Незначительная доля в квартире: продажа, дарение, выкуп и коммуналка

Маленькая доля обычно достаётся по наследству, после развода или приватизации. Что с ней можно сделать, зависит от того, договоритесь ли вы с остальными собственниками и кто из вас первым пойдёт в суд.

Какая доля в квартире считается незначительной

Закон не называет ни метров, ни процентов. Цифры вроде «меньше 20 %» или «1/8 в двушке», которые часто встречаются в интернете, — это примеры из отдельных дел, а не норма. Суд оценивает три признака, и нужны все три одновременно (п. 4 ст. 252 ГК РФ):

• доля незначительна — на неё приходится слишком мало площади, чтобы жить, особенно в сравнении с долями других;
• её нельзя выделить в натуре — нет отдельной комнаты, которая соответствовала бы доле;
• у владельца нет существенного интереса в пользовании квартирой.

Существенный интерес суд проверяет по доказательствам в конкретном деле. Конституционный суд перечислил, что учитывается: нуждаемость в жилье по возрасту, здоровью, работе, наличие детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных (Определение КС РФ от 07.02.2008 № 242-О-О). Если человек живёт в квартире, платит за неё и другого жилья у него нет, признать интерес отсутствующим сложно. Но «наличие другого жилья» само по себе в законе условием не названо.

Можно ли дробить квартиру на доли меньше 6 кв. м

Нет. Сделка, после которой на каждого сособственника придётся меньше шести квадратных метров общей площади, ничтожна — то есть недействительна с момента заключения (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ). Запрет действует с 01.09.2022.

Например, нельзя подарить или продать часть своей доли так, чтобы в квартире появился ещё один собственник с крохотной долей. Это главный способ, которым раньше «подселяли» посторонних.

Можно ли пользоваться незначительной долей и сдавать её

Доля — это часть права на всю квартиру, а не конкретные метры. Как пользоваться квартирой, решают все собственники вместе; если не договорились — порядок определяет суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Если выделить вам часть квартиры по размеру доли невозможно, вы вправе требовать от тех, кто пользуется «вашими» метрами, денежную компенсацию (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Это способ получать хоть что-то с доли, в которой вы не живёте.

Сдать квартиру или комнату в ней внаём можно только по соглашению всех собственников: распоряжение общим имуществом идёт с согласия всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если сособственники против, сдать «свою долю» жильцам вы не можете. Если же жилец уже заселился и создаёт проблемы, пригодится разбор о том, что делать, если квартирант не платит и не хочет съезжать.

Как продать незначительную долю

Продать долю можно без согласия остальных, но с соблюдением их преимущественного права покупки (ст. 246, 250 ГК РФ). Порядок такой:

1. Письменно известите всех сособственников, что продаёте долю постороннему, и укажите цену и другие условия (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
2. Подождите: у сособственников есть право купить долю по той же цене и на тех же условиях. Для недвижимости на это даётся месяц со дня извещения. Если все сособственники письменно отказались от покупки, ждать месяц не нужно (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
3. Если за месяц никто не купил, продайте долю покупателю на тех условиях и по той цене, что были указаны в извещении.
4. Оформите договор у нотариуса — сделки по отчуждению долей в недвижимости требуют нотариального удостоверения (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

На практике покупателя со стороны на маленькую долю найти трудно, поэтому чаще всего долю выгоднее предложить самим сособственникам или договориться о совместной продаже всей квартиры. Если всю квартиру продают все собственники одним договором, нотариус не обязателен (ст. 42 закона о регистрации недвижимости).

Можно ли подарить маленькую долю

Можно: собственник вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать или заложить долю (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Преимущественное право покупки при дарении не действует — оно касается только продажи и мены (ст. 250 ГК РФ), поэтому спрашивать сособственников не нужно.

Два ограничения:

• договор дарения доли тоже удостоверяет нотариус (ст. 42 закона о регистрации недвижимости);
• подарить часть доли так, чтобы на каждого собственника стало меньше 6 кв. м, нельзя — такая сделка ничтожна (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ). Подарить долю целиком одному человеку можно.

Когда долю могут выкупить через суд

Принудительный выкуп возможен только по решению суда и только если доказаны все три признака незначительной доли (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Договориться между собой и «вычеркнуть» собственника без суда нельзя.

Закон связывает выкуп с выделом доли. Конституционный суд указал, что это правило применяется к участнику, который сам заявил требование о выделе своей доли (Определение КС РФ от 07.02.2008 № 242-О-О). Поэтому владелец маленькой доли может сам подать иск о выделе и выплате стоимости — чтобы попытаться получить её стоимость, а не продавать долю за бесценок посторонним. Гарантии денег такой иск не даёт: исход зависит от того, докажут ли все три признака, и от того, готовы ли остальные собственники платить.

Что важно знать о выкупе:

• компенсацию выплачивают остальные собственники в размере стоимости доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ); на практике её определяют по оценке, которую стороны приносят в суд или которую назначает суд;
• право на долю владелец теряет только с получением компенсации (п. 5 ст. 252 ГК РФ), а не с момента решения;
• тому, кто живёт в квартире и имеет в ней интерес, выкуп против его воли не грозит, даже если доля маленькая.

Как платить за коммуналку за незначительную долю

Каждый собственник платит за квартиру соразмерно своей доле, даже если в ней не живёт (ст. 249 ГК РФ). Срок — ежемесячно до пятнадцатого числа следующего месяца (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Чтобы не отвечать за чужие неплатежи, разделите счета:

1. Попробуйте заключить с сособственниками соглашение о порядке оплаты и отнесите его в управляющую компанию и ресурсоснабжающие организации.
2. Если договориться не удалось, обратитесь в суд: каждый сособственник вправе требовать отдельного соглашения об оплате и выдачи отдельного платёжного документа.

Как поставщики услуг взыскивают задолженность, разобрано в статье о том, как взыскивают долги по коммуналке.

Что делать, если маленькая доля досталась по наследству

Запрет на доли меньше 6 кв. м на наследство не распространяется, так что принять такую долю можно. Дальше реальные варианты такие:

1. Предложить долю сособственникам — им она нужнее всего, а покупатель со стороны на маленькую долю находится редко.
2. Договориться о порядке пользования или о компенсации за то, что вашими метрами пользуются другие (ст. 247 ГК РФ).
3. Если договориться не удалось, а жить в квартире вы не собираетесь, — подать иск о выделе доли и выплате её стоимости (п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ).
4. Продать постороннему с соблюдением преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).

Перед этим полезно узнать, кто прописан в квартире: от этого зависит, кто реально пользуется жильём и с кем придётся договариваться.