Временная регистрация в съёмной квартире: права жильца и риски собственника

Иногородний квартирант просит оформить регистрацию, а хозяин квартиры опасается, что потом не сможет его выселить, выписать детей и будет больше платить за коммунальные услуги. Одни страхи законом не подтверждаются, другие снимает договор.

Нужна ли временная регистрация квартиранту и обязан ли собственник её оформлять

Обязанность лежит на жильце, но не на каждом. Гражданин, который приехал для временного проживания на срок более чем 90 дней, обязан до истечения этого срока подать документы на регистрацию по месту пребывания (п. 9 Правил регистрации). Исключение: регистрироваться не обязан тот, кто зарегистрирован по месту жительства в том же регионе; Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Севастополь и Крым считаются вместе (ст. 5 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1). Штрафа за проживание без регистрации в этом случае нет (примечание к ст. 19.15.1 КоАП РФ). Постоянная регистрация при оформлении временной сохраняется: это два разных вида учёта, подробнее — в материале о том, чем временная регистрация отличается от постоянной.

У собственника обязанность другая. Если жилец в срок не зарегистрировался, владелец квартиры по истечении этого срока в течение 3 рабочих дней уведомляет орган регистрационного учёта о том, что человек проживает в квартире (п. 35 Правил регистрации). За нарушение срока уведомления без уважительных причин предусмотрен штраф (ч. 3 ст. 19.15.2 КоАП РФ).

Уведомлять не нужно и штрафа не будет, если жилец зарегистрирован по месту жительства в том же регионе, включая те же три пары регионов (примечание 2 к ст. 19.15.2 КоАП РФ).

Как сделать временную регистрацию арендатору квартиры

1. Договоритесь о сроке. Его определяют по взаимному соглашению с собственником (п. 10 Правил регистрации).
2. Подготовьте документы: паспорт жильца, заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания и документ-основание — договор найма либо заявление собственника, который предоставляет жильё (п. 9 Правил регистрации).
3. Подайте документы в подразделение МВД по вопросам миграции или в МФЦ. Уведомить орган учёта о сроке и месте пребывания можно также по почте или через Госуслуги (п. 9 Правил регистрации).
4. Получите свидетельство о регистрации по месту пребывания. По Правилам её оформляют не позднее следующего рабочего дня после поступления документов, закон отводит до трёх рабочих дней, при электронной подаче — до восьми (ст. 5 Закона № 5242-1). Собственнику в 3-дневный срок направят уведомление о регистрации жильца (п. 9, 12 Правил регистрации).

Прописаться в обход собственника не получится. Если владелец получил уведомление о регистрации человека, которому он не давал согласия на временное проживание, он вправе подать заявление в произвольной форме об аннулировании этой регистрации (п. 30 Правил регистрации).

Чем регистрация выгодна жильцу и что она даёт собственнику

Жилец выполняет свою обязанность и не рискует штрафом за проживание без регистрации. На практике свидетельство о регистрации просят при записи ребёнка в детский сад и школу, прикреплении к поликлинике, постановке автомобиля на учёт, оформлении кредита.

Собственнику регистрация квартиранта денег не приносит, но избавляет от обязанности уведомлять орган учёта и от штрафа за пропуск срока.

Никаких прав на жильё регистрация не создаёт. Право пользования квартирой возникает из договора найма, а регистрация лишь фиксирует, где человек находится.

Чем рискует собственник при временной регистрации квартиранта

Квартирант отказывается съезжать

Пока договор найма действует, выселить нанимателя можно только через суд: после расторжения договора наниматель и все, кто проживает с ним, подлежат выселению на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Истечение срока договора само жильца не выселяет. Не позднее чем за три месяца до конца срока наймодатель должен предложить нанимателю новые условия либо предупредить об отказе от продления из-за решения не сдавать жильё не менее года. Иначе договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ). К краткосрочному найму — договору на срок до одного года — это правило не применяется, если в нём не записано иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Дети квартиранта

Несовершеннолетних детей регистрируют по месту пребывания родителей независимо от согласия собственника (п. 12 Правил регистрации). Вселить ребёнка в съёмное жильё наниматель тоже вправе без согласия наймодателя (ст. 679 ГК РФ). Но регистрация ребёнка тоже временная и прекращается в дату, указанную в заявлении. Иные правила действуют для регистрации ребёнка по месту жительства родителей, то есть для постоянной.

Коммунальные платежи

Если в квартире стоят счётчики, плата считается по показаниям, и число зарегистрированных на неё не влияет — кроме услуг, которые счётчиком не измеряются, например вывоза мусора там, где его считают по числу проживающих. Без счётчиков воду и другие услуги начисляют по нормативу на количество граждан, постоянно и временно проживающих в квартире (п. 42 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354). Подробнее — в статье о том, влияет ли временная регистрация на квартплату.

Налог

Налог платят с дохода от сдачи квартиры, а не за зарегистрированного человека. Собственник, который получает плату от жильца-гражданина, сам исчисляет НДФЛ и подаёт декларацию (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Ставка — 13 процентов, пока сумма налоговых баз за год не превышает 2,4 миллиона рублей (п. 1 ст. 224 НК РФ). Варианты — в материале об уплате налога при сдаче квартиры.

Как прекратить или аннулировать регистрацию арендатора

Снятие с учёта не выселяет. Если квартирант фактически живёт в квартире и договор не расторгнут, порядок такой:

1. Проверьте основание. Суд расторгнет договор по требованию наймодателя, если наниматель не вносил плату за шесть месяцев (когда договором не установлен более длительный срок) либо разрушает или портит жильё. При краткосрочном найме достаточно невнесения платы более двух раз по истечении срока платежа. Суд вправе дать нанимателю срок не более года на устранение нарушений (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
2. Если жилец использует квартиру не по назначению или систематически нарушает права соседей, сначала письменно предупредите его. Не подействовало — наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
3. Подайте иск о расторжении договора и выселении.

На какой срок регистрировать и что написать в договоре

Предельного срока временной регистрации Правила не устанавливают — только срок по соглашению с собственником (п. 10 Правил регистрации). «Пять лет», о которых часто говорят, — это предел для договора найма: он заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок не указан, считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Что учесть в договоре:

• Форма — письменная (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
• Срок. Обременение квартиры по договору найма, заключённому на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
• Условие о регистрации: согласен ли собственник зарегистрировать нанимателя по месту пребывания, кого именно и до какой даты. Если регистрировать не намерены, так и запишите: «Наймодатель согласия на регистрацию нанимателя по месту пребывания не даёт».
• Кто живёт вместе с нанимателем — поимённо.
• Кто и в каком порядке оплачивает коммунальные услуги.

Остальные условия — в статье о том, что включить в договор аренды жилья.

Штрафы за проживание без регистрации и за фиктивную регистрацию

Фиктивной считается регистрация без намерения жильца проживать в квартире либо без намерения собственника предоставить её для проживания (п. 3 Правил регистрации). Для иностранцев правила отдельные — см. материал про ответственность за фиктивную регистрацию иностранных граждан.