Top.Mail.Ru
ZakonGuru Недвижимость Аренда и найм

Аренда и найм

И аренда, и найм представляют собой передачу помещения во временное владение и пользование за денежную плату. От того, какой именно тип договора заключается, будет зависеть правовая база, регулирующая взаимоотношения сторон, а также базовые условия сотрудничества (какие именно объекты могут быть переданы, на каких основаниях и пр.).

Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

Что такое аренда помещения, какими правовыми нормами регулируется

Аренда - передача имущества юридическому лицу во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Происходит путём заключения договора, который должен быть составлен в письменной форме.

Основные особенности аренды:

  • объектом могут выступать как жилые, так и нежилые здания (офис, складские и торговые помещения и пр.);
  • стороны сделки носят названия арендатора (тот, кто получает имущество) и арендодателя (тот, кто передаёт его);
  • арендатор - юридическое лицо;
  • арендовать жилое помещение юридическое лицо может только для проживания граждан, иные цели использования подобного типа имущества недопустимы (п. 2 ст. 671 ГК).
  • если сделку заключили больше, чем на 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК).

Порядок оформления, подписания и исполнения договора аренды регулируется положениями Гражданского кодекса. В частности: параграфом 1 гл. 34 "Аренда", а также параграфом 4, который регламентирует аренду зданий и сооружений.

При этом именно положения данного раздела имеют приоритет на фоне других актов и считаются решающими при возникновении различных споров.

Что такое найм помещения, какими правовыми нормами регулируется

Найм - передача за плату жилого помещения физическому лицу во временное владение (ч. 1 ст. 671 ГК РФ). Процесс передачи имущества фиксируется договором, который должен быть составлен в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК). При этом устная договорённость не делает сделку недействительной.

Соглашение признаётся недействующим, только если в законе отдельным пунктом указано, что нарушение условий сотрудничества, зафиксированных письменно, влечет за собой разрыв отношений (ст. 162 ГК). Подобные положения в отношении договора найма в Гражданском кодексе отсутствуют.

Основные характеристики договора найма:

  • что передаётся для найма: исключительно жилое помещение;
  • как называют стороны сделки: наймодатель (лицо, передающее жильё) и наниматель (лицо, получающее имущество);
  • кто может снять такую недвижимость: только физическое лицо;
  • на какой срок подписывается договор: не более пяти лет. Если документом конкретные даты не установлены, то он автоматически считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Процесс заключения соглашения о найме регулируется Гражданским кодексом (глава 35).

Главные различия между арендой и наймом

Договоры аренды и найма отличаются между собой существенными элементами документа, в которые входят:

  1. Стороны договора. Арендатор: юридическое лицо, арендодатель - как граждане, так и компании. Наниматель: граждане, наймодатель - граждане и компании.
  2. Предмет сделки. Аренда: жилое или нежилое помещение. Найм: жилое помещение.
  3. Форма. Аренда: письменная (с обязательной госрегистрацией при сроке от года). Найм: письменная (допускается устная).
  4. Условия. Договор аренды можно расторгнуть как в судебном, так и во внесудебном порядке. Соглашение о найме прекращается только через суд.

Правовое положение участников

Нормативными актами закреплены права и обязанности сторон договора имущественного найма, а также условия сотрудничества и правила его прекращения.

Договор найма

Правовые нормы по договору найма:

  1. Обязанность собственника - передать недвижимость, которая пригодна для проживания, не обременена и не занята другими жильцами. Он несёт полную ответственность за обслуживание жилья (п. 1 ст. 676 ГК).
  2. Жилец обязан уведомить наймодателя о вселении в граждан, не указанных в договоре (за исключением несовершеннолетних детей) и получать у него разрешение на осуществление подобных действий (ст. 679 ГК).
  3. Если новые жители подселяются временно (на срок до 6 месяцев), согласие хозяина не требуется (п. 1 ст. 80 ЖК).
  4. Если у жилья появляется новый собственник, соглашение продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК).
  5. Наниматель обязан следить за состоянием жилья и не наносить ему ущерба, а также оплачивать найм в срок (ст. 678 ГК).
  6. Соглашение о найме не может заключаться дольше, чем на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК).

Основные условия расторжения договора найма заключаются в следующем. Жилец по собственной инициативе может расторгнуть соглашение в любое время. Сообщить о решении собственнику он обязан за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК).

Наймодатель таких прав не имеет. В одностороннем порядке прекратить договорённость до срока окончания найма он может только через суд (п. 2 ст. 687 ГК). При этом основания такого иска строго ограничены. В них входят следующие ситуации:

  • жилец не вносит плату за проживание более 6 месяцев (если проживает там более одного года) или более 2 месяцев (если срок проживания - меньше года);
  • наниматель причинил порчу имуществу;
  • собственник регулярно получает жалобы на нанимателя от соседей.
  • съёмщик использует жильё не по назначению.

Договор аренды

Правовые нормы по договору аренды:

  1. Арендатор вправе получить компенсацию за непредоставление арендованного имущества в даты, установленные соглашением (ст. 611 ГК).
  2. Переданное имущество должно соответствовать описанию, данному в договоре. Если съёмщик зафиксировал несоответствия, арендодатель обязан их устранить (ст. 612 ГК).
  3. Съёмщик может сдавать имущество в субаренду, но только с разрешения арендодателя.
  4. Съёмщик имеет право на выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК).
  5. Осуществлять в помещении ремонт, который повлияет на условия проживания съёмщика, собственник имеет право только по соглашению с нанимателем (п. 3 ст. 681 ГК).
  6. Съёмщик обязан не нарушать условия пользования имуществом, зафиксированные в договоре (ст. 615 ГК).
  7. Собственник имеет право изменять стоимость аренды с согласия съёмщика, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК).

Принципы прекращения действия договора:

  1. Соглашение можно расторгнуть через суд или по общему решению сторон.
  2. Причинами расторжения сделки могут выступать любые мотивы как арендатора, так и арендодателя.
  3. Прекратить отношения в судебном порядке можно только в случае, когда другой стороной нарушены его основные условия (ст. 450 ГК).

Арендодатель может инициировать досрочное прекращение соглашения, если арендатор:

  1. Нарушает условия пользования имуществом.
  2. Наносит порчу недвижимости.
  3. Не вносил денежные средства в счёт аренды более 2 раз подряд.

По инициативе арендатора сделку можно расторгнуть, если:

  1. Собственник не передал съёмщику имущество либо не позволяет его использовать в полной мере.
  2. Объект сделки имеет ряд недостатков и не соответствует описанию, которые даны в договоре аренды.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

 

Популярные статьи