Как законно сдать квартиру в аренду и платить налоги. Два варианта оформления доходов
– Собираюсь сдавать доставшуюся от бабушки квартиру. Не хочу иметь проблем с налоговой, поэтому решил сделать все, как полагается. Как мне лучше официально оформить доходы от аренды и платить налоги? Могу ли я сдавать квартиру, как самозанятый, например?
– Чтобы правильно сдавать квартиру, нужно заключить договор аренды. При этом оформиться можно и как самозанятый, и просто платить НДФЛ по налоговой декларации. Рассмотрим оба варианта.
🔑 Как можно официально сдавать квартиру
Сначала нужно определиться, в каком статусе человек собирается сдавать жилплощадь в аренду. Здесь возможны два варианта.
Как самозанятый
В 2021 году стать самозанятым можно в любом регионе России. Самозанятые получают доход от самостоятельной деятельности (в том числе от сдачи квартир в аренду) и ежемесячно платят НПД (налог на профессиональный доход). Самозанятыми могут быть как физлица, так и ИП – при этом ИП закрывать не нужно.
Налоговый режим очень выгоден и составляет 4% при оказании услуг другим физлицам и 6% при оказании услуг юрлицам и ИП. Соответственно, если человек решил сдавать квартиру обычным гражданам, то ежемесячно обязан будет уплачивать 4% с полученного дохода. Если жилье сдается компании или индивидуальному предпринимателю, то ставка составляет 6%.
Чтобы стать самозанятым, нужно зарегистрироваться в этом качестве. Важно, что никаких дополнительных налогов, кроме НПД, и взносов платить не требуется. Также, если человек перестал получать доход от самостоятельной деятельности (к примеру, перестал сдавать квартиру), то специально уведомлять налоговую и сниматься с учета не нужно. Сумма налога формируется в конце каждого месяца, исходя из поданных ранее плательщиком сведений о полученном доходе. Соответственно, если сведений о доходе нет, то и налога тоже нет.
Регистрация в качестве самозанятого происходит за 10 минут через мобильное приложение «Мой налог» (скачать приложение в Google Play и в App Store). Для этого потребуется паспорт.
Если у человека уже есть личный кабинет на сайте ФНС, то можно зарегистрироваться и через личный кабинет. Также возможна регистрация через портал Госуслуг. Подробнее мы останавливаться на способах регистрации не будем, поскольку вся информация есть на официальном сайте ФНС, в том числе подробные пошаговые инструкции по регистрации в качестве самозанятого для каждого из способов.
Перейти к пошаговой инструкции на сайте ФНС
Налог будет автоматически рассчитываться в приложении «Мой налог», никаких деклараций заполнять не надо. Оплачивается налог тоже через приложение.
Также для официальной сдачи жилья в аренду необходимо будет заключить с арендаторами договор. Если жилье сдается на год (12 месяцев) и более, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. О порядке заключения договора аренды можно прочитать чуть ниже.
С уплатой НДФЛ 13%
НДФЛ – это налог на доходы физических лиц. Ставка составляет 13% с дохода. Уплачивать НДФЛ от дохода с аренды квартиры могут те, кто по каким-либо причинам не хочет регистрироваться, как самозанятый.
Помимо повышенной процентной ставки, минус такой системы в том, что налогоплательщику придется самостоятельно рассчитать сумму налога, а также заполнить и подать налоговую декларацию. Ну, или заказать соответствующую услугу – в интернете сейчас можно найти множество компаний, предлагающих заполнение и даже подачу декларации в налоговые органы. Правда, это сопряжено с дополнительными тратами.
Декларация заполняется и подается раз в год. Как правило – до 30 апреля года, следующего за отчетным годом. Но сроки иногда меняются – например, в 2020 году из-за пандемии коронавируса сроки подачи были продлены на несколько месяцев.
Заполнить декларацию можно двумя способами:
- в личном кабинете на официальном сайте ФНС;
- скачав и установив на компьютер специальную программу «Декларация», с помощью которой можно автоматически заполнять декларации по форме 3-НДФЛ.
Заполненную декларацию подают через личный кабинет на сайте ФНС или лично в налоговой по месту жительства плательщика.
Перейти в личный кабинет на сайте ФНС
Что касается договора аренды, то тут правила ничем не отличаются от тех, кто сдает жилье, как самозанятый. Для официального оформления дохода с аренды заключение договора обязательно, а если срок аренды – не менее 12 месяцев, то документ регистрируется в Росреестре.
📋 Заключение договора аренды
Заключая договор аренды квартиры, важно помнить, что сдавать жилое помещение можно только непосредственно для проживания. То есть, даже если человек сдает квартиру юрлицу или ИП, ее нельзя начать эксплуатировать, как склад или офис.
Договор аренды заключается в письменной форме, нотариальное заверение не требуется. Содержание договора законодательством не регламентировано, поэтому в документ можно вносить коррективы по желанию сторон (но так, чтобы они не противоречили действующим правовым нормам).
Подтверждением того, что стороны прочитали договор и согласны с его содержанием, будут подписи наймодателя и нанимателя. С правовой точки зрения, правильное название документа, заключенного между физлицами – «Договор найма жилого помещения». Если же одна из сторон – юрлицо, то документ будет называться «Договор аренды жилого помещения».
Хотя содержание договора строго не регламентировано, в нем должны присутствовать обязательные пункты:
- паспортные данные обеих сторон (наймодателя и нанимателя);
- сведения об объекте недвижимости (полный адрес, данные свидетельства о праве собственности);
- срок действия договора;
- стоимость аренды в месяц;
- порядок расчетов (по каким числам наниматель перечисляет плату, каким способом – на карту, счет и т. п.);
- условия оплаты коммунальных услуг;
- основания для досрочного прекращения договора (например, задержка ежемесячных выплат) и сопутствующие условия (например, обязанность владельца квартиры предупредить жильца о досрочном прекращении договора за 2 недели);
- права и обязанности сторон (в том числе порядок посещения квартиры хозяином);
- дата и подписи сторон.
Скачать образец договора аренды
Можно внести в договор и другие пункты. Например, будет полезно прописать ответственность жильцов за порчу имущества. Или составить список ценных вещей в квартире, которые передаются в пользование арендатору.
Регистрация договора в Росреестре
Если договор аренды заключается на срок 12 месяцев и более, его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию подаются не позднее, чем через месяц после даты заключения договора.
Для регистрации необходимо иметь:
- паспорт заявителя (собственника квартиры);
- три подписанных экземпляра договора (один – для Росреестра, два других экземпляра после регистрации вернут сторонам с соответствующей отметкой);
- чек об оплате госпошлины (2000 руб.);
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
Подать документы можно:
- в МФЦ при личном присутствии;
- через сайт Росреестра, если у обеих сторон есть квалифицированные электронные подписи.
Регистрация договора осуществляется в течение 7 дней. Без регистрации долгосрочный договор аренды квартиры (заключенный на срок от года) будет считаться недействительным.
По окончании срока действия договора необходимо обратиться в МФЦ и подать заявление о расторжении договора. Росреестр снимет обременение с квартиры, и договор будет считаться расторгнутым.
✨ Резюме
Официально сдавать квартиру можно, как самозанятому, уплачивая ежемесячно 4% налога, если арендатор – физлицо. Или же можно ежегодно вносить полученные доходы в декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивать 13% с полученного дохода.
Если договор заключается на срок от 12 месяцев и более, обязательна его регистрация в Росреестре. В остальных случаях регистрация не нужна, как и нотариальное заверение.
