льготной ставки, она все равно остается намного более выгодной, чем ставки по «традиционной» ипотеке, которые выросли вплоть до 18-22% годовых.

Что касается обычных ипотечных программ, пока нет точной информации, как изменились требования банков к заемщикам, но они обязательно изменятся ввиду новой реальности. Точно известно лишь то, что банки начали отменять уже одобренные заявки по ипотеке, поскольку на момент одобрения действовали старые ставки, по которым сейчас уже никто не будет выдавать кредит.

Однако у льготной ипотеки есть проблемы – и они точно такие же, как у обычной ипотеки.

Будете брать ипотеку в ближайшее время?
Да, мы подходим под льготную программуНет, есть свое жильеХочу взять ипотеку, но позже, когда все устаканитсяНет, я уже выплачиваю ипотеку

Основные проблемы рынка недвижимости в нынешней ситуации

Тезисно можно сказать следующее:

  1. Ипотечная ставка не снизится, пока не снизится ключевая ставка. Центробанк не анонсировал уменьшения ключевой ставки в ближайшее время, поэтому о доступной ипотеке можно забыть (не считая льготной программы, которая все-таки более доступна, но имеет свои ограничения).
  2. Скорее всего, выдача ипотечных кредитов на какое-то время замедлится, а те, что будут выдаваться, по большей части будут вписываться в льготные займы. Это поддержит рынок новостроек, но вот что будет с рынком вторичного жилья – непонятно. Скорее всего, на рынке «вторичек» будет застой.
  3. Рыночные ставки по ипотеке сейчас находятся на уровне 20% и их можно назвать запретительными, поскольку большей части россиян они не по карману.
  4. Сейчас можно ожидать, что часть россиян лишится работы, другая часть – будет числиться на предприятиях, временно приостановивших деятельность, и получать 2/3 от оклада, без премий и надбавок. Наверняка часть работодателей перейдет на серые схемы выплаты зарплат – таковы наши реалии. Все это негативно скажется на платежеспособности заемщиков, затруднит их оценку банками при решении об одобрении ипотеки, а значит – негативно отразится на рынке недвижимости.
  5. Если кризис затянется, а банки будут неохотно идти навстречу населению в плане рефинансирования и кредитных каникул, то роста ипотечного кредитования можно не ждать, а вот увеличения личных банкротств – да.
  6. Можно ожидать увеличение сроков рассмотрения заявок на ипотеки и рост количества отказов. Это связано с тем, что прежние параметры оценки банками заемщика уже не актуальны. Пока нет понимания, какие сферы экономики пострадают больше всего, но можно предположить, что банки будут отдавать предпочтение заемщикам, работающим в бюджетной сфере – это гарантирует наиболее стабильный доход.
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку. Ограничения, согласование с банком, санкции с его стороны
Читать
Раздел ипотеки, взятой до брака. Кому при разводе достанется квартира, если супруг помогал выплачивать долг
Подробнее
Чем отличается поручитель от созаемщика. Ответственность, обязанности, права
Смотреть

🏢 Смогут ли застройщики достроить и сдать в срок дома

Многих волнует и ситуация с новостройками. Еще свежи в памяти митинги «обманутых дольщиков». Особые опасения вызывают объекты, которые находятся в начальной стадии и до их финальной сдачи – несколько лет. Смогут ли застройщики сдать объекты, и защитит ли покупателей система эскроу-счетов?

При системе эскроу-счетов деньги от покупателей перечисляются не застройщику, а на специальный банковский счет. И воспользоваться средствами застройщик может только после сдачи дома – гарантией выполнения этого правила является банк, и существующая система гарантирует дольщикам возврат денег, если дом не сдан.

Проблема в том, что строительные материалы уже подорожали. А сдавать дом застройщики должны, используя собственные оборотные средства. Если это крупная компания, то, скорее всего, дом будет сдан, поскольку такой застройщик имеет хорошую финансовую подушку. Возможно, вырастет срок сдачи дома. Если же речь идет о мелких региональных застройщиках, то у них могут возникнуть проблемы, особенно если объект на стадии котлована.

Да, деньги дольщикам вернут с эскроу-счетов, но по номинальной стоимости. Законодательство не предусматривает компенсаций за подорожание недвижимости или выросшую за время ожидания инфляцию. К примеру, год назад человек вложил 3 млн руб. в квартиру в строящемся доме. Сейчас застройщик не сдал дом, но покупателю вернут только вложенную им сумму – именно 3 млн руб. Хотя ипотечные ставки резко выросли, а аналогичный объект недвижимости может стоить уже не 3 млн руб., а в два раза больше.

✨ Мнение эксперта. Стоит ли сейчас брать ипотеку

Мнение эксперта
Светлана Асадова
Эксперт в сфере права и финансов

Главный критерий при решении об ипотеке – сможет ли человек «потянуть» ее в нынешних реалиях. Понять это можно так: подсчитать доходы, вычесть из них предполагаемый ежемесячный платеж и посмотреть, можно ли нормально жить на оставшиеся деньги. Очень желательно, чтобы оставшиеся средства покрывали не только базовые потребности, но и позволяли откладывать хоть сколько-то на случай форс-мажора.

Также нужно понимать, что в сложившейся обстановке худшее, что можно сделать – это залезть в кредитные долги. Хуже этого – только брать новый кредит на погашение старого. Ипотека – долгосрочное предприятие и, возможно, не стоит сейчас с ней спешить, если нет резкой потребности в улучшении жилищных условий.

К примеру, ряд экспертов считает, что ближе к осени ключевая ставка снизится, а с ней и ипотека станет доступнее.

Если у вас четкая потребность улучшить жилищные условия или вы хотите взять ипотеку с прицелом на будущее – скажем, для детей, то это одно. Если же вы хотите приобрести квартиру с целью инвестирования, допустим, чтобы затем ее перепродать, то здесь большую роль играет везение, так как роста цен на недвижимость может и не произойти. Также учитывайте, насколько в принципе стабилен ваш доход. Сейчас под угрозой сокращений работники общепита, туриндустрии, иностранных компаний и их «дочек».

❓ Часто задаваемые вопросы

Сколько раз можно брать ипотеку? Есть какие-то ограничения?

— Никаких ограничений нет.

Можно взять ипотеку сразу на две квартиры?

— Да, если позволит банк. Нужно иметь высокий доход, хорошую кредитную историю, желательно – созаемщика.

Можно взять еще одну ипотеку, если по первой еще не рассчитался?

— Да, если позволит банк.

, , , ,
Автор:
Ольга Субботина (ZakonGuru)
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85