Как правильно купить ребенку квартиру. 5 нюансов и 1 важный вопрос, которые нужно учесть родителям
– Нашей дочери 16 лет – и муж хочет купить ей на будущее квартиру. Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего и есть ли при этом какие-то особенности? Что нужно учесть? Также у мужа есть сын от первого брака. Должны ли мы учитывать этот момент, не будет ли каких-то проблем?
– Владельцем недвижимости может стать любое лицо вне зависимости от возраста. Соответственно, оформить на несовершеннолетнего квартиру можно, но действительно есть некоторые тонкости.
📋 Какими способами можно оформить квартиру на несовершеннолетнего
[wn_grid id="57403"]Ниже мы рассмотрим особенности покупки квартиры в собственность несовершеннолетнего.
👧 Особенности покупки квартиры на ребенка
При покупке квартиры на несовершеннолетнего нужно учитывать следующие нюансы:
- Если недвижимость оформляется на ребенка младше 14 лет, то он не имеет права лично участвовать в сделке. В этом случае родители ребенка выступают в качестве его законных представителей, действуют от его имени (в том числе подписывают все документы), и информация об этом указывается в договоре купли-продажи.
- Если недвижимость оформляется на ребенка старше 14 лет, то он выступает уже от своего имени, имеет право участия в сделке и право подписи, но обязательно по письменному разрешению законных представителей (родителей).
- Поскольку при оформлении квартиры на ребенка речь идет о преумножении собственности последнего, согласия органов опеки на сделку не требуется.
- После того как сделку зарегистрирует Росреестр, право собственности на квартиру переходит к несовершеннолетнему. До 18 лет ребенок не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, однако, он уже является ее собственником. Поэтому родители не имеют права проводить с квартирой несовершеннолетнего никаких манипуляций – они не могут ни продать, ни подарить ее, ни заложить, ни выделить доли и т. д. Для любого действия необходимо согласие органов опеки, которое, к слову, получить довольно сложно.
- У ребенка может возникнуть право распоряжаться своим имуществом с 16 лет, но только если он объявлен полностью дееспособным (эмансипирован). Процедура эмансипации проводится по решению органов опеки с согласия законных представителей, а если такого согласия нет, то по решению суда. Чтобы человека признали полностью дееспособным с 16 лет, он должен работать по трудовому договору или заниматься предпринимательской деятельностью.
💁♀️ Почему нужно согласие супруга на сделку
Важный вопрос, о котором многие почему-то забывают, это покупка квартиры в семье с самым распространенным режимом собственности супругов – общей совместной собственностью (когда все, что имеется, принадлежит супругам пополам). Нюансом является то, кто будет фактически оплачивать покупку.
Предположим, что плательщиком по документам и по факту является супруг. При режиме общей совместной собственности это означает, что муж взял из общего семейного кошелька деньги и купил квартиру. Под семейным кошельком подразумевается общий кошелек мужа и жены, их семейный бюджет.
Но при покупке квартиры ребенку в нашем случае муж увеличивает собственность уже не семьи (супругов), а другого человека – ребенка. И не имеет значения, что это родной ребенок супругов. Ведь после того, как ребенок достигнет совершеннолетия и получит право распоряжения собственностью, ни его родители, ни другие члены семьи не смогут претендовать на эту квартиру.
Вот почему в подобной ситуации супруг, который является плательщиком, должен заручиться нотариальным согласием второго супруга на сделку. Это означает, что второй супруг (супруга) знает о сделке и согласен с ней, в том числе с размерами трат из общего семейного бюджета.
Кажется, что подобное излишне, но это не так. Если нотариального согласия нет, то при разводе вторая сторона (в нашем примере – жена) может заявить о том, что не знала, что ее муж потратил деньги на покупку квартиры из их общего совместного бюджета. И для суда не будет иметь значения, что муж при этом купил квартиру их общему ребенку.
Если жена заявит, что не давала согласия на капитализацию имущества ребенка за счет общих средств супругов, она имеет право потребовать с супруга вернуть лично ей половину средств. К примеру, квартира была куплена за 5 млн руб. Жена потребует вернуть ей 2,5 млн руб. Важно, что эти 2,5 млн руб. должны быть возвращены не в общую собственность, а лично супруге, как ее доля.
При наличии согласия подобное исключается.
💍 Если есть ребенок от первого брака
Поскольку собственником квартиры становится несовершеннолетний, то данная недвижимость никак не относится к детям родителей от предыдущих браков. Дети от первого брака никак не смогут претендовать на имущество, купленное на ребенка во втором браке.
[wn_grid id="57393"]🔑 Резюме
Ребенок может получить недвижимость при покупке, дарении, наследовании или приватизации.
Чаще всего встречается покупка с участием несовершеннолетних, и такая сделка имеет свои особенности:
- Дети до 14 лет не принимают участия в сделке – за них действуют родители.
- Дети с 14 до 18 лет сами принимают участие в сделке, но с письменного разрешения родителей.
- До 18 лет ребенок не может распоряжаться недвижимостью, но уже является ее собственником, поэтому любые действия с имуществом (продажа, аренда и т. д.) возможны строго с согласия опеки.
- Ребенок может получить право распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если пройдет процедуру эмансипации.
- При режиме общей совместной собственности тот из супругов, который фактически оплачивает покупку, должен заручиться нотариальным согласием второго супруга, чтобы в дальнейшем тот не потребовал вернуть его долю (половину) потраченных из общего бюджета денег.
