Как продать квартиру, находясь за границей: доверенность

Собственник живёт или временно находится в другой стране, а квартира осталась в России, и приезжать на сделку он не может или не хочет. Что потребуется для доверенности, зависит от страны, где её оформляют, и от того, к кому идти: в российское консульство или к местному нотариусу.

Можно ли продать квартиру, находясь за границей

Если не приезжать лично, нужна доверенность родственнику, знакомому или агентству, и только нотариальная: доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав и на распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Простая письменная доверенность для Росреестра не подойдёт.

Форма доверенности подчиняется праву страны, где её выдали (п. 1 ст. 1209 ГК РФ). Поэтому документ, который удостоверил нотариус в Германии или Казахстане, годится для сделки в России, если к нему приложены нужные отметки и перевод. Если вы ещё в России и только собираетесь уезжать, проще оформить генеральную доверенность у российского нотариуса до отъезда.

Дальше сделку ведёт представитель: показы, документы, договор, регистрация. Об остальных шагах — в материале «Самостоятельная продажа квартиры: что следует учесть?».

Где оформить доверенность: таблица по странам

Без легализации российский нотариус принимает иностранный документ, когда это предусмотрено законом или международным договором (ст. 106 Основ законодательства РФ о нотариате).

Китай (КНР) в Гаагской конвенции с 07.09.2023, Канада — с 11.01.2024, консульская легализация оттуда больше не нужна.

Страны Кишинёвской и Минской конвенций: нужен ли апостиль

С 28.06.2023 между Россией, Азербайджаном, Арменией, Белоруссией, Казахстаном, Киргизией, Таджикистаном и Узбекистаном вместо Минской конвенции 1993 года действует Кишинёвская конвенция 2002 года (сообщение МИД России). Документы, которые удостоверил нотариус одной из этих стран и скрепил гербовой печатью, принимаются в России без специального удостоверения (п. 1 ст. 12 Кишинёвской конвенции).

Для доверенностей есть отдельное правило: форма и срок определяются по праву страны, где доверенность выдана, а в России она принимается с нотариально заверенным переводом на русский язык (ст. 43 Кишинёвской конвенции). Попросите местного нотариуса сразу заверить и перевод на русский язык.

Минская конвенция (ст. 13) действует для стран, не перешедших на Кишинёвскую. Грузия, Молдова и Украина участвуют в Гаагской конвенции, поэтому оттуда надёжнее везти доверенность с апостилем. Для Туркменистана порядок заранее уточните в консульстве России.

Доверенность у иностранного нотариуса с апостилем: порядок

1. Подготовьте текст доверенности с полным перечнем полномочий (что включить — ниже).
2. Подпишите доверенность у местного нотариуса — так может сделать и иностранец без российского паспорта. Нотариус удостоверяет её по правилам своей страны (п. 1 ст. 1209 ГК РФ).
3. Получите апостиль в органе страны, где составлен документ. По Гаагской конвенции это единственная формальность, другой легализации не требуется (ст. 3 конвенции). Подробнее — как и где делать апостиль.
4. Отправьте оригинал доверенности представителю в Россию курьерской службой.
5. В России представитель заказывает перевод доверенности вместе с апостилем. Нотариус, который владеет языком, свидетельствует верность перевода сам; если не владеет, перевод делает переводчик, а нотариус свидетельствует подлинность его подписи (ст. 81 Основ о нотариате).
6. С доверенностью, переводом и своим паспортом представитель подписывает договор и подаёт документы на регистрацию.
7. Если Росреестр приостановил регистрацию из-за доверенности, причина будет в уведомлении. Исправьте документ (перевод, апостиль) и дошлите его до конца срока приостановления.

Доверенность в консульстве России: что там удостоверяют

Консул вправе удостоверять сделки, в том числе доверенности, кроме договоров об отчуждении недвижимости, находящейся в России (п. 1 ч. 1 ст. 26 Консульского устава). Значит, доверенность на продажу в консульстве в Лондоне, Берлине или Анкаре оформить можно, а договор купли-продажи — нет.

Консульский сбор за доверенность на распоряжение недвижимостью — 70 долларов США. Если доверенность выдаётся детям, супругу, родителям, полнородным братьям и сёстрам — 40 долларов (п. 4 Ставок консульских сборов, ПП РФ № 889). Размер в местной валюте и порядок записи смотрите на сайте своего консульства.

Если консул отказал, попросите изложить причины письменно: по просьбе это обязаны сделать и разъяснить порядок обжалования (ч. 5 ст. 26 Консульского устава).

Консульская легализация: когда она ещё нужна

Иностранные официальные документы для России нужно легализовать, если иное не предусмотрено международным договором, федеральным законом или указом (ч. 1 ст. 5 закона № 145-ФЗ, действует с 01.01.2025). Апостиль и Кишинёвская конвенция как раз и есть такое «иное», поэтому легализация нужна только для стран вне конвенций. В такой стране проще сразу оформить доверенность у российского консула.

Что написать в доверенности: паспорт, срок, полномочия

Перечислите полномочия конкретно:

• продать квартиру по адресу такому-то за цену и на условиях по своему усмотрению или не ниже названной суммы;
• подписать договор купли-продажи и передаточный акт;
• подать документы на регистрацию перехода права, получить их после регистрации;
• получать справки и выписки, оплачивать пошлины и коммунальные долги;
• получить деньги за квартиру или открыть аккредитив на ваш счёт — выберите одно.

Какой паспорт указывать, закон не говорит. Нотариус или консул вписывает тот документ, по которому установил вашу личность; иностранец указывает паспорт своей страны. Посторонние отметки во внутреннем паспорте — основание для его замены (пп. «з» п. 22 Положения о паспорте, ПП РФ № 2267), поэтому за границей надёжнее предъявить загранпаспорт.

Срок впишите прямо в текст. Если срок не указан, доверенность действует год со дня совершения, а без даты она ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Для доверенностей из стран Кишинёвской конвенции срок определяется по праву страны выдачи (ст. 43 конвенции). Если квартира куплена в браке, заранее решите вопрос с согласием супруга на сделку.

Как покупатель проверит доверенность

Доверенность, которую удостоверил российский консул, попадает в реестр нотариальных действий: консул направляет сведения в течение 5 рабочих дней, палата вносит их в течение 2 рабочих дней (ст. 38 Основ о нотариате). Покупатель сам проверит её на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Доверенности иностранного нотариуса в этом реестре обычно нет: его ведут по сведениям российских нотариусов и консулов. Будьте готовы к видеозвонку с покупателем и предложите безопасный способ расчёта — аккредитив или ячейку.

Передумали продавать — отмените доверенность у нотариуса или консула и сообщите представителю. Третьи лица считаются извещёнными об отмене на следующий день после внесения сведений в реестр нотариальных действий (п. 1 ст. 189 ГК РФ): там покупатель её и увидит.

Налоги и перевод денег, если продавец живёт за границей

Налога нет, если квартира была в собственности пять лет и более, а в случаях из п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация и др.) — три года и более (ст. 217.1 НК РФ). Если срок меньше, ставка зависит от налогового резидентства. Резидент — тот, кто находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ); он платит 13% с доходов за год до 2,4 миллиона рублей и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ), уменьшив доход на вычет. Нерезидент платит 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ) со всей цены: вычеты, в том числе на расходы по покупке, к его доходу не применяются (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Банк России сохранил до 07.12.2026 запрет на перевод денег за рубеж для физических лиц — нерезидентов из недружественных стран, которые не работают в России. Если вы не гражданин России, до подписания договора уточните в банке, сможете ли вывести выручку и на какой счёт её зачислять.