ZakonGuru
Назад

Участок в охранной зоне. Как избежать проблемной покупки и что делать, если купили

Опубликовано: 19.03.2022
Время на чтение: 5 мин
0
427

– Хотел купить участок земли, но при оформлении мне сказали, что он в охранной зоне и будут проблемы. В выписке из ЕГРН ничего такого не было. Что мне теперь делать? Чем такая покупка мне грозит?

🌳 Что такое охранные зоны и для чего они нужны

Охранные зоны (точнее, зоны с особыми условиями использования территории, часто употребляется аббревиатура ЗОУИТ) предусмотрены ст. 105 Земельного кодекса (ЗК) РФ. В ней содержится перечень из 28 видов ЗОУИТ – от охранных зон для культурного наследия до зон охраны тепловых сетей.

Все ЗОУИТ объединяет следующее:

  1. Они устанавливаются для безопасного использования или существования важных для государства или общества объектов.
  2. В них действует особый правовой режим для использования участков земли. В частности, там могут быть введены ограничения на строительство домов и других объектов, запрещены некоторые виды деятельности.

В целом же участки земли относят к ЗОУИТ, чтобы обеспечить безопасность для людей, сохранность для объектов, защиту для окружающей среды.

🔍 Как проверить, проходит ли через участок зона с особыми условиями

Возможностей для проверки участка на статус охранной зоны несколько.

Через публичную кадастровую карту

Самый простой вариант – это обратиться к публичной кадастровой карте. Найти её можно на официальном сайте Росреестра. Действовать нужно так:

  • открываем кадастровую карту;
  • находим участок (вводим кадастровый номер или просто находим его на изображении местности);
  • в меню открываем «Слои», выбираем «ЗОУИТ» и ставим галочку – и на экране появляются закрашенные зелёным участки, относящиеся именно к охранным зонам.

Если нужно найти именно вид ЗОУИТ, то дополнительно нужно в меню выбрать «Поиск», указать «ЗОУИТ» и в основном меню выбрать пункт «Все объекты в точке». После этого перелистыванием можно добиться того, что загорится жёлтым конкретный тип охранных зон.

Заказ выписки ЕГРН

У публичной кадастровой карты есть один недостаток: она не всегда оперативно обновляется, да и сведения по некоторым регионам РФ оставляют желать лучшего. Самый надёжный способ получить информацию об охранных зонах для конкретного участка – это обратиться в ближайшее отделение Росреестра и заказать выписку из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости) для своего участка.

Для этого необходимо:

  1. Обратиться в Росреестр (лично в отделение, через МФЦ, через Госуслуги и т. д.).
  2. Оплатить услугу. По состоянию на 2022 год стоимость для физических лиц составляет от 300 рублей за выписку. Уточнить стоимость можно на официальном сайте.
  3. Получив документ в бумажном или электронном виде, нужно посмотреть раздел «Ограничения» для конкретного участка. Там и будет нужная информация.
Вы сталкивались с ситуацией, когда участок попадал в охранную зону?
ДаНетЛично я нет, но доводилось слышать об этой проблеме

Обратить внимание на прилегающие к участку инженерные сети

ЗОУИТ могут быть связаны с техническими сооружениями. В частности, есть ограничения на строительство и деятельность вблизи следующих видов сооружений:

  • газораспределительные сети и магистральные газопроводы;
  • линии электропередач (ЛЭП);
  • тепловые сети;
  • инженерные коммуникации (прежде всего подземные кабели электроснабжения или связи);
  • водопроводы;
  • трубопроводы;
  • железные дороги.

Нормативы для каждого вида сооружений свои, но в целом можно руководствоваться принципом: если участок ближе 50 м к одному из видов этих коммуникаций – его надо считать «проблемным» и от приобретения следует воздержаться.

Через правила и генплан поселения

На официальных сайтах поселений обычно выкладывают генеральный план населённого пункта и правила землепользования и застройки. Они состоят из двух частей:

  1. Текстовое описание.
  2. Графика – карты и схемы.

В текстовой части можно узнать:

  • виды разрешённого использования земель на территории поселения;
  • допустимый процент застройки участка (обычно 40% для индивидуального жилищного строительства).
  • минимальные отступы для строений от красных линий (границ улицы, проездов, соседних участков и т. д.).

Это всё необходимо учитывать при использовании участка. Но куда важнее для владельца графическая информация. Там наглядно отображаются ЗОУИТ, причём могут быть указаны не только существующие, но и для планируемых к постройке объектов (например, охранные зоны ЛЭП, автодорог и т. д.).

Однако с этим способом проверки есть одна проблема: у генплана юридическая сила выше, чем у правил землепользования и застройки – но вот сам актуальный генплан можно найти далеко не всегда.

Как оформить наследство на земельный участок, если документов на него нет или они устарели. Разъяснение Верховного суда
Читать
Как купить землю, если вы не можете найти ее хозяина. Инструкция по получению сведений через ЕГРН и кадастровую карту
Подробнее
Каким должен быть участок, чтобы хозяин смог законно на нем и под ним построить все, что нужно. Рассчитываем минимальную площадь
Смотреть

❗ Почему охранные зоны могут быть не указаны в выписке ЕГРН

Ситуация, когда в действительности ЗОУИТ есть, но в выписке она не указана, связана может быть с несколькими обстоятельствами:

  1. Владелец промышленного предприятия, аэродрома или инженерной сети халатно отнёсся к своим обязанностям и не зарегистрировал в ЕГРН границы охранной зоны. К сожалению, его халатность не оправдывает тех, кто решит приобрести участок и построить дом.
  2. Ошибка Росреестра. Хотя в целом эта служба работает качественно, иногда кадастровая информация может быть недостоверной и ещё не исправленной.

☝️ Что делать человеку, который купил участок, а тот попал в охранную зону

Если оказалось, что ваш участок в охранной зоне, прежде всего нужно проверить, так ли это. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру и провести проверку на местности по опорным точкам. Возможно, что в действительности охранная зона начинается пусть в паре метров, но уже за границей участка.

Также нужно посмотреть, что конкретно представляет собой эта зона. В некоторых из них допустимы строительство и использование участка. Например, в охранной зоне газопровода вам будет запрещено разжигать костры, складировать мусор или строить подземные объекты (даже обычный погреб) – однако, например, разбивать огородные грядки там допустимо. Конкретные допустимые виды деятельности именно для вашего участка можно узнать, обратившись в надзорный орган или эксплуатирующую объект организацию и получив оттуда официальный ответ.

Наконец, если при заключении договора продавец скрыл, что участок находится в охранной зоне, с него можно взыскать часть стоимости участка обратно, поскольку обременение делает землю не пригодной для использования по назначению.

В любом случае такие участки остаются в собственности владельцев и изъяты быть не могут – только выкуплены. При этом принудить владельца продавать свой участок никто не может.

Алексей Аксёнов
Юрист
Екатерина Алейникова
, , ,
Автор:
Ольга Субботина (ZakonGuru)
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85