Что делать, если квартирант не платит за квартиру и не хочет съезжать. Советы собственнику, как по закону выселить неплательщика
– Сдаю квартиру. Нынешний квартирант не платит уже второй месяц и отказывается съезжать – он иногородний и говорит, что его сократили на работе из-за кризиса и идти ему некуда. Я все понимаю, но чужой человек живет в моей квартире бесплатно. Как заставить его выехать, чтобы самому при этом не нарушить закон?
– Вы не написали, сдаете ли квартиру как положено – по договору – или же без него. Поэтому рассмотрю все варианты.
💁♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора истек
Срок договора истек, а квартирант не съезжает и не платит за проживание? Причины такого поведения могут быть разными, в том числе сложная жизненная ситуация у квартиранта, однако, все это не является оправданием. О продлении договора речи нет.
Мало того, что квартирант продолжает уже незаконно проживать на чужой территории, так еще и владелец квартиры терпит убытки. Ведь он мог бы начать сдавать жилье кому-то другому, но вместо этого получает то, что называют упущенной выгодой.
В такой ситуации нельзя действовать силой – например, заходить в квартиру, когда квартиранта там нет, выкидывать его вещи, менять замки и т. д. Это будет нарушением уже со стороны арендодателя, а квартирант впоследствии сможет, к примеру, обвинить вас в пропаже каких-то вещей или порче имущества.
Претензия квартиранту
Первое, что нужно сделать, – это направить квартиранту письменную претензию. Она составляется в свободной форме, но в ней нужно указать, что:
- договор аренды закончен;
- продлевать договор хозяин жилья не собирается;
- арендатору нужно освободить жилплощадь;
- стоит упомянуть, что из-за действий квартиранта хозяин терпит убытки (та самая упущенная выгода);
- в конце претензии обязательно указать, что если требование об освобождении жилплощади не будет выполнено, арендодатель обратится в суд.
Рекомендуется отправить претензию почтой, заказным письмом с описью вложения. Так арендодатель будет точно уверен, что квартирант претензию получил, и будет иметь доказательства своих действий для возможного суда.
Обратите внимание, что законодательство не предусматривает обязательность подачи досудебной претензии. Хозяин жилья может сразу напрямую обращаться в суд. Но часто квартирант принимает решение съехать, а не доводить до судебного разбирательства, если понимает, что арендодатель настроен серьезно,
Обращение в суд
Если претензия не возымела действия (или вы решили пропустить этот шаг), нужно обращаться в суд:
- Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры, из которой не хочет выезжать жилец.
- В исковом заявлении нужно описать обстоятельства дела, указать, какие действия (или бездействия) квартиранта должны быть признаны незаконными, какие права хозяина квартиры были нарушены.
- Далее необходимо дождаться вынесения судебного решения в пользу истца (арендодателя) – причем судебное рассмотрение может затянуться на несколько месяцев в зависимости от загруженности суда.
- Если квартирант не съезжает даже после вынесенного судебного решения, необходимо обращаться в ФССП – к судебным приставам. Именно они должны будут заниматься выселением незаконно проживающего квартиранта, а не полиция, как многие ошибочно думают. Однако участковый может прийти к жильцу и объяснить ему, чем чревато неисполнение решения суда. Правда, такая мера носит чисто психологический характер.
- Если все это время квартирант проживает в квартире и не платит за аренду (пусть даже срок договора давно истек), истребовать положенную сумму можно будет только в судебном порядке – для этого арендодателю придется обращаться в суд с новым исковым заявлением.
🙅♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора не истек
Квартиранта можно выселить даже в том случае, если договор об аренде еще действует. Правда, для этого нужны веские основания – все они прописаны в ст. 687 Гражданского кодекса РФ:
- если при краткосрочном найме (договор аренды заключен менее, чем на год) арендатор более двух раз не внес плату в срок;
- если при долгосрочном найме (договор аренды заключен более, чем на год) арендатор не платит более шести месяцев;
- если арендатор разрушает или портит жилое помещение.
Чтобы выселить такого квартиранта, придется обращаться в суд.
Обращение в суд
Арендодатель должен обратиться с исковым заявлением в районный суд по месту нахождения квартиры, из которой требует выселить жильцов. Как и в предыдущем случае, в иске необходимо кратко указать обстоятельства дела. Если есть – приложить доказательства – например, данные о последних платежах, какие-либо документы, подтверждающие порчу имущества, и т. д.
Обратите внимание, что если договор аренды квартиры изначально был заключен более, чем на год, суд может не вынести сразу решение в пользу истца (арендодателя), а дать квартиранту время на исправление ситуации. Срок возможного исправления – в зависимости от обстоятельств конкретного дела, но не более, чем год. Это не касается краткосрочных договоров аренды, поэтому не рекомендуется заключать с жильцами договор длительностью более года. Если все будет хорошо, лучше его продлить.
Скачать образец иска о расторжении договора найма жилого помещения
🤷♀️ Выселение без договора аренды
Скажу сразу, что сдавать квартиру без договора аренды – незаконно. Мало того, что это само по себе является нарушением законодательства, но и дополнительно ставит хозяина жилплощади в потенциально уязвимое положение. Ведь о незаконности действий знает не только арендодатель, но и арендатор. Последний может попытаться шантажировать хозяина квартиры – никогда не ведитесь на такое, поскольку квартирант в любом случае нарушает закон.
Как действовать, если договора аренды нет:
- Обратиться к участковому с заявлением о том, что в квартире незаконно проживают посторонние. С собой нужно иметь документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Не предпринимать никаких действий по самовольному выселению таких квартирантов – вас могут обвинить в применении силы и/или порче чужого имущества.
- Быть готовым к тому, что участковый имеет право сообщить в налоговую инспекцию о том, что квартира сдавалась в аренду.
Ответственность за незаконную сдачу жилья
Человеку, незаконно сдающему свою квартиру, придется заплатить НДФЛ (поскольку арендная плата – это доход, который облагается налогом) и штрафы. Однако налоги и штрафы имеют право начислить только за последние три года, даже если по факту квартира сдавалась более длительный срок.
Собственнику квартиры придется уплатить:
- НДФЛ в размере 13% от суммы прибыли;
- штраф за просрочку сдачи декларации в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от неуплаченной суммы;
- штраф за неуплату налога – 20% (при неумышленной уплате, если человек не знал, что нужно платить налог) или 40% (при умышленном уклонении, но умысел должны доказать налоговики) от неуплаченной суммы налога.
Поэтому всегда призываю держаться в правовом поле и помнить о налогах на доход.
✨ Резюме
Подвожу итог:
- Если срок договора аренды истек, а жилец не съезжает и не платит, можно или направить ему письменную претензию и далее – обратиться в суд, или же сразу подавать исковое заявление в суд.
- Если срок договора аренды не истек, то выселить жильца можно или за задержку арендной платы, или за порчу имущества – если таковая имеет место. При этом, если договор аренды был заключен на срок более года, суд имеет право дать жильцу время на исправление, а не выселять его сразу.
- Если договора аренды изначально не было, то выселять квартиранта, как незаконно проживающего, придется с помощью полиции. При этом собственнику грозит ответственность за незаконную сдачу жилья в аренду – уплата налога и штрафные санкции.
