Договор аренды жилья: содержание и условия документа

Собственник и жилец обычно подписывают типовой бланк из интернета и не читают его. Споры потом решаются по тому, что в договоре написано, а где он молчит — по правилам Гражданского кодекса, которые не всегда совпадают с ожиданиями сторон.

Найм или аренда: как правильно назвать договор

В быту говорят «аренда квартиры», но если жильё снимает гражданин для проживания, по закону это договор найма: наймодатель передаёт жильё за плату во владение и пользование для проживания (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Если квартиру снимает компания для своих сотрудников, оформляют договор аренды или иной договор, и жить в квартире могут только граждане (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Такой договор подчиняется правилам об аренде: с юрлицом он заключается письменно независимо от срока (ст. 609 ГК РФ).

Название в шапке договора ошибкой не считается: вид договора определяют по содержанию, поэтому к «договору аренды квартиры» с гражданином для проживания всё равно применят правила о найме.

Форма договора: письменно, нотариус не нужен

Договор найма заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Устной договорённости и переводов на карту мало: при споре трудно доказать срок, плату и условия.

Нотариальное удостоверение обязательно, только если его требует закон или стороны сами о нём договорились (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Для найма квартиры закон этого не требует, поэтому хватает двух экземпляров, подписанных сторонами. Если снимаете через агентство, проверьте полномочия посредника — подробнее в статье о том, как арендовать квартиру через агентство недвижимости.

Срок договора и регистрация в Росреестре

Наём заключается на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Договор на срок до одного года — краткосрочный наём. К нему не применяется часть правил: о преимущественном праве на новый договор, о поднайме, о временных жильцах, если сам договор не говорит иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Регистрируют не сам договор, а обременение права собственности, и только если наём заключён на срок не менее года (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Договор ровно на год уже требует регистрации, договор на 11 месяцев — нет.

Договор на 11 месяцев не требует регистрации обременения, но это краткосрочный наём: у жильца нет права на автопродление, а расторгнуть договор можно уже за две просрочки платы. От налога он не освобождает.

Что должно быть в договоре аренды квартиры

Существенными считаются условия о предмете, условия, которые закон называет необходимыми для договора этого вида, и те, по которым одна из сторон потребовала согласия (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для найма жилья обязательны первые два пункта, остальные закон при пробеле восполнит сам, но лучше их прописать:

1. Предмет. Адрес, номер квартиры, площадь, кадастровый номер. Объектом найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
2. Проживающие. В договоре указывают всех граждан, которые будут постоянно жить с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Для краткосрочного найма закон этого не требует, но перечень всё равно полезен.
3. Плата. Сумма, срок и способ оплаты. Если сроки не указаны, платят ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК РФ).
4. Срок. Дата начала и окончания найма. Без срока договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
5. Кто платит коммунальные услуги и ремонт, если стороны хотят отступить от правил закона (ст. 678, 681 ГК РФ).
6. Обеспечительный платёж, если хозяин берёт депозит, и условия его возврата. Закон его не требует.

Наймодатель обязан передать квартиру свободной и пригодной для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ). Состояние квартиры и вещи фиксируют в акте приёма-передачи с описью мебели и техники, показаниями счётчиков и фотографиями. Без акта трудно доказать, кто испортил диван или стиральную машину.

Образцы договора: договор краткосрочного найма квартиры, договор долгосрочного найма квартиры. Перед подписанием сверьте их с правилами из этой статьи.

Плата, коммунальные услуги и ремонт

Размер платы стороны устанавливают сами. Поднять её в одностороннем порядке хозяин не вправе, если такую возможность не дают закон или договор (пп. 1–2 ст. 682 ГК РФ). Хотите индексацию — пропишите в договоре, как часто и на сколько можно повышать плату.

Если сроки оплаты в договоре не указаны, плата вносится ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Кто за что платит, если договор молчит:

Любое из этих правил договор может изменить. Частый вариант: наниматель платит по счётчикам, а хозяин — остальное. Как вносить такие платежи удобнее, рассказано в статье об оплате коммунальных платежей через интернет.

Депозит оформляют как обеспечительный платёж: денежная сумма, которой обеспечиваются обязательства стороны (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Пропишите, какие долги и убытки из него покрываются и когда остаток возвращают.

Продление, поднаём, гости и смена собственника

• Продление. Не позднее чем за три месяца до конца срока наймодатель должен предложить новый договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе продлевать его, потому что решил не сдавать квартиру внаём не меньше года. Если хозяин промолчал, а наниматель не отказался, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок. Если хозяин отказал под этим предлогом, но в течение года сдал квартиру другому, прежний наниматель может требовать признать новый договор недействительным и (или) возместить убытки (ст. 684 ГК РФ). На краткосрочный наём это правило не распространяется.
• Поднаём. Пересдать квартиру или комнату наниматель может только с согласия наймодателя, отвечать перед хозяином он продолжает сам (п. 1 ст. 685 ГК РФ).
• Временные жильцы. С общего согласия всех постоянно проживающих и с предварительным уведомлением хозяина наниматель может бесплатно поселить временных жильцов не больше чем на шесть месяцев. Хозяин вправе это запретить, если нарушается норма общей площади на человека (ст. 680 ГК РФ).
• Продажа квартиры. Смена собственника не прекращает и не меняет договор найма (ст. 675 ГК РФ). Новый владелец становится наймодателем на прежних условиях.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия тех, кто живёт с ним постоянно. Для этого он письменно предупреждает наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Уведомление вручите под подпись или отправьте письмом с описью вложения.

Хозяин в одностороннем порядке договор не расторгает: только через суд и только по основаниям из закона (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

• наниматель не платит за жильё шесть месяцев, если договор не установил более долгий срок;
• при краткосрочном найме — наниматель не внёс плату более двух раз после установленного срока;
• наниматель или те, за кого он отвечает, разрушают или портят жильё.

Суд может дать нанимателю до года на устранение нарушений, а при расторжении по его просьбе — отсрочить исполнение решения ещё до года (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Если жильё используют не по назначению или систематически нарушают права соседей, наймодатель сначала предупреждает нанимателя, а при повторе может расторгнуть договор в судебном порядке (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Сменить замки, вынести вещи жильца или отключить свет вместо обращения в суд хозяин не вправе. Даже при долге по плате выселение возможно только по решению суда.

Налог и посуточная сдача

Срок договора на налог не влияет. Доход от сдачи квартиры облагается НДФЛ, ставка 13 % действует, пока сумма налоговых баз за год не превысила 2,4 млн руб., с дохода сверх этого — повышенные ставки (п. 1 ст. 224 НК РФ). Подробно о вариантах — в статье о налогах при сдаче квартиры в аренду.

Квартиру в многоквартирном доме нельзя использовать для гостиничных услуг (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Посуточно сдают по договору краткосрочного найма с гражданином; превращать квартиру в мини-гостиницу с услугами для постояльцев нельзя. Образец: договор посуточного найма квартиры.

В договоре на сутки тоже укажите, кто будет жить в квартире, и приложите опись вещей: без них не получится доказать, кто испортил имущество.

Другие вопросы о сдаче и съёме — в разделе аренда жилья.