Как подготовиться к сделке по покупке дома или земельного участка. Какие документы нужны и что учесть
🏡 Как подготовиться к сделке, если покупается…
…только дом
Сначала разберемся, возможно ли купить только дом, без участка, на котором тот стоит.
По общему правилу, земля под капитальным жилым строением должна продаваться только вместе с домом. Участок под домом и сам дом прочно связаны, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, поэтому не могут принадлежать разным собственникам и должны отчуждаться одному лицу. Если составить договор купли-продажи участка, не учитывая стоящего дома, то такой документ будет ничтожным и его не зарегистрируют в Росреестре. Но это все касается простых случаев, когда и дом, и земля в собственности, и принадлежат одному человеку.
Однако есть законные случаи, когда продажа одного только дома разрешена. Это возможно, если дом находится в собственности, а земельный участок – нет. Земля может принадлежать продавцу на основании:
- договора аренды у муниципалитета;
- пожизненного наследуемого владения;
- бессрочного пользования.
В указанном выше случае объектом купли-продажи будет только дом. Что касается участка, то покупатель приобретает на него не право собственности, а право пользования, причем на точно таких же условиях, что и ранее продавец. При этом документы на участок (к примеру, договор аренды) должны быть действующими.
Еще один интересный вариант – когда у дома или земельного участка несколько собственников. Если у дома несколько собственников, и вы покупаете такую долю, то вместе с правом на долю у нового владельца возникает право на долю участка, на котором стоит дом. Выделить отдельно или дом, или землю, и затем продать – невозможно. Точно так же, как невозможно реализовать долю в доме без приобретения права доли на участок.
Если же несколько собственников у участка, а у дома – один, то опять-таки реализовать только дом нельзя. В этом случае дом с участком под ним продается, а оставшиеся земельные доли остаются у сособственников.
Документы
Для продажи дома необходимы следующие документы:
- свидетельство о праве собственности (выдавалось до 2016 года) или выписка из ЕГРН;
- документы, на основании которых дом перешел в собственность текущему владельцу (если он не первый собственник);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (если тот в собственности);
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- справка об отсутствии коммунальных задолженностей;
- согласие супруга или супруги на продажу (при необходимости);
- паспорта на оборудование (счетчики и пр.);
- план водоснабжения и электропроводки;
- проект газификации (при наличии);
- документы о межевании и определении границ участка (межевание не требуется для личного пользования, но определение границ участка убережет от возможных конфликтов с соседями).
В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы.
Если дом продается без земли на законных основаниях, о которых шла речь выше, то в договоре купли-продажи дома обязательно прописывается, что жилой дом расположен на участке на основании такого-то документа.
[niceseo_opros]…только земельный участок
Для продажи земельного участка необходимы следующие документы:
- свидетельство о праве собственности (выдавалось до 2016 года) или выписка из ЕГРН;
- документы, на основании которых возникло право собственности;
- согласие супруга или супруги на продажу (при необходимости);
- межевой план.
В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы.
Что касается межевания, то его наличие обязательно в случае, если участок покупается в ипотеку.
Когда речь не идет об ипотеке, то продажа участка без межевания возможна, если участок стоит на кадастровом учете, а значит, имеет номер и учтен в Росреестре. Кстати, объектом купли-продажи участок может быть только после постановки на кадастровый учет. Но лучше все-таки провести межевание, чтобы потом не было проблем из-за неверно установленных границ.
Проверить, проведено ли межевание, можно онлайн через Публичную кадастровую карту.
Конечно, перед сделкой проверьте не только все документы и данные продавца, но и категорию земель и вид разрешенного использования участка, а также его площадь согласно заявленной.
[wn_grid id="63821"]…дом и участок вместе
Касаемо документов, здесь все просто – у продавца на руках должно быть два пакета, на земельный участок и дом по отдельности. Базовый список документов указан выше, но могут потребоваться и дополнительные – к примеру, согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.
При оформлении договора купли-продажи обратите внимание на следующие нюансы:
- цену за дом и участок рекомендуется вписать раздельно, то есть, двумя суммами, а не объединять;
- характеристики дома и участка тоже указать раздельно (документы основания права собственности, площади и прочие сведения).
Также обратите внимание, если продается участок с домом, но площадь земельного надела большая, и владелец хочет не продавать все, а оставить часть земли себе. Это реально, но только при условии разделения участка. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру и провести размежевание.
В результате должно получиться два участка: один с домом – для продажи, и второй, который продавец оставит себе. Перед размежеванием необходимо уточнить в местной администрации минимальный размер земельных участков для конкретной местности. После размежевания нормативы земли должны быть соблюдены.
