Какие недостатки в новой квартире считаются дефектами и можно ли взыскать с застройщика компенсацию за них

– В июле 2020 года приобрели квартиру в новостройке по долевому участию. Спустя некоторое время после подписания передаточного акта обнаружила целый ряд недоделок и брак строителей – плохо закрываются и открываются пластиковые окна, перекосило дверь в туалете, потекли краны на кухне, начал подтекать бачок унитаза в туалете из-за трещин, которые не увидели раньше. Даже не думала, что так может быть при сдаче новой квартиры! Скажите, что нам делать и кто должен устранять эти недостатки? Кто за это всё будет платить?

– Перечисленные вами недоделки относятся к дефектам строительства.

💡 Законодательное регулирование

Нормы законодательства о долевом участии в строительстве – ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – помогают дольщикам:

• обязать застройщика выполнить все работы по устранению дефектов за его счёт (пункт 1 ч. 2 ст. 7 ФЗ №214);
• уменьшить цену договора долевого участия на сумму затрат дольщика по устранению дефектов (пункт 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ №214);
• получить компенсацию после устранения силами дольщика строительных дефектов, выявленных в течение пятилетнего гарантийного срока после окончания строительства и зафиксированных с помощью экспертизы (пункт 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ №214);
• в случае отказа застройщика во внесудебном порядке от любых действий в пользу дольщика подать иск в суд (ч. 6 ст. 7 ФЗ 214).

👇 Что считается дефектом

Дефектом строительства считается любое отклонение от требований проектной документации, технических или градостроительных регламентов. К дефектам строительства относятся:

• некачественно установленная сантехника;
• промерзание стен, полов, окон;
• намокание стен;
• отслаивание обоев;
• отсутствие звукоизоляции между квартирами и помещениями;
• высокая влажность в помещениях;
• духота;
• трещины и сколы на облицовочной плитке в санузлах и на кухне;
• трещины на оконных стёклах;
• дефекты установки окон и дверей;
• замыкание электропроводки и т. д.

Подписав акт приёмки квартиры, вы фактически согласились с обнаруженными позднее дефектами, но исправлять их за свой счёт вы не обязаны. Согласно ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вы можете:

• требовать от застройщика устранения дефектов в разумный срок;
• уменьшить цену договора;
• требовать от застройщика возмещения ваших расходов на устранение дефектов.

Если застройщик не хочет исправлять дефекты, ссылаясь на какие-либо условия, указанные в договоре по освобождению его от ответственности за обнаруженные позднее дефекты строительства, то ч. 4 ст. 7 ФЗ №214 считает любые подобные условия ничтожными, и вы вправе обратиться в суд.

⏰ Сроки обнаружения дефектов в новостройке

Застройщик, передавая вам квартиру, должен одновременно выдать вам на руки «Инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства», где должны быть указаны, в соответствии с ч. 1.1 ст. 7 ФЗ №214, следующие положения:

• гарантийный срок службы новой квартиры;
• гарантийные сроки службы отделки, инженерного оборудования, конструкций и изделий, входящих в состав квартиры.

Согласно ч. 5 ст. 7 ФЗ №214, гарантийный срок на новую квартиру устанавливается договором о долевом строительстве и не может быть меньше 5 лет. А согласно ч. 5.1 ст. 7 ФЗ №214, гарантийный срок на инженерные и технологические системы в новой квартире не должен быть меньше 3 лет.

Эти положения устанавливают сроки обнаружения дефектов в квартире, и вы вправе требовать от застройщика устранения дефектов в пределах этих сроков на основании ч. 6 ст. 7 ФЗ №214.

✅ Действия покупателя до и после подписания акта. Возможность получения компенсации

План ваших действий до подписания акта:

1. Произвести внимательный осмотр потолков, стен, полов, дверных и оконных проёмов, выявить отклонения, превышающие 15 мм для стен, 20 мм для полов, 10 мм для оконных и дверных откосов по горизонтали или вертикали.
2. Проверить правильную работу всех окон и дверей.
3. Проверить напольное покрытие, которое должно быть без вздутий и видимых разрезов.
4. Проверить вздутие обоев.
5. Осмотреть входную и межкомнатные двери на предмет их целостности и заедания при открытии-закрытии, проверить работу замков и ручек.
6. Проверить работу сантехнического оборудования, отсутствие подтекания стыков водопровода, канализации, отопления, правильную работу всей запорной арматуры – кранов и смесителей.
7. Проверить работу электрооборудования и газового оборудования (при наличии).
8. Если обнаруженные дефекты не являются существенными и не препятствуют пользованию жилым помещением, то вы можете принять квартиру с недостатками, составив дефектную ведомость, где должны быть указаны конкретные сроки по их устранению.
9. Если обнаруженные дефекты будут существенными, то есть мешающими пользоваться жилым помещением, то вы имеете право отказаться от подписания передаточного акта до их устранения.

Ваши действия после подписания акта до окончания гарантийных сроков:

1. После обнаружения дефектов необходимо их зафиксировать. Для этого нужно обратиться в компанию, имеющую право на проведение строительной экспертизы, и получить её заключение.
2. Обратиться к застройщику в письменной форме с претензией, где указана сумма выявленных недостатков, сроки устранения обнаруженных строительных дефектов, сумма возможной компенсации убытков по устранению дефектов. Застройщик обязательно должен согласовать с вами сроки исправления недостатков или сумму компенсации.
3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования вы вправе обратиться в суд с иском. К исковому заявлению обязательно прилагается акт строительной экспертизы.

Образец претензии к застройщику можно скачать по ссылке.

Иск подаётся на сумму, которая учитывает несколько факторов:

• убытки, понесённые дольщиком;
• моральный вред;
• компенсация услуг адвоката и эксперта;
• неустойку в объёме, равном стоимости обнаруженных дефектов или убытков, понесённых дольщиком;
• штраф, равный половине суммы иска.

Следует учитывать, что застройщик, выступая в суде ответчиком, может предоставить суду передаточный акт с вашей подписью, которая подтверждает отсутствие претензий с вашей стороны по поводу качества строительных работ. В этом случае вы можете предоставить дефектный акт, подписанный застройщиком, и экспертизу по выявленным дефектам.

В любом случае передаточный акт не является основанием подтверждения отсутствия претензий с вашей стороны к заказчику после обнаружения новых дефектов или неустранения дефектов, обозначенных в дефектном акте.

Все перечисленные действия нужно выполнить, если застройщик не выплачивает компенсацию, дефекты не устраняет и не идёт на контакт.

[wn_grid id="51784"]

🏠 Вывод

Таким образом, недостатки, которые выявлены дольщиком, но которые позволяют ему проживать в новой квартире, относятся к строительным дефектам. Застройщик обязан устранить все выявленные дефекты за свой счёт либо должен выплатить компенсацию дольщику за устранение всех дефектов силами дольщика. Сумма компенсации определяется на основании акта строительной экспертизы. Дольщик в течение не менее пяти лет, определяемых, как гарантийный срок строительства, может выявлять скрытые строительные дефекты и обращаться к застройщику за компенсацией.

❓ Часто задаваемые вопросы