Как подготовиться к сделке по покупке дома или земельного участка. Какие документы нужны и что учесть

Один из важнейших этапов любой сделки купли-продажи недвижимости – это подготовка документов и грамотное оформление договора. Также могут быть и своеобразные нюансы – скажем, перед покупкой земельного участка должны учитываться факторы, которых в принципе нет перед покупкой квартиры. Расскажу, как подготовиться к сделке тем, кто интересуется загородной недвижимостью, и какие особенности есть перед покупкой дома и земли по отдельности и вместе.

🏡 Как подготовиться к сделке, если покупается…

…только дом

Сначала разберемся, возможно ли купить только дом, без участка, на котором тот стоит.

По общему правилу, земля под капитальным жилым строением должна продаваться только вместе с домом. Участок под домом и сам дом прочно связаны, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, поэтому не могут принадлежать разным собственникам и должны отчуждаться одному лицу. Если составить договор купли-продажи участка, не учитывая стоящего дома, то такой документ будет ничтожным и его не зарегистрируют в Росреестре. Но это все касается простых случаев, когда и дом, и земля в собственности, и принадлежат одному человеку.

Однако есть законные случаи, когда продажа одного только дома разрешена. Это возможно, если дом находится в собственности, а земельный участок – нет. Земля может принадлежать продавцу на основании:

• договора аренды у муниципалитета;
• пожизненного наследуемого владения;
• бессрочного пользования.

В указанном выше случае объектом купли-продажи будет только дом. Что касается участка, то покупатель приобретает на него не право собственности, а право пользования, причем на точно таких же условиях, что и ранее продавец. При этом документы на участок (к примеру, договор аренды) должны быть действующими.

Еще один интересный вариант – когда у дома или земельного участка несколько собственников. Если у дома несколько собственников, и вы покупаете такую долю, то вместе с правом на долю у нового владельца возникает право на долю участка, на котором стоит дом. Выделить отдельно или дом, или землю, и затем продать – невозможно. Точно так же, как невозможно реализовать долю в доме без приобретения права доли на участок.

Если же несколько собственников у участка, а у дома – один, то опять-таки реализовать только дом нельзя. В этом случае дом с участком под ним продается, а оставшиеся земельные доли остаются у сособственников.

Документы

Для продажи дома необходимы следующие документы:

• свидетельство о праве собственности (выдавалось до 2016 года) или выписка из ЕГРН;
• документы, на основании которых дом перешел в собственность текущему владельцу (если он не первый собственник);
• правоустанавливающие документы на земельный участок (если тот в собственности);
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт;
• справка об отсутствии коммунальных задолженностей;
• согласие супруга или супруги на продажу (при необходимости);
• паспорта на оборудование (счетчики и пр.);
• план водоснабжения и электропроводки;
• проект газификации (при наличии);
• документы о межевании и определении границ участка (межевание не требуется для личного пользования, но определение границ участка убережет от возможных конфликтов с соседями).

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы.

Если дом продается без земли на законных основаниях, о которых шла речь выше, то в договоре купли-продажи дома обязательно прописывается, что жилой дом расположен на участке на основании такого-то документа.

…только земельный участок

Для продажи земельного участка необходимы следующие документы:

• свидетельство о праве собственности (выдавалось до 2016 года) или выписка из ЕГРН;
• документы, на основании которых возникло право собственности;
• согласие супруга или супруги на продажу (при необходимости);
• межевой план.

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы.

Что касается межевания, то его наличие обязательно в случае, если участок покупается в ипотеку.

Когда речь не идет об ипотеке, то продажа участка без межевания возможна, если участок стоит на кадастровом учете, а значит, имеет номер и учтен в Росреестре. Кстати, объектом купли-продажи участок может быть только после постановки на кадастровый учет. Но лучше все-таки провести межевание, чтобы потом не было проблем из-за неверно установленных границ.

Проверить, проведено ли межевание, можно онлайн через Публичную кадастровую карту.

Конечно, перед сделкой проверьте не только все документы и данные продавца, но и категорию земель и вид разрешенного использования участка, а также его площадь согласно заявленной.

…дом и участок вместе

Касаемо документов, здесь все просто – у продавца на руках должно быть два пакета, на земельный участок и дом по отдельности. Базовый список документов указан выше, но могут потребоваться и дополнительные – к примеру, согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний.

При оформлении договора купли-продажи обратите внимание на следующие нюансы:

• цену за дом и участок рекомендуется вписать раздельно, то есть, двумя суммами, а не объединять;
• характеристики дома и участка тоже указать раздельно (документы основания права собственности, площади и прочие сведения).

Также обратите внимание, если продается участок с домом, но площадь земельного надела большая, и владелец хочет не продавать все, а оставить часть земли себе. Это реально, но только при условии разделения участка. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру и провести размежевание.

В результате должно получиться два участка: один с домом – для продажи, и второй, который продавец оставит себе. Перед размежеванием необходимо уточнить в местной администрации минимальный размер земельных участков для конкретной местности. После размежевания нормативы земли должны быть соблюдены.