Каким должен быть участок, чтобы хозяин смог законно на нем и под ним построить все, что нужно. Рассчитываем минимальную площадь

– Собираюсь купить участок для строительства дома и ещё как минимум гаража и бани. Каким по площади должен быть участок, чтобы на нём (и под ним!) строить всё, что мне надо и не получить штраф?

– Нормы по площади земельных участков и по расположению на них построек существуют – федеральные и региональные. Часть из них касается расположения построек на участке, часть же – площади самого участка. Так что для полного ответа на вопрос нужно проанализировать обе группы норм.

🔨 Строительные нормы

Строительные нормы для дома и хозяйственных построек связаны с двумя моментами:

1. Градостроительные требования.
2. Противопожарные нормы.

Учитывать надо оба аспекта.

🏠 Нормы строительства дома

Знакомимся с местными регламентами

Ещё на этапе проектирования вам нужно ознакомиться с градостроительными регламентами. Они принимаются местными органами власти и включают в себя, в частности, процент застройки участка.

Если вы собираетесь строиться на дачном участке (участки СНТ – садоводческих некоммерческих товариществ), то дополнительно потребуется изучить свод правил СП 53.13330.2019. Дело в том, что СП введены в действие в 2020 году, а многие СНТ до сих пор не привели свою документацию в соответствие с текущими нормами и пользуются правилами, утверждёнными ещё при СССР, так что возможны противоречия.

Наконец, начиная строительство, надо учесть нормы свода правил СП 30-102-99.

Учитываем красную линию

Говоря о размещении дома на участке, надо учитывать понятие красной линии. Согласно пп. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, этот термин обозначает границы участков при застройке. В частности, красная линия отделяет участки под индивидуальную застройку от улицы, она пролегает между отдельными участками и т. д. Красная линия может быть проектной и утверждённой – если она уже согласована, обозначена на местности и закреплена в документах.

Учитываем требования по пожарной безопасности

Что же касается требований пожарной безопасности, то здесь руководствоваться нужно Техническим регламентом, классифицирующим здания по степени огнестойкости и пожарной опасности, а также принятые в соответствии с ним своды правил – например, СП 12.13130.2009.

Объединяем нормы

Если объединить требования норм, то дом на участке должен располагаться:

1. Не ближе 5 м от красной линии улицы.
2. Не ближе 3 м от красной линии бокового проезда.
3. Не ближе 3 м от границы с соседним участком, если между ними нет проезда.
4. Не ближе 12 м от внешнего туалета, компостной ямы или построек для содержания скота.

🚿 Нормы строительства бани

Для бани названные выше нормы предусматривают следующие правила:

1. Не ближе 5 м от красной линии улицы.
2. Не ближе 3 м от красной линии переулка (бокового проезда).
3. Не ближе 1 м от границы с соседним участком (при наличии дренажной канавы и слива в канализацию или септик). Если баня не подключена к централизованной канализации или не имеет собственного септика, расстояние должно быть не менее 3 м.
4. Не ближе 8 м от жилого дома. В том случае, если баня и дом выполнены из кирпича или других негорючих материалов, допустимо строительство на расстоянии не менее 6 м от дома. Напротив, если баня и дом выполнены полностью из дерева, расстояние между ними должно быть не менее 15 м.
5. Не ближе 12 м от колодца, если он есть, и 20 м от ближайшего водоёма (даже если он расположен за территорией участка).

Нормы строительства гаража

Для гаража действуют такие нормы:

1. Расстояние до красной линии улицы – не менее 5 м.
2. Расстояние до красной линии бокового проезда – не менее 3 м.
3. Расстояние до жилого дома – не менее 8 м. Если и дом, и гараж выполнены из негорючих материалов, допустимо сократить расстояние до 6 м.

☝️ Минимальная площадь участка для строительства дома, бани и гаража

А теперь — исходя из приведённых выше норм — попробуем рассчитать размеры и площадь участка, на котором можно уместить жилой дом, баню и гараж. Сделать это трудно, поскольку для этого нужны минимальные размеры самих зданий – но воспользуемся сводом правил СП 55.13330.2016. Он требует при планировке домов жилых одноквартирных домов делать комнату не менее 14 кв. м и кухню не менее 9. Добавим ещё 2 кв. м на коридоры – и получим 25. Для простоты представим, что это квадрат со стороной 5 м.

Относительно бани норм не предусмотрено. Чтобы она не вышла больше дома, пусть она будет квадратом со стороной 3 кв. м.

Размеры гаража вообще определяются только габаритами машины – но тут мы можем воспользоваться Приказом Минэкономразвития РФ №792 от 2016 года, который установил минимальные размеры машино-места в виде 5,3 м на 2,5 м. Поскольку все расстояния считаются от внешней линии стены, добавим поправку на толщину стен и получим прямоугольник размером 6 на 3 м.

Размеры для прямоугольного участка

Представим, что:

• участок у нас прямоугольный и вытянут вдоль улицы;
• дом стоит в центре, с одного бока баня, с другого гараж.

Тогда минимальная длина участка будет составлять:

• 1 м (расстояние от бани до соседнего участка) + 3 м (длина бани) + 6 м (расстояние от бани до дома) + 5 м (длина дома) + 6 м (расстояние от дома до гаража) + 3 м (ширина гаража) +1 м (расстояние от гаража до соседнего участка) = 25 м.

Ширина же будет равна:

• 5 м (расстояние от красной линии улицы до любого сооружения) + 5 м (ширина дома) + 3 м (расстояние до соседнего участка) = 13 м.

Ширину считаем по дому, а не по гаражу, потому что хоть гараж и длиннее на метр, но он может находиться ближе к границам.

В результате минимальная площадь участка, чтобы разместить всё, должна составлять:

• 25 м x 13 м = 325 кв. м.

Эти три с четвертью сотки – минимальный размер, на котором можно уместить все три постройки, а такой прямоугольник – минимальный по площади, способный их вместить.

Учтите. Обычно менее двух соток выделять под ИЖС запрещено, но в некоторых регионах эта норма выше – вплоть до 6-8 соток.

А если участок другой формы?

Если участок будет шире, но короче или иметь форму квадрата той же площади (со стороной чуть больше 18 м), чем-то придётся пожертвовать или отказаться от отдельно стоящих зданий – например, вместо бани делать сауну в доме.

✅ Максимальные размеры участка под ИЖС

Максимальные размеры устанавливаются, согласно ч. 6 ст. 30 и ст. 38 ГрК РФ и ст. 11.9 ЗК РФ. Однако эти нормы ссылаются на ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), устанавливаемые в каждом регионе отдельно. В частности, такую информацию можно поискать в интернете: в поисковой строке вашего браузера введите запрос «Правила землепользования и застройки» и наименование вашего населённого пункта.

В большинстве случаев предельный верхний размер не превышает 25 соток.

💡 Строительство под землёй

Согласно ст. 19 Закона РФ «О недрах», разрешено строительство любых подземных сооружений не глубже 5 м. Вы можете построить погреб, подземный гараж и пр.

Единственное исключение – это колодцы или водозаборные скважины: они могут быть и глубже 5 м при условии, что не достигают того водоносного слоя, откуда забирается вода для центрального водоснабжения.

По отношению к подземным сооружениям действуют общие нормы, касающиеся площади и расстояния до красных линий.