Подаренная одному из супругов квартира: совместно нажитое или нет

Вопрос обычно встаёт, когда жильё подарили родители на свадьбу или уже в браке, а потом в нём сделали ремонт, продали его или дело дошло до развода. Ответ зависит от того, как оформлен подарок и что происходило с квартирой дальше.

Подаренная одному из супругов квартира — совместно нажитое имущество или нет

По общему правилу всё, что супруги нажили в браке, принадлежит им обоим, на кого бы оно ни было оформлено (п. 2 ст. 34 СК РФ). Из этого правила есть исключение. Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ). То же касается добрачного имущества.

Отсюда ответы на частые ситуации.

• Жене подарили квартиру в браке. Квартира её, муж при разводе долю не получает.
• Мать оформила дарственную на сына. Жена и дети сына прав на эту квартиру не приобретают: собственник — только он.
• Свёкор подарил дом невестке. Дом принадлежит ей, а не обоим супругам. Важно, кто указан в договоре одаряемым, а не чей родственник даритель.
• Подарили обоим супругам. Каждый получает долю, указанную в договоре, и эта доля — его личная.

Правило работает, пока супруги не изменили его сами: законный режим действует, если брачным договором не установлено иное (п. 1 ст. 33 СК РФ, п. 1 ст. 256 ГК РФ). Брачным договором можно и подаренное жильё сделать общим. Если такой договор подписан на невыгодных условиях, посмотрите, когда брачный договор признают недействительным.

Что считается даром и чем опасна сделка за деньги

Дарение — передача безвозмездная. При встречной передаче вещи или права либо встречном обязательстве договор дарением не признаётся (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Для супругов это главный риск: личным остаётся только то, что получено в дар, по наследству или по иной безвозмездной сделке (п. 1 ст. 36 СК РФ).

• Родители «продали» квартиру сыну по договору купли-продажи, пусть и за символическую цену. Сделка возмездная, и жильё, купленное в браке, считается общим.
• Родители дали деньги, а квартиру супруги купили сами. Подарены деньги, а не квартира. Доказывать, что они предназначались одному из супругов и ушли именно на это жильё, придётся ему самому.

Если выбор формы сделки ещё впереди, сравните, что надёжнее оформить — дарение или куплю-продажу.

Как оформить дарение квартиры: теперь через нотариуса

Договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Правило появилось после поправок, внесённых законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ: раньше норма требовала государственной регистрации договора. Это касается и доли в квартире, и подарка между супругами.

1. Соберите документы на квартиру и паспорта дарителя и одаряемого. Если даритель нажил эту квартиру в браке, понадобится нотариально удостоверенное согласие его супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ): без него супруг вправе оспорить сделку в суде.
2. Проследите, чтобы одаряемым в договоре был указан конкретный супруг, а не «семья» или оба супруга.
3. Подпишите договор у нотариуса и получите свой экземпляр.
4. Убедитесь, что переход права собственности зарегистрирован, и возьмите выписку из ЕГРН.

Когда муж или жена всё же могут претендовать на подаренную квартиру

Личное имущество суд может признать совместной собственностью, если в браке за счёт общего имущества, имущества каждого из супругов либо труда одного из них сделаны вложения, значительно увеличившие его стоимость: капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование (ст. 37 СК РФ). Поклейка обоев и новая мебель к ним не относятся. Доказывать вложения и рост цены должен тот, кто претендует на долю.

Чаще всего личное жильё теряют при продаже: деньги кладут на общий счёт, тратят частями, и новую квартиру суд считает общей. Проводите деньги через отдельный счёт.

Подарок от родителей или свёкра, передаривание и проживание супруга

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе отчуждать его другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Подаренную квартиру можно продать, обменять или передарить, и согласие супруга для этого не требуется, потому что жильё не общее. Перед продажей изучите этапы купли-продажи квартиры.

• Муж подарил жене свою долю в квартире, купленной до брака. Доля стала личной собственностью жены. Родственники мужа претендовать на неё не могут: это уже не его имущество. Отменить дарение вправе сам даритель и лишь по основаниям ст. 578 ГК РФ, например если одаряемый покушался на его жизнь.
• Подарена доля, а не вся квартира. Преимущественное право покупки у остальных собственников возникает при продаже доли постороннему (п. 1 ст. 250 ГК РФ). На дарение оно не распространяется, но договор всё равно удостоверяет нотариус.
• Мать подарила квартиру сыну, а он — дочери. Собственником стала дочь. Жена дарителя права собственности не получает ни в первом, ни во втором случае, а жить в квартире может с согласия собственника.

Когда дарение не состоится

Закон запрещает дарение, за исключением обычных подарков не дороже 3 000 рублей, в нескольких случаях (п. 1 ст. 575 ГК РФ). К квартирам чаще всего относятся два:

• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законные представители дарить не могут: квартиру малолетнего ребёнка, то есть не достигшего 14 лет (п. 1 ст. 28 ГК РФ), родители никому не подарят;
• нельзя дарить государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением или исполнением служебных обязанностей.

Как закрепить права: соглашение, брачный договор, суд

Раздел общего имущества возможен и в период брака, и после его расторжения (п. 1 ст. 38 СК РФ). Подаренная квартира в раздел не входит, но спорить обычно приходится о вложениях в неё или о жилье, купленном взамен.

1. Договориться. Соглашение о разделе имущества, нажитого в браке, должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). В нём можно прямо записать, что подаренная квартира остаётся личной и претензий по ремонту нет.
2. Обратиться в суд. При споре раздел и определение долей производятся в судебном порядке (п. 3 ст. 38 СК РФ). К иску приложите договор дарения, выписку из ЕГРН, документы о ремонте и оценку. Вам пригодится инструкция, как составить иск и подать его без юриста.

К требованиям о разделе имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). Он считается не со дня развода, а со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15). Подробнее — в статье про срок исковой давности при разделе имущества.

Налог при дарении квартиры

Подарок освобождён от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Перечень закрытый.

Налог считают с кадастровой стоимости квартиры (для доли — с её части) на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Зарплата в порог 2,4 млн рублей не входит, доходы от продажи имущества за тот же год — входят.

Одаряемый сам подаёт декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года (пп. 7 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ) и платит налог не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). Так что невестка, получившая дом от свёкра, налог платит.