Как увеличить площадь земельного участка. 4 законных способа
– У меня есть земельный участок, но он слишком мал. Хочу официально его увеличить, чтобы без самозахвата. Как это можно сделать законно?
– Увеличить площадь земельного участка можно несколькими способами, но основной из них – это перераспределение за счёт муниципальной или государственной земли.
🏠 Расширение границы участка при перераспределении за счёт муниципальных или государственных земель
Выглядит процесс так:
- Рядом с участком имеется свободная земля.
- Земля принадлежит муниципалитету или находится в государственной собственности (необязательно федеральной: участки областного земельного фонда тоже государственные).
- Собственник обращается к тому органу власти, которому принадлежит земля (то есть к руководству области или района), с предложением провести перераспределение.
- Если перераспределение соответствует планам развития территории, то по итогам рассмотрения даётся разрешение произвести «прирезку» участков. Заявление рассматривается не более 30 дней, если нужна проверка – 45 дней, согласно ст. 39.29 Земельного кодекса (ЗК) РФ.
- Заключается соглашение о перераспределении. Собственник первоначального участка оплачивает новые земли.
- Проводится кадастровая съёмка нового участка и его регистрация в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости) через органы Росреестра.
Условия, при которых условиях возможно перераспределение. Кто имеет право им воспользоваться
Однако далеко не всегда такая процедура возможна. Прежде всего прирезка должна происходить с учётом требований ст. 39.28 ЗК РФ:
- Заключён договор о развитии территории, и границы участков подгоняются под проект межевания.
- Устраняется чересполосица и вклинивание участков друг в друга.
Также нужно учесть следующие моменты:
- Оба участка должны относиться к одной категории земель и иметь одно целевое назначение. Оно определяется п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Нельзя, например, к участку для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) прирезать кусок земли сельскохозяйственного назначения.
- Прирезаемый участок не должен находиться в частной собственности, быть под залогом, арестом или другим обременением.
- Границы расширяемого участка должны быть уточнены и иметь отмеченные координаты, зафиксированные в кадастровой части ЕГРН.
Ну и самое главное: участок, в отношении которого проводится перераспределение, должен находиться в собственности у гражданина. Никакой другой вариант прав на землю (долгосрочная аренда, безвозмездное пользование и т. д.) не подходит.
Сколько земли можно добавить к своему участку
Закон устанавливает верхний и нижний предел для прирезаемой земли:
- Прирезаемый кусок земли должен по площади быть меньше минимального, выделяемого под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). В противном случае, муниципальные или государственные власти могут счесть, что его разумнее выделить другому желающему.
- При увеличении новый участок не будет больше, чем установленный в соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» и ст. 39.18 ЗК РФ.
Так что определять точную площадь в каждом случае надо индивидуально.
Какие документы подготовить
Чтобы провести прирезку, необходимы следующие документы:
- Заявление о проведении перераспределения.
- Документы, на основании которых возникло право собственности на землю.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
- Схема участка или план размежевания с очертаниями будущего участка – для дальнейшего обсуждения.
По итогам рассмотрения заявления будет составлен дополнительный документ – соглашение о перераспределении. Также после его подписания потребуется:
- Банковские документы об оплате прирезаемой земли (в зависимости от её кадастровой стоимости и тарифа, установленного в конкретном муниципальном округе или субъекте федерации).
- Новый кадастровый план.
Как и куда обращаться
Сама процедура пошагово выглядит так:
- Вначале нужно подготовить схему. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру.
- Затем составить заявление на имя органов власти. Его можно подготовить самостоятельно или заказать в агентстве недвижимости, занимающемся оформлением земельных участков.
- С заявлением и планом нужно обратиться в орган региональной или местной власти. Какой конкретно – зависит от того, как организованы региональная власть и органы местного самоуправления.
🏡 Другие законные способы расширения границ земельного участка
Кроме перераспределения, есть ещё несколько способов, позволяющих законно увеличить площадь принадлежащей собственнику земли:
- Уточнение границ при межевании. Если участок был поставлен на учёт, и ему был присвоен кадастровый номер, но реально межевания и выделения на местности не проводилось – есть шанс расширить границы. Также это возможно, если при прежнем межевании была допущена ошибка. Фактически здесь происходит узаконивание реально использующейся земли: если по документам у собственника 6 соток, а реально он использует 6,5 – для государства и местной власти лучше, если земля будет числиться в его собственности со всеми вытекающими последствиями, включая земельный налог. Однако есть ограничение: увеличиться площадь может не более, чем на 10% от первоначального размера – то есть к участку в 6 соток прирезать можно не более 0,6 сотки.
- Выкуп бесхозных земель, находящихся по соседству. Если на сопредельном участке долгое время не ведётся никакая деятельность, собственник неизвестен, либо право собственности вообще не было оформлено должным образом – участок переходит в собственность местной власти. Тогда его можно выкупить (с торгов или без них).
- Приобретение земли по праву давности (ст. 234 Гражданского кодекса (ГК) РФ). Если 15 лет открыто пользоваться чужим участком и никто не заявлял претензий на него – можно начинать процесс оформления земли в свою собственность.
В любом случае важно, чтобы не было нарушено законодательство (федеральное, региональное или местное), а также правила застройки и землепользования (ПЗЗ), принятые в конкретном населённом пункте.
✨ Заключение
Подытоживаю:
- Увеличить земельный участок, раздвинув его границы, можно с помощью перераспределения земель – в этом случае придётся оплатить не более половины кадастровой стоимости земли плюс стоимость процедур по оформлению и регистрации права собственности.
- Кроме этого, можно воспользоваться бесхозным участком, выкупив его или приобретя по давности владения.
- Наконец, можно уточнить межевание, добавив себе фактически используемую площадь – но не более 10% от площади участка.