Срок действия межевого плана и сколько стоит его получить

Вопрос о «сроке годности» обычно возникает перед сделкой, стройкой или спором с соседом, когда на руках старый план. Ответ зависит не от даты на документе, а от того, внесены ли границы в реестр и менялись ли они с тех пор.

Есть ли срок действия у межевого плана

Нет. Межевой план — это документ, который составляют на основе кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН, чтобы внести в реестр новые сведения об участке (ч. 1 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В статье 22 нет нормы о том, что план действует год, два или пять лет.

После кадастрового учёта сведения о границах хранятся в ЕГРН, и подтверждает их выписка из реестра. Переделывать план только потому, что прошло много лет, закон не требует.

С документами о межевании начала двухтысячных (тогда это было межевое дело) порядок такой. Закажите выписку из ЕГРН на участок и посмотрите, есть ли в ней координаты границ. Если границы внесены в реестр и на местности ничего не менялось, новый план не нужен. Если в выписке указано, что граница не установлена по требованиям закона, старые бумаги не помогут: потребуется уточнение границ и новый межевой план (ч. 1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ).

Откуда берутся «два года» и почему их путают со сроком плана

Два года — это срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка (ст. 11.10 Земельного кодекса РФ). Схему утверждают, когда участок образуют из государственной или муниципальной земли. За это время нужно заказать межевой план и поставить участок на учёт. К межевому плану он не относится.

Часто пишут, что план меняют через два года при подключении электричества, газа или для разрешения на строительство. В законах о регистрации недвижимости и о кадастровой деятельности такого требования нет. Если организация отказывается принимать документы из-за «старого» плана, попросите письменно назвать норму, на которую она ссылается, и приложите свежую выписку из ЕГРН.

Когда межевой план всё-таки нужно делать заново

Новый план заказывают не из-за возраста старого, а когда меняется сам участок или сведения о нём в реестре:

• участок делят, объединяют с соседним, перераспределяют или выделяют из него часть (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ);
• участок образуют из государственной или муниципальной земли;
• сведения ЕГРН о границах не соответствуют требованиям закона или в них найдена реестровая ошибка — тогда границы уточняют (ч. 1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ).

При уточнении инженер опирается на документы о праве и об образовании участка. Если сведений о границах в них нет, границами считаются те, что существуют на местности пятнадцать лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ).

Площадь после уточнения может отличаться от той, что указана в реестре. Но учёт приостановят, если она вырастет больше чем на предельный минимальный размер участка, а если такой размер не установлен — больше чем на десять процентов (п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

Если вы заказываете работы сами, заменить межевой план для учёта изменений нечем. Исключение — комплексные кадастровые работы: там готовят карту-план территории. А для подтверждения уже внесённых границ достаточно выписки из ЕГРН. Подробнее о том, обязательно ли межевание участка, — в отдельном материале.

Что требует закон от самого документа

Межевой план готовят в форме электронного документа и подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Бумажный экземпляр выдают, только если это предусмотрено договором подряда (ч. 12 ст. 22 Закона № 218-ФЗ).

Если бумажный план нужен вам на руки, запишите это условие в договор заранее. И проверьте исполнителя: кадастровым инженером признаётся только член саморегулируемой организации кадастровых инженеров (ч. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

Из чего складывается стоимость межевого плана

Единых тарифов и предельных цен на межевой план государство не устанавливает. Кадастровые работы выполняются по договору подряда (ч. 1 ст. 35 Закона № 221-ФЗ), а в договоре указывают цену работы или способ её определения (п. 1 ст. 709 ГК РФ). Платите вы не за документ, а за работы, результатом которых он становится (ч. 1 ст. 36 Закона № 221-ФЗ). Поэтому сумма зависит от региона и исполнителя.

Отдельно от работ инженера платят государственную пошлину за кадастровый учёт. За учёт изменений в сведениях об участке гражданин платит 1000 рублей (пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Для участков под сад, огород и жилой дом в кодексе есть отдельная ставка (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), поэтому сумму сверьте при подаче.

Объём работ определяет заказчик (ч. 2 ст. 36 Закона № 221-ФЗ). На цену обычно влияют:

• цель работ: уточнение границ одного участка или образование нескольких новых;
• площадь, рельеф и удалённость участка, необходимость выезда и съёмки на местности;
• число смежных участков и то, придётся ли проводить собрание или публиковать извещение для соседей;
• срочность и бумажный экземпляр плана.

Перед подписанием договора сделайте три вещи:

1. Запросите расчёт у нескольких инженеров на один и тот же объём работ.
2. Попросите расписать, что входит в цену: выезд, согласование границ, публикация извещения, подача документов в Росреестр.
3. Закрепите в договоре цену, срок и то, кто устраняет замечания регистратора, если учёт приостановят.

Сроки: от договора до кадастрового учёта

Срок подготовки плана устанавливает договор. Дольше всего обычно длится согласование с соседями: оно обязательно, когда уточняются границы вашего или смежных участков, сведения о которых есть в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Кадастровый инженер сам выбирает способ: собрание или согласование с каждым соседом лично (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Если соседи доступны, второй путь быстрее: собрание не нужно. Результат оформляют актом согласования местоположения границ.

Если извещённый сосед не подписал акт и не представил письменные обоснованные возражения, граница считается согласованной с ним, и в акт вносят об этом запись (ч. 3 ст. 40 Закона № 221-ФЗ). Отказ соседа «просто так» работу не останавливает. Если же он подал письменные обоснованные возражения и договориться не удалось, спор о границе решает суд (ч. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ).

Когда платить не придётся: комплексные кадастровые работы

Комплексные кадастровые работы проводят сразу на целой территории, например в садовом товариществе. Их могут оплачивать из бюджета (ч. 1 ст. 42.2 Закона № 221-ФЗ), и тогда владельцы не заказывают межевой план сами. Прежде чем платить инженеру, спросите в администрации, не запланированы ли такие работы у вас.