Как построить новый дом на месте старого — юридическая сторона вопроса
Всё зависит от того, был ли старый дом зарегистрирован в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН), кому он принадлежит – и что конкретно планируется сделать.
🏠 Как правильно действовать и построить новый дом на месте старого
Постройка нового дома возможна путём:
- Полного сноса имеющейся постройки и оформления нового строения с нуля.
- Реконструкции с сохранением кадастрового номера.
- Снятия прежнего строения с учёта, сноса и оформление постройки нового.
Вариант №1: оформление нового дома
Самый простой вариант: дом не поставлен на кадастровый учёт и не зарегистрирован в ЕГРН. Вы просто переоформили на себя участок.
В этом случае с юридической точки зрения никакого дома просто не существует. Вы можете в любой момент снести его – и тогда процедуру постройки можно начать с нуля.
Это достаточно частая ситуация со зданиями времён СССР: из-за несовпадений советского и российского законодательства многие постройки просто оказываются в «серой зоне»: реально они есть, но с точки зрения Росреестра их не существует.
И даже оформление в собственность участка не всегда помогает: кадастровые инженеры делают свою работу, и если им заказали оформить участок – они самостоятельно не станут заниматься вопросами оформления прав на сооружения на нём (особенно старых и непригодных для эксплуатации).
При сносе старого дома вам потребуется лишь согласовать отключение коммуникаций, если они проведены (электричества, воды, газа и т. д.). Порядок отключения определён постановлением Правительства РФ №850 от 2019 г., а также локальными нормативными актами снабжающих организаций в конкретном регионе.
На практике обычно официальных актов о подключении старых строений к инженерным сетям нет – и потому достаточно подать заявление с примерным текстом: «Прошу отключить снабжение по адресу…». После этого не позднее 10 дней приедет бригада, поставит заглушки или снимет провода – и можно будет начинать снос.
Снос производится в соответствии со ст. 55.31 ГрК РФ. Если сносится объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства), привлечение специализированных организаций с допуском СРО не требуется. Также не нужно оформлять проект сноса. Однако потребуется утилизация образовавшегося при демонтаже строительного мусора – иначе вас ждёт штраф по ст. ст. 8.1 и 8.2 КоАП РФ.
После того, как здание демонтировано, можно начинать строительство нового согласно процедуре:
- В местной администрации получается разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Здесь надо учитывать градостроительные нормы, санитарные правила о размещении построек на участке и т. д.
- У специализированной организации заказывается проект постройки.
- Ведётся само строительство.
- Построенное здание проверяется комиссией от надзорного органа, оформляется подключение коммуникаций.
- Объект ставится на кадастровый учёт и вводится в эксплуатацию с оформлением соответствующих документов.
По срокам и стоимости этот вариант – самый простой.
Вариант №2: оформление через реконструкцию с сохранением кадастрового номера
В том случае, если дом уже стоит на учёте, процедура будет выглядеть следующим образом:
- В соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ местная администрация уведомляется о планируемой реконструкции. До 2018 года на реконструкцию требовалось разрешение, но сейчас действует уведомительный порядок.
- Заказывается проект реконструкции постройки. Возможно, потребуется строительная экспертиза, которая даст заключение о том, допустима ли реконструкция (например, если на месте бревенчатого сруба планируется постройка кирпичного дома, может не выдержать фундамент)
- Проводятся работы по демонтажу ненужных частей старой постройки и возведению новых. Реконструкция может быть сколь угодно глубокой, главное, чтоб от старого дома хоть что-то осталось (например, фундамент или свайное основание).
- Возводится новое здание.
- Оформляется технический паспорт на постройку.
- Подаётся заявление об изменении информации в ЕГРН.
- Местные власти уведомляются об окончании реконструкции.
- Здание вводится в эксплуатацию.
- Подключаются коммуникации. Процедуру согласования придётся проводить с нуля, заказывая проект и получая разрешение.
Вариант №3: снятие старого дома с учёта, снос и постройка нового
Самый радикальный вариант. Он нужен, когда дом стоит на учёте в ЕГРН, но при этом провести реконструкцию невозможно – только строить с нуля.
В этом случае порядок действий такой:
- Местная администрация уведомляется о сносе, отключаются коммуникации.
- Проводятся работы по демонтажу строения.
- Составляется акт о сносе здания. Составлять его должен кадастровый инженер с допуском СРО.
- В Росреестр подаётся заявление о снятии объекта с кадастрового учёта.
- Получается разрешение на строительство.
- Оформляется проект постройки.
- Ведётся само строительство.
- Объект вводится в эксплуатацию и ставится на кадастровый учёт.
- Подключаются коммуникации.
Этот вариант самый долгий, затратный по деньгам и времени (одну только пошлину за внесение сведений в ЕГРН придётся платить дважды). Однако он необходим, если реконструкция невозможна технически.
🤯 Возможные проблемы
Если не получать разрешения и не согласовывать необходимые этапы, владелец постройки может столкнуться со следующими трудностями:
- если не получить разрешение на строительство или реконструкцию, постройка может быть признана самовольной. В этом случае вполне может дойти до судебного предписания о сносе самовольной постройки или о приведении её в исходное состояние;
- при несовпадении технических данных на дом с указанными в документах коммуникации будут отключены;
- право собственности на недвижимость подтверждается записью в ЕГРН. Так что если не обновить информацию в реестре, при продаже, обмене, разделе имущества или наследовании придётся через суд доказывать, что дом вообще существует и принадлежит (либо принадлежал) конкретному лицу.
Также отметим и чисто юридические моменты. Вам дополнительно потребуется согласие третьих лиц, если:
- дом или участок находятся в долевой собственности – требуется разрешение от совладельцев;
- недвижимость приобретена в браке – нужно согласие супруга (супруги), даже если объект и оформлен только на одного человека;
- дом принадлежит недееспособному или несовершеннолетнему – надо получить разрешение от органов опеки, при этом предварительно предоставив владельцу другое равноценное жильё.
Если этого не сделать, то возможны споры о праве собственности и тяжбы в суде.
☝️ Заключение
Подводя итоги, можно сказать:
- самый простой вариант – это снос не стоящего на кадастровом учёте дома. В этом случае придётся позаботиться только об утилизации строительного мусора. Остальная часть процедуры ничем не будет отличаться от обычного строительства;
- сложнее с реконструкцией: потребуется согласовать план работ и заказывать проект. В некоторых случаях перестройка старого дома просто невозможна по техническим причинам;
- снятие с кадастрового учёта, снос и строительство нового дома – самый долгий и затратный вариант. Но только он даёт полную гарантию правомерности в том случае, если дом уже зарегистрирован в ЕГРН.
