Участок в охранной зоне. Как избежать проблемной покупки и что делать, если купили
– Хотел купить участок земли, но при оформлении мне сказали, что он в охранной зоне и будут проблемы. В выписке из ЕГРН ничего такого не было. Что мне теперь делать? Чем такая покупка мне грозит?
🌳 Что такое охранные зоны и для чего они нужны
Охранные зоны (точнее, зоны с особыми условиями использования территории, часто употребляется аббревиатура ЗОУИТ) предусмотрены ст. 105 Земельного кодекса (ЗК) РФ. В ней содержится перечень из 28 видов ЗОУИТ – от охранных зон для культурного наследия до зон охраны тепловых сетей.
Все ЗОУИТ объединяет следующее:
- Они устанавливаются для безопасного использования или существования важных для государства или общества объектов.
- В них действует особый правовой режим для использования участков земли. В частности, там могут быть введены ограничения на строительство домов и других объектов, запрещены некоторые виды деятельности.
В целом же участки земли относят к ЗОУИТ, чтобы обеспечить безопасность для людей, сохранность для объектов, защиту для окружающей среды.
🔍 Как проверить, проходит ли через участок зона с особыми условиями
Возможностей для проверки участка на статус охранной зоны несколько.
Через публичную кадастровую карту
Самый простой вариант – это обратиться к публичной кадастровой карте. Найти её можно на официальном сайте Росреестра. Действовать нужно так:
- открываем кадастровую карту;
- находим участок (вводим кадастровый номер или просто находим его на изображении местности);
- в меню открываем «Слои», выбираем «ЗОУИТ» и ставим галочку – и на экране появляются закрашенные зелёным участки, относящиеся именно к охранным зонам.
Если нужно найти именно вид ЗОУИТ, то дополнительно нужно в меню выбрать «Поиск», указать «ЗОУИТ» и в основном меню выбрать пункт «Все объекты в точке». После этого перелистыванием можно добиться того, что загорится жёлтым конкретный тип охранных зон.
Заказ выписки ЕГРН
У публичной кадастровой карты есть один недостаток: она не всегда оперативно обновляется, да и сведения по некоторым регионам РФ оставляют желать лучшего. Самый надёжный способ получить информацию об охранных зонах для конкретного участка – это обратиться в ближайшее отделение Росреестра и заказать выписку из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости) для своего участка.
Для этого необходимо:
- Обратиться в Росреестр (лично в отделение, через МФЦ, через Госуслуги и т. д.).
- Оплатить услугу. По состоянию на 2022 год стоимость для физических лиц составляет от 300 рублей за выписку. Уточнить стоимость можно на официальном сайте.
- Получив документ в бумажном или электронном виде, нужно посмотреть раздел «Ограничения» для конкретного участка. Там и будет нужная информация.
Обратить внимание на прилегающие к участку инженерные сети
ЗОУИТ могут быть связаны с техническими сооружениями. В частности, есть ограничения на строительство и деятельность вблизи следующих видов сооружений:
- газораспределительные сети и магистральные газопроводы;
- линии электропередач (ЛЭП);
- тепловые сети;
- инженерные коммуникации (прежде всего подземные кабели электроснабжения или связи);
- водопроводы;
- трубопроводы;
- железные дороги.
Нормативы для каждого вида сооружений свои, но в целом можно руководствоваться принципом: если участок ближе 50 м к одному из видов этих коммуникаций – его надо считать «проблемным» и от приобретения следует воздержаться.
Через правила и генплан поселения
На официальных сайтах поселений обычно выкладывают генеральный план населённого пункта и правила землепользования и застройки. Они состоят из двух частей:
- Текстовое описание.
- Графика – карты и схемы.
В текстовой части можно узнать:
- виды разрешённого использования земель на территории поселения;
- допустимый процент застройки участка (обычно 40% для индивидуального жилищного строительства).
- минимальные отступы для строений от красных линий (границ улицы, проездов, соседних участков и т. д.).
Это всё необходимо учитывать при использовании участка. Но куда важнее для владельца графическая информация. Там наглядно отображаются ЗОУИТ, причём могут быть указаны не только существующие, но и для планируемых к постройке объектов (например, охранные зоны ЛЭП, автодорог и т. д.).
Однако с этим способом проверки есть одна проблема: у генплана юридическая сила выше, чем у правил землепользования и застройки – но вот сам актуальный генплан можно найти далеко не всегда.
❗ Почему охранные зоны могут быть не указаны в выписке ЕГРН
Ситуация, когда в действительности ЗОУИТ есть, но в выписке она не указана, связана может быть с несколькими обстоятельствами:
- Владелец промышленного предприятия, аэродрома или инженерной сети халатно отнёсся к своим обязанностям и не зарегистрировал в ЕГРН границы охранной зоны. К сожалению, его халатность не оправдывает тех, кто решит приобрести участок и построить дом.
- Ошибка Росреестра. Хотя в целом эта служба работает качественно, иногда кадастровая информация может быть недостоверной и ещё не исправленной.
☝️ Что делать человеку, который купил участок, а тот попал в охранную зону
Если оказалось, что ваш участок в охранной зоне, прежде всего нужно проверить, так ли это. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру и провести проверку на местности по опорным точкам. Возможно, что в действительности охранная зона начинается пусть в паре метров, но уже за границей участка.
Наконец, если при заключении договора продавец скрыл, что участок находится в охранной зоне, с него можно взыскать часть стоимости участка обратно, поскольку обременение делает землю не пригодной для использования по назначению.
В любом случае такие участки остаются в собственности владельцев и изъяты быть не могут – только выкуплены. При этом принудить владельца продавать свой участок никто не может.
