За что застройщики попадают в «чёрный» реестр? Основания для внесения и исключения из него
Покупка квартиры в недостроенном здании всегда сопряжена с некоторым риском — большим или маленьким, оправдывающим себя или чрезмерно высоким.
Договор долевого участия до недавнего времени рассматривался как средство 100%-ной защиты от действий мошеннического характера, однако, это не так!
Поэтому, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций, покупателю необходимо еще на этапе составления договора как можно внимательнее присмотреться к компании-застройщику. Самый удачный способ сделать это — заглянуть в так называемый реестр неблагополучных застройщиков, а по сути своей — чёрный список мошенников.
Из истории создания реестра неблагополучных застройщиков
Первый официальный документ, закрепляющий идею создания подобного реестра, был подписан Дмитрием Анатольевичем Медведевым на посту премьер-министра РФ в сентябре 2013 года. Данный список подразумевался как единый реестр, в котором каждый участник долевой собственности мог узнать все необходимые сведения об интересующей его компании-застройщике.
Все обязанности по созданию данного реестра и воплощению этой идеи в жизнь были
поручены Министерству регионального развития, которое, в свою очередь, делегировало эту задачу Федеральной антимонопольной службе (ФАС), посчитав, что именно эта структура наиболее подходит для воплощения этого проекта в реальность.
Единого реестра, как такового, не существует. По крайней мере, на официальных сайтах Минрегиона и ФАС никакой информации о нём не представлено. Тем не менее, эта идея реализована на уровне субъектов РФ, некоторые из которых, между прочим, опередили постановления Д. А. Медведева и опубликовали подобные списки ещё в 2008 году.
Таким образом, приобретая жилое помещение по договору долевой собственности, необходимо проверить застройщика именно в региональном реестре неблагонадёжных застройщиков, составленном местными чиновниками и городской администрацией.
По каким критериям застройщиков заносят в список?
Как уже говорилось выше, ответственность за составление и наполнение реестра возложена на городских чиновников, региональные министерства, муниципальные административные учреждения и т.д.Именно они обязаны вносить в список организации с испорченной репутацией вследствие разнообразных юридических махинаций.
- Конкретное ответственное лицо (или учреждение) назначается приказом мэра или губернатора.
- В некоторых случаях интересующие сведения могут быть представлены учреждениями смежной отрасли деятельности (министерства ресурсов природопользования, например) и органами правопорядка (МВД, прокуратура и т.д.).
- На основании полученных данных чиновники определяют, достаточно ли причин для присвоения тому или иному застройщику титула «неблагонадёжный». Серьёзными аргументами в пользу внесения компании в реестр являются:
- Проведение строительных работ без соответствующего разрешения, оформление которого является ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ!
- Строительные работы по какому-либо объекту недвижимости, проводимые компанией, «заморожены» на срок от 9-и месяцев.
- Отсутствие каких-либо признаков проведения строительных работ в течение 3-х лет с момента аренды земельного участка у городской администрации.
- Регулярное нарушение застройщиком законодательных актов в сфере долевого строительства.
- Участие в руководящем или учредительном составе компании граждан, ранее являющихся руководителями других строительных организаций, признанных неблагонадёжными.
Конечно, данный список критериев не окончательный и может дополняться другими пунктами, в соответствии со спецификой строительных работ или ситуацией на строительном рынке в отдельном регионе.
Именно с помощью этих критериев городская администрация осуществляет контроль за тем, насколько своевременно, качественно и полно выполняют свои обязательства организации-застройщики.
Как происходит занесение и на основании чего?
Конечно, создание подобного реестра — значительное подспорье для покупателей в выборе застройщика.
Однако, необходимо понимать, что это также и серьёзная ответственность, и при работе с ним непременно приходится сталкиваться с рядом ограничений.Внесение застройщика в реестр не может быть произведено только потому, что на
стройке нет рабочих и техники. С другой стороны, отсутствие строительных работ на площадке, как правило, становится заметным только тогда, когда подходит срок сдачи объекта. Деньги в этом случае покупателями, конечно, уже заплачены.
Поэтому внесение застройщика в «чёрный» реестр должно быть не только аргументированным, но и своевременным, иначе наступает ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома. Как правило, сведения о неблагонадёжных строительных организациях поступают в администрацию в результате различных плановых и внеочередных проверок деятельности застройщиков, на основании полученных данных администрация принимает решение о включении в него.
Внесение компании в реестр — это серьёзная проблема, сказывающаяся в первую очередь, на её репутации.Информация находится в открытом доступе и в нынешнее время практически каждый потенциальный покупатель проверяет своего застройщика на благонадёжность.
Таким образом, строительная компания, как городская, так и областная, теряет потенциальных клиентов. Это же касается и разнообразных инвестиционных фондов, активно вкладывающих деньги в строительство недвижимых объектов. Конечно, ни один инвестор не пожелает связываться с организацией, замеченной в мошеннических действиях.
Еще одно, не менее серьёзное последствие — это реакция уже имеющихся покупателей, заключивших договора долевой собственности, на внесение застройщика в «неблагонадёжный» реестр. Обычно после этого следует немало судебных разбирательств, поскольку люди требуют с застройщика не только повышенных гарантий исполнения им положений заключённого договора, но иногда и его расторжения.
И последнее, но не менее важное последствие — это уголовные дела в отношении строительной компании, возбуждаемые по результатам проверок, инициированных после внесения их в реестр неблагополучных застройщиков.
Подобные санкции возлагаются как на руководителей, так и на собственников неблагонадёжных застройщиков.
Исключение компании из реестра
Исключение застройщика из реестра неблагополучных застройщиков возможно, но только в том случае, если основания, по которым он был в него занесён, будут полностью ликвидированы.
Например, из состава директоров будут удалены неблагонадёжные лица, «замороженная» стройка завершится и покупатели получат свои квартиры, все документы будут оформлены в соответствии с требованиями градостроительных законов и других нормативных актов.
Процедура исключения производится следующим образом:
- Спустя 2 года после внесения застройщика в реестр, он отправляет заявление об исключении из него в уполномоченный орган;
- Заявление рассматривается сотрудниками, они же определяют, все ли нарушения устранены. О результатах проверки застройщик уведомляется заказным письмом;
- Если заявление строительной организации было удовлетворено, то в реестр вносятся необходимые изменения. Однако, внесенные ранее сведения не удаляются бесследно и по требованиям правоохранительных органов, они могут быть представлены их сотрудникам.
Надежно и безопасно расплатиться за квартиру можно при помощи счета эскроу.Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних имеют некоторые ограничения. Подробно о них читайте в этой статье.
О том, как правильно оформить договор сдачи квартиры в аренду, вы можете прочитать здесь.
Признание права собственности на долю в квартире через суд
Нестабильная ситуация на рынке недвижимости приводит к регулярным взлётам и падениям компаний-застройщиков. Нередки случаи признания их банкротами по ряду определённых причин. В связи с этим вопрос признания права собственности на долю в недостроенной квартире стоит очень остро.
В этом случае право собственности гарантирует особый порядок получения денежной компенсации за неполученное жильё.Квартиры, оформленные в долевую собственность, исключаются из общего списка на основании искового заявления, поданного в территориальное отделение суда по месту расположения недостроенного жилого объекта.
Для обращения в суд истцу необходимо предоставить все документы, подтверждающие его право собственности. Это может быть не только договор долевой собственности или соинвестирования, но и акт приёма-передачи жилого помещения и т.д. Помимо искового заявления, подкрепленного необходимыми документами, заявителю потребуется оплатить госпошлину и предоставить квитанцию об оплате.
Сама процедура признания права собственности довольно проста: после положительного решения суда собственник отправляется в БТИ, где получает кадастровый паспорт на объект недвижимости. Данный документ необходимо зарегистрировать в Федеральной службе гос.регистрации. Спустя месяц сотрудники этого учреждения обязаны выдать свидетельство о регистрации прав собственности, на основании которого гражданин будет являться законным владельцам квартиры.
