Как купить квартиру в новостройке в 2026 году: пошаговый порядок

Порядок сделки зависит от трёх вещей: достроен ли дом, платите вы своими деньгами или берёте ипотеку и работает ли застройщик через эскроу.

Кратко: как проходит покупка новостройки сегодня

С 1 июля 2019 года жилищное строительство переведено на проектное финансирование со счетами эскроу: стройку оплачивает банк, а деньги покупателей лежат на специальных счетах до сдачи дома. Договор вы заключаете напрямую с застройщиком, счёт эскроу открываете в банке — без посредников, услуги агентства для этого не обязательны. Порядок такой:

1. Проверьте застройщика и дом. Проектная декларация, разрешение на строительство и банк, который финансирует стройку, опубликованы на портале наш.дом.рф.
2. Забронируйте квартиру и запросите проект договора. Читайте срок передачи, цену, описание отделки и порядок приёмки.
3. Если нужна ипотека — получите одобрение банка. Кредит на строящееся жильё дают банки, которые работают с этим застройщиком.
4. Подпишите ДДУ. Договор заключается письменно, допустима электронная форма с усиленной квалифицированной подписью (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
5. Дождитесь регистрации договора. ДДУ считается заключённым только с момента государственной регистрации. До этого платить ничего не нужно.
6. Внесите деньги на счёт эскроу. Счёт открывают в банке застройщика на ваше имя; собственные средства и кредит зачисляются туда же.
7. Получите сообщение о готовности и примите квартиру по передаточному акту.
8. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Если платите наличными, порядок тот же: деньги вносятся через кассу банка на счёт эскроу. Передавать их менеджеру застройщика под расписку нельзя.

Какой договор выбрать: ДДУ и другие варианты

Пока дом строится, основной законный способ — договор участия в долевом строительстве. Только он даёт защиту Закона № 214-ФЗ: эскроу, неустойку за просрочку, гарантийный срок и право на отказ от договора. Другие варианты сделки с новостройкой применяют в иных ситуациях:

• Договор купли-продажи — когда дом сдан и право собственности на квартиру уже оформлено на застройщика. Это обычная покупка готового жилья, эскроу и нормы о долевом строительстве здесь не работают.
• Уступка права требования — так квартиру в строящемся доме покупают у физического лица или у подрядчика. К вам переходят права первого дольщика по его ДДУ. Проверьте, что цена по первому договору оплачена, и не передавайте деньги до регистрации уступки.
• Предварительный договор купли-продажи — обещание продать квартиру в будущем. Он не регистрируется и не даёт гарантий дольщика. Если по такому договору просят внести полную цену за квартиру в недостроенном доме, от сделки лучше отказаться.
• Жилищно-строительный кооператив — вы становитесь пайщиком, а не дольщиком, и отношения регулирует устав кооператива.

Частый вопрос — даёт ли частичная оплата право на долю в квартире. Не даёт. До передачи квартиры у дольщика есть только право требовать её от застройщика по зарегистрированному договору. Собственность возникает после регистрации права на готовую квартиру и на всю квартиру целиком, а не пропорционально внесённой сумме. Недоплата — это долг перед застройщиком, за который он вправе требовать неустойку или расторжения договора.

К ДДУ применяется и законодательство о защите прав потребителей, но только в части, которую Закон № 214-ФЗ не урегулировал (ч. 9 ст. 4). Условие — договор заключил гражданин для личных, семейных или домашних нужд. На покупку помещения для бизнеса потребительские нормы не распространяются.

Как работает эскроу и когда застройщик может без него

Счёт эскроу — это счёт, на котором банк блокирует вашу оплату до исполнения застройщиком обязательств. Пока дом не введён в эксплуатацию, деньгами не может распорядиться ни застройщик, ни вы. Если договор расторгнут или дом не достроен, сумма возвращается покупателю, а при ипотеке кредитная часть уходит банку в погашение долга.

Без эскроу вправе продавать только застройщики, чьи проекты отвечают критериям Правительства (постановление от 22.04.2019 № 480). Это стройки, начатые до реформы:

Такой застройщик обязан до регистрации каждого договора заплатить взнос в компенсационный фонд (ч. 4 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Действующую редакцию критериев перед сделкой сверьте: они менялись.

Что с деньгами, если банк обанкротится

Деньги на эскроу по ДДУ застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов. При отзыве лицензии у банка возмещается вся сумма, находящаяся на счёте, но не более 10 млн рублей (ч. 3 ст. 13.2 Закона № 177-ФЗ). Страховка действует со дня зачисления денег до дня, когда застройщик представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и сведения о регистрации права собственности на один из объектов в доме (ч. 1 ст. 13.2).

Если квартира стоит дороже 10 млн рублей, превышение страховкой не покрыто. Выбирайте проект, который финансирует крупный банк, и не размещайте на эскроу в одном банке деньги по нескольким дорогим договорам без необходимости.

Ипотека на новостройку: ставки и льготные программы

Ключевая ставка Банка России — 14,00% годовых (решение от 11 сентября 2026 года). Рыночные ставки по ипотеке банки устанавливают выше ключевой, поэтому покупатели сначала проверяют, подходят ли под льготные программы.

Основная из них — «Семейная ипотека» для семей с детьми. По данным Минфина, ставка — 6% на покупку квартиры в новостройке, программа продлена до 2030 года, лимит кредита по льготной ставке — 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для остальных регионов. Требования к семье, первоначальный взнос и ограничения на повторный льготный кредит менялись, как и условия других программ (для IT-специалистов, региональных), — сверьте их в банке на день подачи заявки.

Покупка в ипотеку отличается от покупки за свои деньги тремя шагами:

1. До подписания ДДУ вы получаете одобрение банка и собираете документы для ипотеки.
2. Кредитный договор подписывается одновременно с ДДУ. Права требования по договору, а после сдачи дома и сама квартира оказываются в залоге у банка.
3. После регистрации ДДУ банк сам перечисляет кредит на счёт эскроу, первоначальный взнос вы вносите туда же.

Подробный разбор по шагам — в статье о том, с чего начать покупку новостройки в ипотеку.

Регистрация договора и пошлины

Документы на регистрацию договора долевого участия обычно подаёт застройщик или банк в электронном виде. Пошлина за регистрацию ДДУ для физического лица — 700 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). После регистрации проверьте запись: закажите выписку из ЕГРН на земельный участок под домом — в ней должен быть ваш договор.

Право собственности оформляют после приёмки квартиры. Сроки и суммы:

Эти размеры пошлины действуют с 01.01.2025. Для регистрации понадобятся передаточный акт, паспорт и заявление; при ипотеке одновременно регистрируется залог в пользу банка. Порядок описан в статье о том, как зарегистрировать право собственности на квартиру.

Приёмка квартиры: сроки и права дольщика

Приёмку регулирует ст. 8 Закона № 214-ФЗ. Застройщик обязан прислать сообщение о готовности квартиры заказным письмом с описью вложения или вручить его под расписку. Сроки такие:

На осмотре сверяйте квартиру с договором: площадь, планировку, отделку, окна, инженерные сети. Все замечания записывайте в акт осмотра с подписью представителя застройщика, один экземпляр оставьте себе. При недостатках дольщик вправе по своему выбору требовать их безвозмездного устранения, уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на исправление — но только если договор этот выбор не ограничил (ч. 2 ст. 7). Поэтому сначала прочитайте раздел ДДУ о качестве: застройщики часто оставляют в нём одно устранение, и тогда расходы на самостоятельный ремонт вам не вернут. По недостаткам отделки, окон, дверей и сантехники общая сумма взыскания с застройщика не может превышать 3% цены договора, если договор не предусматривает больше (ч. 4 ст. 10). Требование подайте письменно. До подписания передаточного акта вы вправе потребовать акт о несоответствии и не подписывать передаточный, пока застройщик не выполнит требование (ч. 5 ст. 8).

Затягивать с приёмкой без причины нельзя. Если дольщик уклоняется или отказывается принимать квартиру, застройщик составит односторонний акт, и с этой даты риск случайной гибели квартиры лежит на покупателе. Но односторонний акт законен, только когда у застройщика есть сведения, что вы получили сообщение, либо письмо вернулось из-за вашего отказа от получения или отсутствия по указанному адресу (ч. 6 ст. 8).

Гарантия, неустойка и отказ от договора

Гарантийный срок на квартиру устанавливается договором и не может быть меньше трёх лет со дня передачи (ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). На отделку и её элементы — не менее одного года (ч. 5.2 ст. 7). Условие договора о более коротком сроке не действует. Как заявить о дефектах, читайте в материале про гарантии застройщика и претензию.

Если застройщик нарушил срок передачи квартиры, он платит неустойку: 1/300 ставки Банка России от цены договора за каждый день просрочки, а гражданину — в двойном размере (ч. 2 ст. 6). Берётся ставка, действовавшая на день, когда квартиру должны были передать по договору, а не текущая. Неустойки не будет, если срок сорван из-за того, что вы сами уклонялись от подписания акта. Порядок действий:

1. Дождитесь дня, следующего за сроком передачи по договору, — с него считается просрочка.
2. Направьте застройщику письменную претензию с расчётом и реквизитами для оплаты. Формула и примеры — в статье про расчёт неустойки за просрочку застройщика.
3. При отказе или молчании подайте иск в суд. Если застройщик не заплатил добровольно, суд дополнительно взыщет в пользу гражданина штраф 5% присуждённой суммы (ч. 3 ст. 10) — напишите об этом в претензии. Подписывать дополнительное соглашение о переносе срока вы не обязаны: после подписи неустойка за этот период пропадает.

При расчёте проверьте, не действовали ли в период просрочки временные ограничения Правительства по неустойкам застройщиков: такие периоды из расчёта исключаются.

Когда задержка превысила два месяца сверх срока по договору, дольщик вправе отказаться от ДДУ в одностороннем порядке (п. 1 ч. 1 ст. 9). Деньги с эскроу возвращаются вам, а при ипотеке — банку в счёт кредита. Другие основания и последствия разобраны в статье о том, можно ли вернуть квартиру застройщику.

Как проверить застройщика до покупки

Проверка делается по открытым данным:

1. Проектная декларация и разрешение на строительство. Найдите дом на портале наш.дом.рф и сверьте адрес, кадастровый номер участка, срок ввода и название застройщика с договором.
2. Банк и эскроу. В декларации указан банк, который открыл застройщику кредитную линию и ведёт счета эскроу. Нет эскроу — требуйте документы о соответствии проекта критериям и об уплате взносов в компенсационный фонд.
3. Сроки по прошлым домам. Посмотрите, сдавал ли застройщик прежние объекты вовремя и нет ли его в реестре проблемных застройщиков.
4. Суды и банкротство. Проверьте компанию в картотеке арбитражных дел: иски подрядчиков и заявления о несостоятельности — плохой знак. Что делать дольщику в таком случае, описано в статье про банкротство застройщика.
5. Договор. В нём должны быть конкретный срок передачи квартиры, цена, гарантийный срок и описание объекта. Формулировка «ориентировочно» при сроке передачи — повод просить правку.

О типовых ловушках при сделках с жильём — в обзоре рисков при покупке квартиры.