К чему могут привести ошибки в документах Росреестра. Последствия для собственников жилья, способы исправления
Любое право собственности, его возникновение, ограничение или прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ. ЕГРН находится в ведении Росреестра, поэтому от последнего во многом зависит возможность подтвердить и распорядиться своим правом собственности.
Но иногда в документах Росреестра встречаются ошибки, которые могут обернуться проблемами для собственников жилья.
❗ Какие ошибки возникают в Росреестре и почему
Ошибки, содержащиеся в сведениях ЕГРН, могут быть различны – начиная с неправильных данных собственника и заканчивая неверными техническими характеристиками объекта недвижимости. Все ошибки можно разделить на две большие группы – реестровые и технические.
Реестровые ошибки
Реестровая – это ошибка, перенесенная из документов, которые подтверждают право на недвижимость. Чаще всего реестровые ошибки допускаются кадастровыми инженерами (или иными лицами, которые составляли указанные документы) и содержатся в межевом или техническом плане, акте обследования, плане территории и т. д.
Например, к реестровой ошибке можно отнести неправильное определение площади дома или границ земельного участка. В итоге получается, что земля одного собственника заходит за границы территории другого.
Также реестровые ошибки встречаются в отношении старых объектов недвижимости, которые долгие годы находятся в собственности у одного владельца. В Росреестре может не оказаться данных о недвижимости – это часто встречается, если право на объект было зарегистрировано в БТИ, то есть до 1998 года.
Новый виток реестровых ошибок начался в 2020 году, когда по всей России заработала Федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости» (ФГИС ЕГРН), которая объединила данные из Госкадастра недвижимости и Единого госреестра прав. Таким образом, благодаря переходу на новую систему, базы данных кадастрового учета и зарегистрированных прав на недвижимость объединились, что должно ускорить срок регистрации прав собственности. Кроме того, в новой системе учет ведется не по регионам, а по России в целом – то есть сотрудники Росреестра из одного региона теперь спокойно могут видеть объекты недвижимости в другом регионе. Это даст возможность совершать сделки и оформлять регистрацию права, находясь в любом регионе вне зависимости от места расположения объекта недвижимости.
Но избежать ошибок системы не удалось и теперь встречаются квартиры, которые имеют несколько кадастровых номеров. В результате ошибки эти объекты недвижимости когда-то были поставлены на учет дважды или трижды, но если раньше подобные ошибки исправлялись специалистами Госкадастра, то новая система – полностью автоматизирована.
Если квартира имеет задвоенный кадастровый номер, то право собственности регистрируют все равно только на один номер. Получается парадоксальная ситуация, когда квартира одновременно и находится в чьей-то собственности, и числится бесхозяйным имуществом.
Задвоение кадастровых номеров чревато сразу несколькими проблемами:
- во-первых, если собственник узнает об этом в момент совершения сделки (к примеру, желая продать квартиру), то сделка будет как минимум приторможена до выяснения причин и внесения исправлений в документы. Росреестр обязан останавливать любые сделки по объектам, имеющим несколько кадастровых номеров, до урегулирования вопроса с правильным оформлением права собственности;
- во-вторых, задвоение номеров в перспективе грозит конфликтом с муниципалитетом. В последнее время в больших городах перед органами местного самоуправления поставлена задача выявлять и оформлять в муниципальную собственность бесхозяйное имущество. Согласно частям 3, 4 статьи 225 Гражданского кодекса РФ, если по какому-либо объекту недвижимости нет официального собственника, то муниципалитет может оформить такую жилплощадь в свою собственность.
Технические ошибки
Технические – это самые простые и распространенные ошибки. К ним относятся опечатки, описки, грамматические или арифметические ошибки, которые сделаны регистратором при внесении сведений в ЕГРН.
Технические ошибки чреваты тем, что в этом случае сведения в ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, представленных на регистрацию права. Например, если по паспорту собственник квартиры – Сидоров, а в ЕГРН значится Сидорв, то это будут разные люди.
🏠 Можно ли лишиться квартиры из-за ошибки в Росреестре
Навсегда лишиться собственной квартиры из-за ошибки Росреестра нельзя, но потратить нервы и деньги на доказывание своей правоты можно изрядно. И относится это к реестровым ошибкам.
Если у объекта недвижимости нет собственника (а при задвоенности кадастровых номеров возникает именно такая коллизия), то муниципалитет имеет право оформить такую квартиру в свою собственность. Дальше это имущество используется под нужды соцнайма, для предоставления очередникам и нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Разумеется, если муниципальная администрация захочет изъять недвижимость, которая числится бесхозяйной в результате реестровой ошибки, то настоящему собственнику придется доказывать свое право собственности. В некоторых случаях удается это сделать, предъявив в Росреестр правоустанавливающие документы и исправив ошибку. В других случаях собственники отстаивают свое право в судах.
👇 Порядок исправления
Порядок исправления ошибок регламентируется статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015 №218.
Реестровая неточность
Для исправления реестровой ошибки придется откорректировать документ, содержащий неточность. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру или же в госорганы, которые допустили ошибку. Уполномоченное должностное лицо пишет заключение и изменяет оригиналы. После этого исправленные документы нужно подать в МФЦ вместе с заявлением на исправление реестровой ошибки (бланк заявления предоставит сотрудник МФЦ). Документы передадут в Росреестр, где в течение 5-7 рабочих дней исправят ошибку. Госпошлина не оплачивается.
Если же на основе ошибки (причем это касается как реестровой ошибки, так и технической) уже были совершены какие-либо действия, и теперь ее исправление приведет к прекращению, переходу или возникновению зарегистрированного права собственности, то вопрос может быть разрешен только в судебном порядке.
Техническая
Для исправления технической ошибки нужно обратиться в МФЦ, взяв с собой документы с верными сведениями. С верных документов сотрудник МФЦ снимет ксерокопии, после чего отправит бумаги в Росреестр. Техническую ошибку исправляют так же в течение 5-7 дней. Госпошлина не оплачивается.
📜 Как узнать, нет ли ошибки в документах на квартиру
Единственный способ – это заказать выписку из ЕГРН.
Сделать это можно тремя способами:
- лично обратившись в МФЦ;
- через портал Госуслуги;
- через сайт Росреестра.
Получение выписки – услуга платная, госпошлина для физических лиц начинается от 350 рублей (в зависимости от того, где именно заказывается выписка и в какой форме – бумажной или электронной).
Также на сайте Росреестра есть бесплатный онлайн-сервис справочной информации по объектам недвижимости.
Справочная информация по объектам недвижимости
Для получения сведений нужно ввести кадастровый или условный номер или же адрес объекта.
✨ Резюме
Ошибки в Росреестре подразделяются на технические (описки, опечатки) и реестровые (ошибки в документах, подтверждающих право собственности – технический, межевой план и т. д.).
Исправить ошибку можно по заявлению собственника, которое проще всего подать в МФЦ. Госпошлина не оплачивается. Исключения составляют ошибки, на основе которых уже были совершены правовые действия – и теперь их исправление повлечет изменение или прекращение зарегистрированного права собственности. В этом случае ошибку можно исправить только через суд.
Реестровая ошибка чревата тем, что по документам жилплощадь может числиться, как бесхозяйная, и поступить в собственность муниципалитета. Доказывать правоту собственнику придется через суд.
Чтобы вовремя пресечь ошибки в Росреестре и проверить квартиру, достаточно заказать выписку из ЕГРН.
