Top.Mail.Ru
ZakonGuru Недвижимость Аренда и найм

Аренда и найм

И аренда, и найм представляют собой передачу помещения во временное владение и пользование за денежную плату. От того, какой именно тип договора заключается, будет зависеть правовая база, регулирующая взаимоотношения сторон, а также базовые условия сотрудничества (какие именно объекты могут быть переданы, на каких основаниях и пр.).

Что такое аренда помещения, какими правовыми нормами регулируется

Аренда - передача имущества юридическому лицу во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Происходит путём заключения договора, который должен быть составлен в письменной форме.

Основные особенности аренды:

  • объектом могут выступать как жилые, так и нежилые здания (офис, складские и торговые помещения и пр.);
  • стороны сделки носят названия арендатора (тот, кто получает имущество) и арендодателя (тот, кто передаёт его);
  • арендатор - юридическое лицо;
  • арендовать жилое помещение юридическое лицо может только для проживания граждан, иные цели использования подобного типа имущества недопустимы (п. 2 ст. 671 ГК).
  • если сделку заключили больше, чем на 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК).

Порядок оформления, подписания и исполнения договора аренды регулируется положениями Гражданского кодекса. В частности: параграфом 1 гл. 34 "Аренда", а также параграфом 4, который регламентирует аренду зданий и сооружений.

При этом именно положения данного раздела имеют приоритет на фоне других актов и считаются решающими при возникновении различных споров.

Что такое найм помещения, какими правовыми нормами регулируется

Найм - передача за плату жилого помещения физическому лицу во временное владение (ч. 1 ст. 671 ГК РФ). Процесс передачи имущества фиксируется договором, который должен быть составлен в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК). При этом устная договорённость не делает сделку недействительной.

Соглашение признаётся недействующим, только если в законе отдельным пунктом указано, что нарушение условий сотрудничества, зафиксированных письменно, влечет за собой разрыв отношений (ст. 162 ГК). Подобные положения в отношении договора найма в Гражданском кодексе отсутствуют.

Основные характеристики договора найма:

  • что передаётся для найма: исключительно жилое помещение;
  • как называют стороны сделки: наймодатель (лицо, передающее жильё) и наниматель (лицо, получающее имущество);
  • кто может снять такую недвижимость: только физическое лицо;
  • на какой срок подписывается договор: не более пяти лет. Если документом конкретные даты не установлены, то он автоматически считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Процесс заключения соглашения о найме регулируется Гражданским кодексом (глава 35).

Главные различия между арендой и наймом

Договоры аренды и найма отличаются между собой существенными элементами документа, в которые входят:

  1. Стороны договора. Арендатор: юридическое лицо, арендодатель - как граждане, так и компании. Наниматель: граждане, наймодатель - граждане и компании.
  2. Предмет сделки. Аренда: жилое или нежилое помещение. Найм: жилое помещение.
  3. Форма. Аренда: письменная (с обязательной госрегистрацией при сроке от года). Найм: письменная (допускается устная).
  4. Условия. Договор аренды можно расторгнуть как в судебном, так и во внесудебном порядке. Соглашение о найме прекращается только через суд.

Правовое положение участников

Нормативными актами закреплены права и обязанности сторон договора имущественного найма, а также условия сотрудничества и правила его прекращения.

Договор найма

Правовые нормы по договору найма:

  1. Обязанность собственника - передать недвижимость, которая пригодна для проживания, не обременена и не занята другими жильцами. Он несёт полную ответственность за обслуживание жилья (п. 1 ст. 676 ГК).
  2. Жилец обязан уведомить наймодателя о вселении в граждан, не указанных в договоре (за исключением несовершеннолетних детей) и получать у него разрешение на осуществление подобных действий (ст. 679 ГК).
  3. Если новые жители подселяются временно (на срок до 6 месяцев), согласие хозяина не требуется (п. 1 ст. 80 ЖК).
  4. Если у жилья появляется новый собственник, соглашение продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК).
  5. Наниматель обязан следить за состоянием жилья и не наносить ему ущерба, а также оплачивать найм в срок (ст. 678 ГК).
  6. Соглашение о найме не может заключаться дольше, чем на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК).

Основные условия расторжения договора найма заключаются в следующем. Жилец по собственной инициативе может расторгнуть соглашение в любое время. Сообщить о решении собственнику он обязан за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК).

Наймодатель таких прав не имеет. В одностороннем порядке прекратить договорённость до срока окончания найма он может только через суд (п. 2 ст. 687 ГК). При этом основания такого иска строго ограничены. В них входят следующие ситуации:

  • жилец не вносит плату за проживание более 6 месяцев (если проживает там более одного года) или более 2 месяцев (если срок проживания - меньше года);
  • наниматель причинил порчу имуществу;
  • собственник регулярно получает жалобы на нанимателя от соседей.
  • съёмщик использует жильё не по назначению.

Договор аренды

Правовые нормы по договору аренды:

  1. Арендатор вправе получить компенсацию за непредоставление арендованного имущества в даты, установленные соглашением (ст. 611 ГК).
  2. Переданное имущество должно соответствовать описанию, данному в договоре. Если съёмщик зафиксировал несоответствия, арендодатель обязан их устранить (ст. 612 ГК).
  3. Съёмщик может сдавать имущество в субаренду, но только с разрешения арендодателя.
  4. Съёмщик имеет право на выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК).
  5. Осуществлять в помещении ремонт, который повлияет на условия проживания съёмщика, собственник имеет право только по соглашению с нанимателем (п. 3 ст. 681 ГК).
  6. Съёмщик обязан не нарушать условия пользования имуществом, зафиксированные в договоре (ст. 615 ГК).
  7. Собственник имеет право изменять стоимость аренды с согласия съёмщика, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК).

Принципы прекращения действия договора:

  1. Соглашение можно расторгнуть через суд или по общему решению сторон.
  2. Причинами расторжения сделки могут выступать любые мотивы как арендатора, так и арендодателя.
  3. Прекратить отношения в судебном порядке можно только в случае, когда другой стороной нарушены его основные условия (ст. 450 ГК).

Арендодатель может инициировать досрочное прекращение соглашения, если арендатор:

  1. Нарушает условия пользования имуществом.
  2. Наносит порчу недвижимости.
  3. Не вносил денежные средства в счёт аренды более 2 раз подряд.

По инициативе арендатора сделку можно расторгнуть, если:

  1. Собственник не передал съёмщику имущество либо не позволяет его использовать в полной мере.
  2. Объект сделки имеет ряд недостатков и не соответствует описанию, которые даны в договоре аренды.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Популярные статьи

Сервисы