Реестр недобросовестных застройщиков: за что вносят и как исключают

Вы выбираете квартиру в новостройке или уже вложили деньги, а стройка встала. Что можно узнать о застройщике и что делать дальше, зависит от того, о каком реестре идёт речь и на каком этапе стройка.

Есть ли реестр недобросовестных застройщиков

Под «чёрным списком» обычно понимают три разных перечня. Их легко спутать, поэтому сначала разберём, чем они отличаются.

Оба реестра по долевому строительству формируются в электронном виде в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) из сведений, которые туда размещают застройщики и органы власти (ч. 1.2 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Сведения реестров открыты и доступны любому без запроса (ч. 4 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Оператор системы — единый институт развития в жилищной сфере (ст. 23.3 Закона № 214-ФЗ).

За что дом попадает в реестр проблемных объектов

Закон называет два основания (ч. 1.1 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ):

1. застройщик больше чем на шесть месяцев нарушил срок завершения строительства или срок передачи квартиры по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве (ДДУ);
2. застройщик признан банкротом, открыто конкурсное производство и применяются особые правила банкротства застройщиков (Закон № 127-ФЗ).

Других оснований нет. Отсутствие рабочих на площадке, слухи о долгах или смена руководства сами по себе дом в реестр не переводят: значение имеет просрочка больше шести месяцев или банкротство.

Плановых проверок застройщиков больше нет. Региональный контролирующий орган следит за ними через мониторинг и при нарушении может выдать предписание (ч. 1 и 3 ст. 23.5 Закона № 214-ФЗ). Поэтому жалоба дольщика в этот орган — рабочий способ привлечь внимание к стройке.

Когда застройщик не вправе привлекать деньги дольщиков

Помимо реестра проблемных объектов, закон перечисляет требования к самой компании. Если хотя бы одно нарушено, заключать ДДУ и брать деньги она не может (ст. 3 Закона № 214-ФЗ):

• нет разрешения на строительство, проектная декларация не размещена или не зарегистрированы права на участок (ч. 1 ст. 3);
• компания ликвидируется, арбитражный суд ввёл процедуру банкротства или деятельность приостановлена как административное наказание (ч. 2 ст. 3);
• сведения о ней есть в реестре недобросовестных поставщиков по контрактам в сфере строительства или в реестре недобросовестных участников земельных аукционов;
• только без эскроу: налоговая недоимка достигает размера, достаточного для банкротства, или собственные средства меньше 10 % проектной стоимости строительства.

Если деньги дольщиков идут на счета эскроу, два последних требования к застройщику не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Недоимка у такой компании сама по себе не делает ДДУ незаконным.

Кроме того, деньги дольщиков застройщик вправе привлекать либо через счета эскроу, либо при выполнении особых условий закона (ч. 1.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Подробнее о рисках такой покупки — в статье о плюсах и минусах долевого строительства.

Как исключают из реестра проблемных объектов

Заявительного порядка с ожиданием «через два года» в законе нет. Дом исключают только по одному из оснований (ч. 1.4 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ):

1. дом введён в эксплуатацию;
2. Фонд развития территорий принял решение о финансировании и выплатил возмещение первому дольщику;
3. регион погасил требования всех граждан-дольщиков;
4. у застройщика нет обязательств перед гражданами и в ЕГРН нет зарегистрированных ДДУ;
5. всем дольщикам выплачено страховое возмещение;
6. застройщик продлил разрешение на строительство, внёс новый срок в проектную декларацию и изменил сроки передачи квартир по всем ДДУ, или дело о его банкротстве прекращено.

Сведения об основании исключения размещает в ЕИСЖС контролирующий орган региона, а не сам застройщик (ч. 3 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание на последний пункт: чтобы дом исключили из реестра по этому основанию, застройщик должен изменить сроки в договорах со всеми дольщиками. Поэтому предложение подписать допсоглашение о переносе срока сдачи дома — это изменение вашего договора: прежде чем подписать, оцените, реален ли новый срок.

Как проверить застройщика перед покупкой

Застройщик обязан раскрывать информацию о себе и проекте в ЕИСЖС; сведения считаются раскрытыми с момента размещения там (ч. 1 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Порядок проверки:

1. Найдите компанию в едином реестре застройщиков в ЕИСЖС. Нет в реестре — это повод отказаться от сделки.
2. Проверьте, нет ли дома и других объектов этой компании в реестре проблемных объектов.
3. Откройте проектную декларацию и разрешение на строительство, сверьте адрес, сроки и срок действия разрешения.
4. Уточните, что оплата по ДДУ идёт на счёт эскроу, и проверьте это условие в договоре.

Если хотя бы по одному пункту есть расхождение, задайте вопрос застройщику письменно и сохраните ответ до подписания договора.

Что делать дольщику, если дом в реестре проблемных объектов

Включение в реестр само по себе договор не расторгает. Действовать нужно по своей ситуации:

• Просрочка передачи квартиры больше двух месяцев. Можно в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и потребовать деньги (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
• Стройка остановлена, а срок ещё не наступил. Если очевидно, что квартиру в срок не передадут, договор расторгают через суд (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
• Застройщик обанкротился. Возмещение может выплатить Фонд развития территорий по своему решению (ст. 13 Закона № 218-ФЗ от 29.07.2017).

Возмещение считают по рыночной стоимости квадратного метра равнозначного нового жилья, но площадь учитывают не больше 120 кв. м, а сумма не может быть меньше уплаченной по договору цены (ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ от 29.07.2017). Тот, кто купил право требования уже после признания застройщика банкротом, возмещение от Фонда не получит (ч. 3 ст. 13 того же закона).

Если убытки остались непокрытыми, взыскивать их можно и с лица, которое фактически управляло застройщиком: оно несёт субсидиарную ответственность за убытки, причинённые по его вине, и эту вину придётся доказать (ч. 4 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ). Когда дом всё же достроен, право собственности на квартиру в новостройке регистрирует Росреестр: 7 рабочих дней с приёма документов, через МФЦ — 9 (ст. 16 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015).