Признаки проблемной квартиры. 7 юридических и 7 бытовых причин воздержаться от приобретения жилья

– Решили с супругом рассмотреть вариант приобретения своей квартиры, но в средствах очень ограничены, поэтому хочется посмотреть какое-то жилье не слишком большой цены, чтобы еще и на ремонт хватило. И у меня назрел вопрос: а какие квартиры лучше не смотреть вообще? Какие риски могут быть при покупке? Что потом может оказаться невыгодным для продажи, если мы задумаемся продать купленную квартиру?

– Любую приобретаемую квартиру оценивайте не спеша и вдумчиво как с юридической, так и с бытовой точки зрения. Расскажем о признаках проблемного жилья, которое покупать не стоит.

❌ Какую квартиру лучше не покупать, с юридической точки зрения

Продаваемая по доверенности квартира

На что обратить внимание. Доверенность нужно очень тщательно проверять: чаще всего мошенники используют схему с продажей недвижимости именно через доверенных лиц. Документ удобно проверить через сервис проверки доверенностей, предоставляемый Федеральной нотариальной палатой.

Проверить доверенность

Кроме того, бывают такие случаи, когда по доверенности представлены интересы продавца престарелого возраста. В этом случае риск оспаривания сделки возрастает в разы. Особенно если сам продавец на сделке не присутствовал, и нотариус или представители регистрирующих органов не смогли удостовериться в его здравом уме и в способности отдавать отчет в своих действиях.

С отказавшимися от приватизации жильцами

На что обратить внимание. Кто-то из прописанных, то есть имеющих постоянную регистрацию в данной квартире, на момент приватизации от своего такого права отказался? Знайте, что в этом случае этот человек сохраняет за собой право пожизненного проживания в жилом помещении. И сохраняется такое право даже в том случае, если от приватизировавшего жилье лица недвижимость на основе договора купли-продажи перешла третьим лицам.

С большим числом переходов прав собственности

На что обратить внимание. Если при проверке жилья перед заключением договора купли-продажи было зафиксировано большое количество предыдущих переходов права собственности, это может вызвать последующие сложности в регистрации результатов сделки. Чаще всего такие сложности возникают из-за возможного неучета прав некоторых из собственников.

С вложенным материнским капиталом

На что обратить внимание. Если при покупке квартиры предыдущими владельцами был использован материнский капитал, по требованию законодательства в такой квартире должны быть выделены доли на детей. Продажа такой недвижимости находится на особом контроле у органов опеки и социального попечительства и возможна только при наличии их согласия и при условии, что сделка будет носить встречный характер.

Встречный характер означает одновременные продажу рассматриваемой квартиры и приобретение равнозначного или лучшего по условиям жилья для вселения в него несовершеннолетних детей с выделением для них долей в новом жилье.

С неузаконенной перепланировкой

На что обратить внимание. В том случае, если в квартире была произведена перепланировка, и она носит неузаконенный характер, покупателю могут не просто отказать в регистрации права собственности на такое жилье (в том случае, если сделка была произведена), а заставить, в том числе в судебном порядке, вернуть квартиру к прежнему состоянию.

С обременениями

На что обратить внимание. Воздержитесь от покупки, если квартира имеет:

• обременение по договорам займа, когда жилье выступает в качестве обеспечения займа и находится в залоге у кредитора;
• обременение вследствие задолженности по коммунальным платежам.

В первом случае новый владелец может понести обязательства перед банком, если, например, по условиям договора купли-продажи продавец не обязуется погасить задолженность за счет полученных от покупателя средств.

Во втором – покупка может принести непредвиденные расходы на оплату услуг по капремонту: ответственность за долги возлагается на текущего владельца.

С зарегистрированными лицами, которые отсутствуют и могут заявить свои права

На что обратить внимание. Воздержитесь покупать квартиру, где среди зарегистрированных лиц есть те, кто отбывает наказание в местах лишения свободы по приговору суда или проходит обязательную военную службу. Они могут заявить свои права по возвращении.

❗ Какую квартиру лучше не покупать, с бытовой точки зрения

Скачать памятку

Квартира, расположенная на крайних этажах жилого дома

На что обратить внимание. Крайние этажи – это:

• первый этаж;
• этаж над магазином;
• последний этаж при условии отсутствия технического помещения сверху.

Конечно, такие квартиры могут стоить гораздо дешевле, но проживание в них сопряжено с определенными сложностями.

Если квартира расположена на первом этаже, то соседство с подвальными помещениями может быть не самым приятным из-за запахов и повышенной влажности в помещении. Не стоит также забывать про грызунов и насекомых, которые могут подниматься из подвала по отверстиям для коммуникаций в перекрытиях на первые-вторые этажи жилых домов. А шум от входной двери и лифта? Подумайте и об этом тоже.

Квартиру, расположенную на втором этаже и под которой есть магазин, так же лучше исключить из списка потенциальных покупок: продать жилье с повышенным уровнем шума из-за такого соседства будет непросто. К слову, кирпичные дома обладают гораздо лучшей звукоизоляцией, но стены блочных и панельных домов намного тоньше –супермаркет и машины на разгрузке товара могут доставить жильцам существенные неудобства.

Последние этажи без технических помещений над ними нежелательны к покупке:

• из-за риска протечки крыши в случае нарушения целостности кровельного материала;
• из-за перепадов температуры – летом температура в таких квартирах может подниматься до 30 и более градусов, а зимой, наоборот, может быть очень холодно из-за отсутствия воздушной прослойки и прямого соседства с морозным воздухом снаружи.

Угловая квартира

На что обратить внимание. Установленных радиаторов отопления в таких квартирах может не хватать для обогрева. Может потребоваться дополнительное утепление по внешним стенам.

Квартира с расположением над проездной аркой или по соседству с ней

На что обратить внимание. Перед покупкой подумайте, сможете ли вы терпеть повышенный уровень шума, так как через подобные арки происходит постоянное движение транспорта, въезжающего во двор дома или выезжающего из него. К тому же в таких квартирах может быть холодно.

Квартира с видом на козырек подъезда или магазина

На что обратить внимание. Эти квартиры являются максимально опасными, с криминальной точки зрения: в них очень легко попасть с этого самого козырька.

Возможно, кому-то покажется не самым приятным вид из окна на серое кровельное покрытие.

Квартира, расположенная в предаварийном доме

На что обратить внимание. Реализовать такую квартиру будет очень сложно, а получить взамен нее соответствующую требованиям будет практически невозможно, если сделка была проведена менее, чем за пять лет до планируемой даты расселения жилья.

Квартира с расположением возле трассы или железнодорожных путей

На что обратить внимание. И опять бытовая причина нежелательности покупки такого жилья заключается в повышенном шуме и вибрации, издаваемым движущимся транспортом. А привыкнуть к такому шуму всегда очень тяжело – особенно, если окна квартиры выходят как раз на трассу или пути.

Продажа квартиры асоциальными элементами

На что обратить внимание. Не стоит покупать и те объекты жилой недвижимости, которые продаются асоциальными элементами:

• «приятели» бывших владельцев по старой памяти будут еще очень долго приходить в квартиру для того, чтобы встретиться с прежними хозяевами;
• может возникнуть необходимость очень длительного ремонта в таком жилье.

🔑 В качестве заключения

Безусловно, на каждую квартиру найдется свой покупатель. Если вы приняли решение купить квартиру с какими-либо признаками неблагополучности, можно просить установить разумную цену: недостатки, которые мы разобрали, являются предметом аргументированного торга.