Незначительная доля в квартире. Что надо знать владельцам о продаже, сдаче и дарении маленькой жилплощади

Все мы привыкли к долевой собственности – когда квартира или дом разделены на части (доли) между несколькими собственниками. Доли необязательно должны быть равными – например, у двух собственников может быть по ¼ и ¾ от общей площади. А еще доли могут быть незначительными. Есть ли от них реально хоть какой-то толк – и что вообще с этим можно сделать?

💁‍♀️ Что собой представляет незначительная доля

Под незначительной понимается доля, которую нельзя выделить в натуре без несоразмерного ущерба собственникам других долей. Проще говоря, на незначительной доле – по факту – проживать невозможно. Она не может быть выделена в изолированную комнату и всегда будет меньше самой маленькой отдельной комнаты в спорной квартире.

А поскольку обособить такую площадь невозможно, это делает ее не пригодной для проживания, не позволяет владельцу незначительной доли в полной мере реализовать свои права, как собственника, и нарушает права собственников более крупных (полноценных) долей.

Законодательство не дает четких критериев незначительной доли, в том числе по метражу. Поэтому незначительность определяется в каждом конкретном случае. Часто это менее 20% от всей площади жилья. Это может быть 1/8 часть в стандартной двухкомнатной квартире. Или даже 1/20 – бывают и такие крошечные доли, которые в реальности представляют собой 2-3 квадратных метра площади.

🏠 Использование

Можно ли вообще пользоваться незначительной долей

Конечно, многое зависит от банальных человеческих отношений между всеми сособственниками, но на практике пользоваться незначительной долей не получится. Здесь возникает интересная ситуация: человек имеет право пользоваться долей, поскольку – независимо от метража – это его собственность. Но фактически невозможно пользоваться несколькими квадратными метрами, не выделяя их в натуре. Ввиду малого размера площади, на которую человек имеет право, проживание его в спорной квартире невозможно (потому что просто физически невозможно выделить комнату столько малого метража).

Закон всегда будет защищать тех собственников, чей размер долей позволяет использовать собственность по прямому назначению – как жилье.

Что можно сделать с незначительной долей…

Владелец незначительной доли имеет право:

1. Зарегистрироваться в спорной квартире или доме. Согласия других сособственников не требуется.
2. Продать незначительную долю. Самый оптимальный и распространенный вариант – продать свою долю другим сособственникам. Для этого нужно в письменной форме предложить им выкупить жилплощадь. Если сособственники откажутся, долю через месяц можно продавать посторонним людям, но не дешевле той цены, за которую вы предлагали продать сособственникам. На практике посторонних людей, желающих приобрести незначительную долю, крайне мало, поскольку пользоваться ею невозможно – и она будет висеть мертвым грузом. Владельцу сделка с третьими лицами тоже невыгодна, поскольку стоит такая доля мало.
3. Сдать незначительную долю внаем другим сособственникам. Это поможет сохранить квадратные метры, регистрацию (если таковая была на этой жилплощади) и возможность в будущем выкупить еще доли, чтобы можно было выделить отдельную комнату для проживания (если это в принципе возможно, ведь доли могут быть и в однокомнатной квартире).
4. Подарить долю. Договор дарения можно заключить с любым лицом, согласия владельцев других долей не требуется. Но опять-таки возможность эта – по большей части – формальная. Такая сделка не имеет смысла, ведь незначительную долю могут обязать продать (об этом ниже). К тому же далеко не все нотариусы возьмутся за оформление дарения незначительной доли.

…и чего нельзя

Владелец незначительной доли не имеет права:

1. Сдавать долю внаем третьим лицам. Для этого нужно сначала получить согласие владельцев всех остальных долей.
2. Регистрировать в квартире третьих лиц. Даже если это родственники. Прежде нужно также получить согласие всех сособственников.
3. Продать квартиру, не ставя в известность владельцев остальных долей. Об этом уже написано выше.

🤷‍♀️ Выкуп в принудительном порядке

Если у человека есть в собственности незначительная доля в жилом помещении, и данная доля не является для этого человека единственным жильем, то другие сособственники через суд могут принудительно выкупить незначительную долю. То есть у владельца незначительной доли должно быть в собственности другое жилье.

После получения компенсации бывший владелец незначительной доли утрачивает право на нее в общем имуществе.

💡 Как платить за коммуналку

Проще всего – разделить лицевые счета, открыв себе отдельный. В таком случае, если владельцы других долей накопят долг за коммуналку, с собственника с отдельным лицевым счетом долг взыскать уже не смогут. Если же лицевые счета не разделены, то долг спишут со всех собственников сразу – у кого есть деньги на счете, с того и снимут.

Другой вариант – оплачивать коммунальные услуги соразмерно своей доле, но только те, которые относятся к расходам на содержание имущества (отопление, капитальный ремонт, содержание жилья). Расходы за проживание оплачивать не надо (свет, вода), если человек не живет на спорной жилплощади.

Поскольку обычно за коммуналку приходит единая квитанция, то нужно обратиться в управляющую компанию и узнать, сколько из общей суммы идет на содержание имущества, а сколько – за проживание.

✨ Заключение

Подвожу итог:

1. Незначительная доля – это доля, которую невозможно выделить в натуре для проживания без ущемления прав других сособственников.
2. Незначительную долю нельзя сдать внаем (исключение – владельцам других долей), но можно продать (сособственникам, и только после их отказа – третьим лицам).
3. Владелец незначительной доли может оформить в спорной квартире или доме регистрацию себе, а вот третьим лицам – нет, даже если они родственники.
4. Владельцы других долей могут принудительно выкупить незначительную долю по решению суда, выплатив ее владельцу компенсацию по рыночной стоимости.

❓ Часто задаваемые вопросы