О финансовых обязательствах застройщика: расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия
Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
- ФЗ №214 от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
- Федеральными законами № 2300-I от 07.02.92 "О защите прав потребителей" и №59 от 02.05.06 "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации".
Когда и за что можно требовать неустойку?
Предусмотрено три случая:
- После просрочки срока сдачи многоквартирного дома.
- Застройщик затянул с подписанием передаточного акта по квартире.
- После передачи жилого помещения, но с теми же нарушениями.
В первом случае застройщик отправляет приглашение на заключение дополнительного соглашения. В нём указывается причина, по которой строительство не завершено и прописаны новые сроки окончания и передачи жилых помещений участникам долевого строительства. После получения согласия на подписание и государственной регистрации соглашения застройщик выплачивает компенсацию за невыполнение в срок обязательств на банковские реквизиты дольщика.
Во втором случае неустойка выплачивается за каждый день до подписания акта передачи. В третьем - за фактическое количество дней, которые пришлось ждать жилплощадь по срокам, указанным в договоре (дополнительным соглашениям).
Формула расчета неустойки
Договором ДДУ и пунктом 2 статьи 6 закона №214 прописана формула для определения суммы. Для подсчёта нужны следующие сведения:
- Стоимость по договору, уплаченная в счёт будущего получения жилого помещения.
- Ставка рефинансирования Центрального банка РФ (равна ключевой) на день предъявления претензии.
- Период, в течение которого произошла просрочка.
Для примера возьмём стоимость однокомнатной квартиры по договору в девятьсот пятьдесят четыре тысячи триста рублей (954 300). Ставка рефинансирования — 7,25% (c 26.03.18). Одна стопятидесятая от неё — это 0.0004833. Просрочка — 2 месяца. Это 60 дней. Посчитаем:
- 954300х0.0004833 = 461.245 рублей. Это сумма за один день просрочки.
- 461.245х60 = 27674.7 рублей. Итого за два месяца просрочки неустойка составит двадцать семь тысяч шестьсот семьдесят четыре рубля и семьдесят копеек.
Для автоматического подсчёта в интернете разработаны специальные онлайн-калькуляторы.
Калькуляторы расчёта неустойки
Первым и простым из онлайн-калькуляторов представлен калькулятор от Дольщик 74.
- На странице вводим "Стоимость объекта по договору". У нас это 954 300 рублей.
- Дата передачи объекта. Заполняется по принципу: год (пишется полностью), месяц и день. У нас 31.03.18.
- Дальше предлагается рассчитать неустойку на текущее число или дату передачи жилого помещения. При выборе второго варианта значок календаря станет активным. Квартиры у нас пока нет, поэтому выбор пал на текущее время (10.09.18).
- Третий пункт оставляем без изменений либо ставим "Физическое лицо".
- Нажимаем на кнопку "Рассчитать".
Вторым по популярности идёт калькулятор от сообщества юристов:
- Цена договора. В нашем случае это те же 954 300 рублей.
- Период просрочки. В первое поле вводим дату предполагаемого по договору окончания строительства (в формате день, месяц, год). Во втором ничего не меняем либо нажимаем кнопку "Сегодня".
- Ваш статус. Выбираем "Физическое лицо".
- Пункт "Применять процентную ставку" оставляем без изменений.
- Ставим галочку на "Подпись при печати".
- Нажимаем кнопку "Рассчитать".
Теперь осталось предъявить расчёт застройщику.
Взыскание неустойки с застройщика
Добровольная выплата неустойки застройщиком:
- Пишем претензию на имя строительной организации, с которой заключен договор. Распечатывается в двух экземплярах.
- Передаём в офис застройщика с обязательной отметкой о приёме на листе заявителя или заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
- Ждём ответа организации. По закону на письменный ответ даётся 30 дней (ст. 12 закона №59).
В случае положительной реакции на почту придёт приглашение для подписания дополнительного соглашения и выплаты неустойки. Отрицательный ответ или отсутствие письма — это повод для дальнейшего разбирательства в суде: застройщик отказался от оплаты по взятым обязательствам.
Порядок взыскания неустойки в суде
Собираем документы (договор, претензию, ответ на неё, копию квитанции об оплате письма с описью и уведомлением) и пишем исковое заявление в районный суд по месту регистрации застройщика. Дальнейший алгоритм действий:
- Отдаем в канцелярию суда исковое заявление с перечнем документов (см. выше) с обязательной отметкой о принятии.
- Дальше иск проходит стадии регистрации, передачи материалов судье, и результатом становится решение вопроса о принятии к рассмотрению.
- Выносится определение о подготовке и назначении дела к судебному разбирательству. Процедура занимает три дня и месяц до первого слушания соответственно.
- На первом заседании суд истребует доказательства обеих сторон.
- Выносится окончательное постановление суда. Если заявление написано грамотно, то правовая практика рассмотрения таких дел показывает, что суд на стороне дольщика.
Мировое соглашение предусматривает 45-дневный срок выполнения обязательств. В остальных случаях — на усмотрение суда.
Как составить исковое заявление
В заявлении следует отобразить следующее:
- Краткое содержание существа дела и причина, по которой иск подан.
- Основные параметры заключённого договора.
- Сослаться на ст. 309, 310 Гражданского кодекса.
- Статьи 13, 15 ФЗ №2300-I. Обязательно упомянуть пункт 2 статьи 6 №214.
- Расчет неустойки.
- Требования и приложения.
- Роспись и дата написания.
Госпошлина
Подпункт 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса говорит, что истцы по искам о нарушении прав потребителей освобождаются от уплаты государственной пошлины. Об этом следует написать и в исковом заявлении.