Подпишитесь на Telegram
ZakonGuru
Назад

Как продать квартиру, если её собственник за границей. Возможные способы оформления доверенности

Опубликовано: 14.10.2022
Время на чтение: 11 мин
0
957
Многие россияне проживают за рубежом, владея при этом недвижимостью в России. И некоторые из них решают продать своё имущество. Однако для этого придётся оформлять доверенность и учитывать международное законодательство. Порядок действий будет отличаться в зависимости от того, где находится российский гражданин – и где он желает составить документ.

📄 Проведение сделки

Продать недвижимость в России гражданину, постоянно проживающему за рубежом, можно тремя способами:

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.
  1. Лично явиться на родину и оформить документы самому – или хотя бы оформить генеральную доверенность на продажу квартиры у российского нотариуса. Самый простой способ, но не всегда подходящий. У гражданина могут быть личные причины не возвращаться в Россию, к тому же могут возникнуть проблемы с обратным выездом со стороны сопредельных с Россией государств.
  2. Обратиться к кому-то из родственников, друзей или знакомых, попросив их стать своим представителем в сделке по купле-продаже недвижимости.
  3. Обратиться в агентство недвижимости, оказывающее услуги по удалённому совершению сделок.

В отличие от первого варианта, второй и третий подразумевают оформление доверенности за рубежом – о нюансах и пойдёт речь ниже. После оформления документа сделка проходит по классике – только занимается ею не собственник, а доверенное лицо:

  • объект оценивается;
  • размещается объявление о продаже;
  • проводятся просмотры жилья;
  • подготавливаются документы;
  • проводятся распоряжения относительно мебели и другого имущества, которое есть в квартире. На практике вещи чаще всего отправляются собственнику транспортной компанией, специализирующейся на переездах, либо распродаются.
  • проводится собственно сделка: доверенное лицо проставляет свою подпись в договорах и документах и – если его на это уполномочили – участвует в проведении взаиморасчётов.

Доверенность можно составить на любое имущество, на которое есть правоустанавливающие документы – дачу, участок, гараж, машину и пр.

💁‍♂️ Оформление доверенности

В странах-участницах Минской конвенции

Проще всего тем, кто находится на территории одной из бывших республик СССР. В 1993 году была заключена Минская конвенция о правовой помощи, и с 1994 года, когда она вступила в силу для России, нотариальные документы ряда стран принимаются в нашей стране наравне с оформленными российскими нотариусами. Список стран-участниц Минской конвенции выглядит так:

  • Беларусь;
  • Казахстан;
  • Узбекистан;
  • Таджикистан;
  • Армения;
  • Кыргызстан;
  • Молдова;
  • Азербайджан;
  • Грузия;
  • Туркменистан;
  • Украина.

Согласно ст. 13 Минской конвенции, доверенности, составленные нотариусом в одной из стран-участниц и заверенные гербовой печатью, во всех других странах принимаются без дополнительного удостоверения. Это означает, что не придётся делать апостиль.

Проблема может возникнуть только с языком, на котором составлен документ. Оформляя доверенность, клиенту придётся или искать нотариуса, свободно владеющего русским, либо уже в России проводить свидетельствование верности перевода в соответствии со ст. 81 Основ закона о нотариате.

Приходилось продавать квартиру, самим проживая за рубежом?
Нет, никогда с таким не сталкивалсяТак продавали мои знакомые, по доверенностиДа, приходилосьХочу посмотреть, что ответят другие

Заверение документа в российском консульстве

Если страна не участвует в Минской конвенции, то в ряде случаев доверенность можно оформить и в российском консульстве, расположенном в этом государстве (ст. 26 Консульского устава РФ). Однако нужно помнить: заверить в консульстве можно только саму доверенность – но не договор купли-продажи: п. 1 ч. 1 этой статьи устава прямо запрещает консулам удостоверять такие документы.

Однако этот вариант тоже не оптимален:

российские консульства есть не во всех странах – и из-за возможных дипломатических скандалов может оказаться так, что когда вы обратитесь, персонала может там и не быть;

консульства перегружены – и даже приёма придётся ждать как минимум месяц, а заверения – ещё дольше;

✅ согласно ч. 5 той же статьи сотрудник консульства имеет право отказать в совершении нотариальных действий либо, в соответствии с ч. 4, отложить их до истребования сведений.

Заверение в стране-участнице Гаагской конвенции

Доверенность также можно оформить у нотариуса той страны, где вы находитесь, заверив позднее апостилем. Апостиль – это стандартная форма заверения, подтверждающая, что документ законен и оформлен в соответствии с законодательством страны, где происходило его составление. Дополнительной легализации (то есть признания со стороны иностранных органов) он не требует.

Заверение представляет собой штамп в виде таблицы, заполненной компетентным государственным органом и заверенной печатью. Сама таблица обязана иметь заголовок на французском языке – он в 1961 году использовался, как международный: «Apostille (Convention de la Haye du 5 octobre 1961)».

Главная проблема здесь состоит в том, что страна, где оформляется доверенность, должна быть участницей Гаагской конвенции 1961 года. По состоянию на октябрь 2022 года в неё входят 124 страны, но некоторые из значимых и развитых государств в конвенции не участвуют – например, Канада, Китай (кроме Гонконга и Макао), Саудовская Аравия. Полный список стран здесь.

Процедура в этом случае будет выглядеть так:

  1. Российский гражданин составляет доверенность. Можно воспользоваться готовым шаблоном, можно попробовать заказать текст у российского нотариуса, оплатив это, как услуги правового и технического характера (ст. 22 Основ законодательства о нотариате).
  2. Текст доверенности переводится на государственный язык страны, где будет оформляться документ. Заверенного перевода не требуется – достаточно, чтобы местный нотариус понял, какой объём полномочий должен быть предоставлен.
  3. Составляется нотариальная доверенность.
  4. Готовый документ заверяется апостилем. Какой конкретно орган осуществляет заверение – зависит от законодательства конкретной страны. Подробности можно узнать у местного юриста или в российском консульстве.
  5. Документ направляется в Россию представителю. Направлять лучше всего с помощью почты или служб доставки корреспонденции – чтобы имелась отметка о пересечении границы (это необязательно, но многие российские нотариусы этого требуют).
  6. Доверенность переводится на русский язык (вместе с содержанием апостиля) и заверяется российским нотариусом.
  7. Готовый документ можно использовать по назначению.

Заверение в отдельных странах

С некоторыми странами, не входящими в Гаагскую конвенцию, у России есть договоры о правовой помощи и взаимном признании документов. Также есть и соглашения с отдельными странами о признании документа без апостиля – как участниками, так и не участниками конвенции. К их числу, например, относятся:

  • Китай (кроме Гонконга и Макао);
  • Монголия;
  • Алжир;
  • Куба;
  • Польша;
  • Румыния и т. д.

В этом случае доверенность, оформленная местным нотариусом, может просто быть официально переведена на русский язык, после чего она может использоваться.

Чтобы воспользоваться этим способом, следует уточнить у местного юриста или в российском консульстве, есть ли такой договор между страной, где вы живёте, и Россией.

Живу в квартире много лет – может ли она стать моей. Разбираем судебную практику и нормы Гражданского кодекса
Читать
Как правильно купить ребенку квартиру. 5 нюансов и 1 важный вопрос, которые нужно учесть родителям
Подробнее
Покупка квартиры в лизинг. Как схема работает на практике и чем отличается от ипотеки
Смотреть

Консульская легализация

Это самая сложная процедура, используемая в тех странах, с которыми нет соглашений, и которые не входят в Гаагскую конвенцию. Например, чтобы оформить доверенность из Канады, потребуется:

  1. Нотариальное заверение на двух языках – официальном (то есть английском либо французском в Квебеке) и русском. Заверять придётся и доверенность, и её перевод.
  2. Подтверждение подписи и печати нотариуса в Министерстве иностранных дел Канады.
  3. Удостоверение документа в российском консульстве. Сотрудники должны будут проанализировать как содержание документа, так и полномочия органов, его составивших и подтвердивших. А полномочия могут и не совпасть, поскольку конкретно в этой стране действуют две правовые системы – англосаксонская прецедентная общего права (common law) и гражданское право Квебека (наследие времён, когда он был французской, а не английской колонией).

Каждый этап процедуры длится от нескольких дней до нескольких месяцев и требует индивидуального решения по каждому документу. Поэтому использовать консульскую легализацию рекомендуем только в совершенно исключительных случаях, когда действительно нет никакой мыслимой возможности хотя бы временно, буквально на несколько часов, посетить Россию.

❗ Возможные проблемы

Первая

При оформлении доверенности возникает вопрос: а какие паспортные данные доверителя в ней должны стоять? Ответ однозначен: только и исключительно загранпаспорта. Внутрироссийский может использоваться в СНГ – но даже там лучше использовать заграничный.

Дело в том, что любые отметки, сделанные иностранными органами власти во внутреннем российском паспорте, делают его недействительным и испорченным. А отметку о въезде во многих странах ставили именно в паспорт (из-за чего до начала СВО поездка на территорию Украины по внутрироссийскому паспорту часто кончалась его заменой). Поэтому, составляя текст доверенности для иностранного нотариуса, указывайте в ней реквизиты именно загранпаспорта.

Вторая

Также при продаже квартиры покупатель, проверяя юридическую чистоту сделки, запрашивает данные о доверенности из реестра Федеральной нотариальной палаты. И вот тут возникает проблема: иностранные доверенности, даже апостилированные, туда не вносятся – и сделка становится потенциально проблемной. Решить эту проблему можно двумя способами:

  1. Оформить доверенность всё-таки в российском консульстве. Такие документы в реестр вносятся.
  2. Продавать квартиру только лицу, которое лично знакомо с вами и в курсе вашей ситуации. Это, скорее всего, сильно сузит круг потенциальных покупателей, но зато уже для следующего звена перепродажи сделка может считаться чистой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно. 👇👇👇

Алексей Аксёнов
Юрист
Екатерина Алейникова
, , ,
Автор:
Ольга Субботина (ZakonGuru)
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85