ZakonGuru
Назад

Как построить новый дом на месте старого — юридическая сторона вопроса

Опубликовано: 03.02.2024
Время на чтение: 6 мин
0
52
Как построить новый дом на месте старого? Интересует именно юридическая сторона вопроса - как оформить, какие документы собрать.

Всё зависит от того, был ли старый дом зарегистрирован в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН), кому он принадлежит – и что конкретно планируется сделать.

🏠 Как правильно действовать и построить новый дом на месте старого

Постройка нового дома возможна путём:

  1. Полного сноса имеющейся постройки и оформления нового строения с нуля.
  2. Реконструкции с сохранением кадастрового номера.
  3. Снятия прежнего строения с учёта, сноса и оформление постройки нового.

Вариант №1: оформление нового дома

Самый простой вариант: дом не поставлен на кадастровый учёт и не зарегистрирован в ЕГРН. Вы просто переоформили на себя участок.

В этом случае с юридической точки зрения никакого дома просто не существует. Вы можете в любой момент снести его – и тогда процедуру постройки можно начать с нуля.

Это достаточно частая ситуация со зданиями времён СССР: из-за несовпадений советского и российского законодательства многие постройки просто оказываются в «серой зоне»: реально они есть, но с точки зрения Росреестра их не существует.

И даже оформление в собственность участка не всегда помогает: кадастровые инженеры делают свою работу, и если им заказали оформить участок – они самостоятельно не станут заниматься вопросами оформления прав на сооружения на нём (особенно старых и непригодных для эксплуатации).

Как оформить наследство на земельный участок, если документов на него нет или они устарели. Разъяснение Верховного суда
Читать
Каким должен быть участок, чтобы хозяин смог законно на нем и под ним построить все, что нужно. Рассчитываем минимальную площадь
Подробнее
Участок в охранной зоне. Как избежать проблемной покупки и что делать, если купили
Смотреть

При сносе старого дома вам потребуется лишь согласовать отключение коммуникаций, если они проведены (электричества, воды, газа и т. д.). Порядок отключения определён постановлением Правительства РФ №850 от 2019 г., а также локальными нормативными актами снабжающих организаций в конкретном регионе.

На практике обычно официальных актов о подключении старых строений к инженерным сетям нет – и потому достаточно подать заявление с примерным текстом: «Прошу отключить снабжение по адресу…». После этого не позднее 10 дней приедет бригада, поставит заглушки или снимет провода – и можно будет начинать снос.

Снос производится в соответствии со ст. 55.31 ГрК РФ. Если сносится объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства), привлечение специализированных организаций с допуском СРО не требуется. Также не нужно оформлять проект сноса. Однако потребуется утилизация образовавшегося при демонтаже строительного мусора – иначе вас ждёт штраф по ст. ст. 8.1 и 8.2 КоАП РФ.

После того, как здание демонтировано, можно начинать строительство нового согласно процедуре:

  1. В местной администрации получается разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Здесь надо учитывать градостроительные нормы, санитарные правила о размещении построек на участке и т. д.
  2. У специализированной организации заказывается проект постройки.
  3. Ведётся само строительство.
  4. Построенное здание проверяется комиссией от надзорного органа, оформляется подключение коммуникаций.
  5. Объект ставится на кадастровый учёт и вводится в эксплуатацию с оформлением соответствующих документов.

По срокам и стоимости этот вариант – самый простой.

Вариант №2: оформление через реконструкцию с сохранением кадастрового номера

В том случае, если дом уже стоит на учёте, процедура будет выглядеть следующим образом:

  1. В соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ местная администрация уведомляется о планируемой реконструкции. До 2018 года на реконструкцию требовалось разрешение, но сейчас действует уведомительный порядок.
  2. Заказывается проект реконструкции постройки. Возможно, потребуется строительная экспертиза, которая даст заключение о том, допустима ли реконструкция (например, если на месте бревенчатого сруба планируется постройка кирпичного дома, может не выдержать фундамент)
  3. Проводятся работы по демонтажу ненужных частей старой постройки и возведению новых. Реконструкция может быть сколь угодно глубокой, главное, чтоб от старого дома хоть что-то осталось (например, фундамент или свайное основание).
  4. Возводится новое здание.
  5. Оформляется технический паспорт на постройку.
  6. Подаётся заявление об изменении информации в ЕГРН.
  7. Местные власти уведомляются об окончании реконструкции.
  8. Здание вводится в эксплуатацию.
  9. Подключаются коммуникации. Процедуру согласования придётся проводить с нуля, заказывая проект и получая разрешение.
Вам приходилось сталкиваться с проблемами при строительстве частного дома на месте старого?
Да, приходилось.Нет, не приходилось, всё прошло быстро.Мне не приходилось вообще заниматься строительством.

Вариант №3: снятие старого дома с учёта, снос и постройка нового

Самый радикальный вариант. Он нужен, когда дом стоит на учёте в ЕГРН, но при этом провести реконструкцию невозможно – только строить с нуля.

В этом случае порядок действий такой:

  1. Местная администрация уведомляется о сносе, отключаются коммуникации.
  2. Проводятся работы по демонтажу строения.
  3. Составляется акт о сносе здания. Составлять его должен кадастровый инженер с допуском СРО.
  4. В Росреестр подаётся заявление о снятии объекта с кадастрового учёта.
  5. Получается разрешение на строительство.
  6. Оформляется проект постройки.
  7. Ведётся само строительство.
  8. Объект вводится в эксплуатацию и ставится на кадастровый учёт.
  9. Подключаются коммуникации.

Этот вариант самый долгий, затратный по деньгам и времени (одну только пошлину за внесение сведений в ЕГРН придётся платить дважды). Однако он необходим, если реконструкция невозможна технически.

🤯 Возможные проблемы

Если не получать разрешения и не согласовывать необходимые этапы, владелец постройки может столкнуться со следующими трудностями:

  • если не получить разрешение на строительство или реконструкцию, постройка может быть признана самовольной. В этом случае вполне может дойти до судебного предписания о сносе самовольной постройки или о приведении её в исходное состояние;
  • при несовпадении технических данных на дом с указанными в документах коммуникации будут отключены;
  • право собственности на недвижимость подтверждается записью в ЕГРН. Так что если не обновить информацию в реестре, при продаже, обмене, разделе имущества или наследовании придётся через суд доказывать, что дом вообще существует и принадлежит (либо принадлежал) конкретному лицу.
Купил дом – а он находится на соседнем участке. Что делать, чтобы избежать конфликта с соседом
Читать
Кому принадлежит урожай на купленном земельном участке. Правы ли бывшие хозяева, требуя свою долю
Подробнее
Можно ли заселиться в заброшенный дом, как это сделал дядя Федор из Простоквашино. Разбираем законодательство
Смотреть

Также отметим и чисто юридические моменты. Вам дополнительно потребуется согласие третьих лиц, если:

  • дом или участок находятся в долевой собственности – требуется разрешение от совладельцев;
  • недвижимость приобретена в браке – нужно согласие супруга (супруги), даже если объект и оформлен только на одного человека;
  • дом принадлежит недееспособному или несовершеннолетнему – надо получить разрешение от органов опеки, при этом предварительно предоставив владельцу другое равноценное жильё.

Если этого не сделать, то возможны споры о праве собственности и тяжбы в суде.

☝️ Заключение

Подводя итоги, можно сказать:

  • самый простой вариант – это снос не стоящего на кадастровом учёте дома. В этом случае придётся позаботиться только об утилизации строительного мусора. Остальная часть процедуры ничем не будет отличаться от обычного строительства;
  • сложнее с реконструкцией: потребуется согласовать план работ и заказывать проект. В некоторых случаях перестройка старого дома просто невозможна по техническим причинам;
  • снятие с кадастрового учёта, снос и строительство нового дома – самый долгий и затратный вариант. Но только он даёт полную гарантию правомерности в том случае, если дом уже зарегистрирован в ЕГРН.
Светлана Асадова ✔
Эксперт в сфере права и финансов
Екатерина Алейникова
,
Автор:
Ольга Субботина (ZakonGuru)
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85