Как продать квартиру, если её собственник за границей. Возможные способы оформления доверенности
📄 Проведение сделки
Продать недвижимость в России гражданину, постоянно проживающему за рубежом, можно тремя способами:
- Лично явиться на родину и оформить документы самому – или хотя бы оформить генеральную доверенность на продажу квартиры у российского нотариуса. Самый простой способ, но не всегда подходящий. У гражданина могут быть личные причины не возвращаться в Россию, к тому же могут возникнуть проблемы с обратным выездом со стороны сопредельных с Россией государств.
- Обратиться к кому-то из родственников, друзей или знакомых, попросив их стать своим представителем в сделке по купле-продаже недвижимости.
- Обратиться в агентство недвижимости, оказывающее услуги по удалённому совершению сделок.
В отличие от первого варианта, второй и третий подразумевают оформление доверенности за рубежом – о нюансах и пойдёт речь ниже. После оформления документа сделка проходит по классике – только занимается ею не собственник, а доверенное лицо:
- объект оценивается;
- размещается объявление о продаже;
- проводятся просмотры жилья;
- подготавливаются документы;
- проводятся распоряжения относительно мебели и другого имущества, которое есть в квартире. На практике вещи чаще всего отправляются собственнику транспортной компанией, специализирующейся на переездах, либо распродаются.
- проводится собственно сделка: доверенное лицо проставляет свою подпись в договорах и документах и – если его на это уполномочили – участвует в проведении взаиморасчётов.
Доверенность можно составить на любое имущество, на которое есть правоустанавливающие документы – дачу, участок, гараж, машину и пр.
💁♂️ Оформление доверенности
В странах-участницах Минской конвенции
Проще всего тем, кто находится на территории одной из бывших республик СССР. В 1993 году была заключена Минская конвенция о правовой помощи, и с 1994 года, когда она вступила в силу для России, нотариальные документы ряда стран принимаются в нашей стране наравне с оформленными российскими нотариусами. Список стран-участниц Минской конвенции выглядит так:
- Беларусь;
- Казахстан;
- Узбекистан;
- Таджикистан;
- Армения;
- Кыргызстан;
- Молдова;
- Азербайджан;
- Грузия;
- Туркменистан;
- Украина.
Согласно ст. 13 Минской конвенции, доверенности, составленные нотариусом в одной из стран-участниц и заверенные гербовой печатью, во всех других странах принимаются без дополнительного удостоверения. Это означает, что не придётся делать апостиль.
Проблема может возникнуть только с языком, на котором составлен документ. Оформляя доверенность, клиенту придётся или искать нотариуса, свободно владеющего русским, либо уже в России проводить свидетельствование верности перевода в соответствии со ст. 81 Основ закона о нотариате.
Заверение документа в российском консульстве
Если страна не участвует в Минской конвенции, то в ряде случаев доверенность можно оформить и в российском консульстве, расположенном в этом государстве (ст. 26 Консульского устава РФ). Однако нужно помнить: заверить в консульстве можно только саму доверенность – но не договор купли-продажи: п. 1 ч. 1 этой статьи устава прямо запрещает консулам удостоверять такие документы.
Однако этот вариант тоже не оптимален:
Заверение в стране-участнице Гаагской конвенции
Доверенность также можно оформить у нотариуса той страны, где вы находитесь, заверив позднее апостилем. Апостиль – это стандартная форма заверения, подтверждающая, что документ законен и оформлен в соответствии с законодательством страны, где происходило его составление. Дополнительной легализации (то есть признания со стороны иностранных органов) он не требует.
Заверение представляет собой штамп в виде таблицы, заполненной компетентным государственным органом и заверенной печатью. Сама таблица обязана иметь заголовок на французском языке – он в 1961 году использовался, как международный: «Apostille (Convention de la Haye du 5 octobre 1961)».
Главная проблема здесь состоит в том, что страна, где оформляется доверенность, должна быть участницей Гаагской конвенции 1961 года. По состоянию на октябрь 2022 года в неё входят 124 страны, но некоторые из значимых и развитых государств в конвенции не участвуют – например, Канада, Китай (кроме Гонконга и Макао), Саудовская Аравия. Полный список стран здесь.
Процедура в этом случае будет выглядеть так:
- Российский гражданин составляет доверенность. Можно воспользоваться готовым шаблоном, можно попробовать заказать текст у российского нотариуса, оплатив это, как услуги правового и технического характера (ст. 22 Основ законодательства о нотариате).
- Текст доверенности переводится на государственный язык страны, где будет оформляться документ. Заверенного перевода не требуется – достаточно, чтобы местный нотариус понял, какой объём полномочий должен быть предоставлен.
- Составляется нотариальная доверенность.
- Готовый документ заверяется апостилем. Какой конкретно орган осуществляет заверение – зависит от законодательства конкретной страны. Подробности можно узнать у местного юриста или в российском консульстве.
- Документ направляется в Россию представителю. Направлять лучше всего с помощью почты или служб доставки корреспонденции – чтобы имелась отметка о пересечении границы (это необязательно, но многие российские нотариусы этого требуют).
- Доверенность переводится на русский язык (вместе с содержанием апостиля) и заверяется российским нотариусом.
- Готовый документ можно использовать по назначению.
Заверение в отдельных странах
С некоторыми странами, не входящими в Гаагскую конвенцию, у России есть договоры о правовой помощи и взаимном признании документов. Также есть и соглашения с отдельными странами о признании документа без апостиля – как участниками, так и не участниками конвенции. К их числу, например, относятся:
- Китай (кроме Гонконга и Макао);
- Монголия;
- Алжир;
- Куба;
- Польша;
- Румыния и т. д.
В этом случае доверенность, оформленная местным нотариусом, может просто быть официально переведена на русский язык, после чего она может использоваться.
Чтобы воспользоваться этим способом, следует уточнить у местного юриста или в российском консульстве, есть ли такой договор между страной, где вы живёте, и Россией.
Консульская легализация
Это самая сложная процедура, используемая в тех странах, с которыми нет соглашений, и которые не входят в Гаагскую конвенцию. Например, чтобы оформить доверенность из Канады, потребуется:
- Нотариальное заверение на двух языках – официальном (то есть английском либо французском в Квебеке) и русском. Заверять придётся и доверенность, и её перевод.
- Подтверждение подписи и печати нотариуса в Министерстве иностранных дел Канады.
- Удостоверение документа в российском консульстве. Сотрудники должны будут проанализировать как содержание документа, так и полномочия органов, его составивших и подтвердивших. А полномочия могут и не совпасть, поскольку конкретно в этой стране действуют две правовые системы – англосаксонская прецедентная общего права (common law) и гражданское право Квебека (наследие времён, когда он был французской, а не английской колонией).
Каждый этап процедуры длится от нескольких дней до нескольких месяцев и требует индивидуального решения по каждому документу. Поэтому использовать консульскую легализацию рекомендуем только в совершенно исключительных случаях, когда действительно нет никакой мыслимой возможности хотя бы временно, буквально на несколько часов, посетить Россию.
❗ Возможные проблемы
Первая
При оформлении доверенности возникает вопрос: а какие паспортные данные доверителя в ней должны стоять? Ответ однозначен: только и исключительно загранпаспорта. Внутрироссийский может использоваться в СНГ – но даже там лучше использовать заграничный.
Дело в том, что любые отметки, сделанные иностранными органами власти во внутреннем российском паспорте, делают его недействительным и испорченным. А отметку о въезде во многих странах ставили именно в паспорт (из-за чего до начала СВО поездка на территорию Украины по внутрироссийскому паспорту часто кончалась его заменой). Поэтому, составляя текст доверенности для иностранного нотариуса, указывайте в ней реквизиты именно загранпаспорта.
Вторая
Также при продаже квартиры покупатель, проверяя юридическую чистоту сделки, запрашивает данные о доверенности из реестра Федеральной нотариальной палаты. И вот тут возникает проблема: иностранные доверенности, даже апостилированные, туда не вносятся – и сделка становится потенциально проблемной. Решить эту проблему можно двумя способами:
- Оформить доверенность всё-таки в российском консульстве. Такие документы в реестр вносятся.
- Продавать квартиру только лицу, которое лично знакомо с вами и в курсе вашей ситуации. Это, скорее всего, сильно сузит круг потенциальных покупателей, но зато уже для следующего звена перепродажи сделка может считаться чистой.
