Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры

Покупатель в браке обычно сталкивается с вопросом, когда банк, застройщик или нотариус просят принести согласие мужа или жены. Ответ зависит от того, как оформляется покупка: деньгами по договору купли-продажи, в кредит под залог квартиры, по ДДУ или долей.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры: короткий ответ

Нотариально удостоверенное согласие другого супруга закон требует для трёх видов сделок: распоряжение имуществом, права на которое регистрируются, сделка с обязательной нотариальной формой и сделка, которая сама подлежит обязательной государственной регистрации (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если в вашей ситуации согласие не обязательно, его всё равно часто просят риелторы и нотариусы. Отказывать не нужно: документ снимает вопросы о том, на чьи деньги и с чьего ведома куплена квартира.

Почему закон прямо не требует согласия на покупку, но квартира всё равно общая

Квартира, купленная в браке на общие доходы, — совместная собственность супругов, даже если в выписке из ЕГРН указан только один из них. Это прямо сказано в законе: имущество общее независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено и кто вносил деньги (п. 2 ст. 34 СК РФ, п. 1 ст. 256 ГК РФ). Общими считаются и доходы каждого супруга, и вещи, купленные на эти доходы.

Отсюда два вывода для покупателя:

• второй супруг становится совладельцем купленной квартиры без всякого согласия и без записи в ЕГРН;
• при разделе доли супругов равны, если брачным договором или соглашением не установлено иное (п. 1 ст. 39 СК РФ).

Когда один супруг тратит общие деньги, закон предполагает, что он действует с согласия другого (п. 2 ст. 35 СК РФ). Поэтому продавец не обязан проверять, согласна ли жена покупателя на трату семейных накоплений.

Когда согласие нужно обязательно: ипотека, ДДУ, доли

Покупка в ипотеку

В ипотеке покупатель не только платит, но и отдаёт квартиру в залог банку. Квартира, купленная в браке, — общая, а ипотека на имущество в общей совместной собственности устанавливается только с согласия всех собственников, данного письменно (п. 1 ст. 7 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Залог недвижимости — распоряжение ею, поэтому согласие должно быть нотариальным (п. 3 ст. 35 СК РФ). Банк запросит его до сделки, поэтому список документов уточните заранее.

Договор долевого участия

ДДУ заключается письменно, подлежит государственной регистрации и считается заключённым только после неё (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Это сделка с обязательной госрегистрацией, значит, на неё нужно нотариальное согласие второго супруга.

Покупка доли в квартире

Договор о продаже доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Сделка с обязательной нотариальной формой требует нотариального согласия супруга покупателя, а договор, не удостоверенный нотариусом, ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Похожие правила действуют и при покупке земли — подробнее в статье о согласии супруга на покупку земельного участка.

Когда согласие не требуется

Согласие второго супруга не нужно, если квартира не станет общей или если оба супруга сами участвуют в сделке.

1. Квартира покупается на личные деньги. Деньги, которые были у супруга до брака или получены в браке в дар или по наследству, — его личное имущество (п. 1 ст. 36 СК РФ). Купленная на них квартира тоже может остаться личной, но доказывать происхождение денег придётся вам: сохраните выписки, договор дарения денег, свидетельство о наследстве. Банк и регистратор происхождение денег не проверяют, поэтому при ипотеке и ДДУ надёжнее оформить согласие или брачный договор.
2. Квартира получена в дар или по наследству. Это не покупка, и согласие второго супруга не нужно: такое имущество личное (п. 1 ст. 36 СК РФ).
3. Действует брачный договор. Законный режим совместной собственности применяется, только если брачным договором не установлено иное (п. 1 ст. 33 СК РФ). Супруги могут договориться о раздельной собственности на всё имущество или на отдельные его виды, включая будущее (п. 1 ст. 42 СК РФ). Договор заключается письменно и удостоверяется нотариусом (п. 2 ст. 41 СК РФ).
4. Оба супруга — стороны сделки. Если ДДУ или договор с ипотекой подписывают оба, отдельное согласие не оформляют: закон говорит о сделке одного из супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Что будет, если купить без согласия: Росреестр и суд

При обычной покупке Росреестр регистрирует переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи заключается письменно одним документом, подписанным сторонами (ст. 550 ГК РФ), и не регистрируется. Согласие супруга покупателя в этом случае закон не требует, поэтому его отсутствие регистрации не мешает.

Если согласие было обязательным (ипотека, ДДУ, доля), а его не получили, последствия такие:

• сделка оспоримая, а не ничтожная: недействительной её может признать только суд (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ);
• оспорить её вправе только супруг, чьё согласие не получено;
• суд признаёт сделку недействительной, только если доказано, что другая сторона знала или должна была знать, что согласия нет (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ, к её правилам отсылает п. 3 ст. 35 СК РФ); продавец или застройщик обычно видит паспорт покупателя и может узнать о браке, поэтому доказать это часто несложно;
• срок — год со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Для сделок, где нотариальное согласие не нужно, правило другое: сделку признают недействительной только по требованию супруга и только если доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о его несогласии (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Перед сделкой проверьте и саму квартиру: в статье о признаках проблемной квартиры собраны юридические причины отказаться от покупки.

Как оформить согласие у нотариуса

1. Согласие даёт супруг, который не участвует в сделке. Он лично приходит к нотариусу с паспортом и свидетельством о браке.
2. Опишите в согласии, на что именно оно даётся: покупка квартиры по конкретному адресу или с конкретными характеристиками, по ДДУ или в ипотеку, с залогом в пользу банка. Можно указать цену и другие условия на усмотрение супруга, а если хотите ограничить действие согласия — срок, до которого оно действует.
3. Если квартиру ещё выбираете, согласие можно дать на покупку любой квартиры в определённом городе на условиях по усмотрению покупателя. Покажите проект согласия банку или застройщику заранее: у них бывают свои требования к формулировкам.
4. Оригинал согласия отдайте банку или приложите к документам на регистрацию ДДУ.

Закон говорит именно о нотариально удостоверенном согласии (п. 3 ст. 35 СК РФ). Доверенность — другой документ: она даёт право действовать от имени супруга, но не названа в законе как замена согласия. Если покупку оформляет представитель, прочитайте о рисках в статье о покупке квартиры по доверенности.

Что изменилось: Постановление КС РФ № 36-П

Конституционный суд в Постановлении от 30.10.2025 № 36-П признал абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ не соответствующим Конституции в узкой части: для супругов военнослужащих, которые покупают жильё по накопительно-ипотечной системе в отдалённых гарнизонах, где нет нотариуса. До изменения закона их согласие удостоверяют командиры воинских частей, и оспорить сделку из-за отсутствия нотариального удостоверения такой супруг потом не вправе.

Для всех остальных покупателей правило прежнее: при ипотеке, ДДУ и покупке доли нужно согласие, удостоверенное нотариусом.