Течет крыша в многоквартирном доме. Как добиться ремонта и возместить ущерб
Хорошо, когда управляющая компания грамотно и исправно выполняет все, что от нее требуется по договору обслуживания многоквартирного дома. И в том числе ремонтирует текущие крыши. А вот мне совсем не повезло – наша управляющая компания (в том доме, где у меня квартира на последнем этаже) работать совсем не хочет. И если раньше крыша выдерживала сильные дожди, то последние ливни показали – ее износ стал критическим. Результат ждать себя не заставил – кухня оказалась затопленной. И сотрудники нашей УК просто развели руками и сказали: «С кем не бывает? Не повезло вам в этот раз – дождик сильный оказался!»
«Не повезло» – это залитая проводка, отвалившийся потолочный плинтус и потеки старой побелки на стенах в местах стыка потолка и стены, где крыша решила показать свой характер. Расскажу на своем примере, как действовать в такой ситуации.
- 💡 Обращение в УК или ТСЖ
- 💰 Кто обязан возместить ущерб
- ✅ Идеальный вариант
- 📋 Составление жалобы
- 🔍 Сбор доказательств
- ⏰ Срок реагирования УК на заявление
- 👇 Что делать и куда идти, если УК не хочет чинить крышу
- ⚡ Нормативные акты, которые полезно изучить пострадавшему
- 👉 Резюме. Как выйти из ситуации с минимальными потерями
- ❓ Часто задаваемые вопросы
💡 Обращение в УК или ТСЖ
Вести контроль за техническим состоянием дома, его инженерных и кровельных систем – это прямая обязанность управляющей компании.
Если дом находится под управлением товарищества собственников жилья, то обращаться надо будет туда. И звонить следует диспетчеру, чтобы сообщить, в каком доме, по какому адресу происходит протечка. Диспетчер есть и у управляющей компании, и у ТСЖ.
💰 Кто обязан возместить ущерб
Если реакция на заявление – как в моем случае – была нулевой, то следует обращаться туда же – в управляющую компанию или ТСЖ, чтобы заставить их возместить ущерб от допущенной ими протечки.
Для того чтобы добиться хоть каких-то действий от своей УК, я написала претензию, в тексте которой перечислила весь ущерб, который был в итоге мне причинен, и указала примерную сумму этого ущерба.
✅ Идеальный вариант
Как это – идеальный вариант?
А вот так:
- Звоним диспетчеру в УК и сообщаем, что течет крыша из-за дождя или снеготаяния.
- В течение не более одних суток по поступившей жалобе должны прибыть ответственные за контроль за техническим состоянием обслуживаемого дома лица. В случае с крышей такой срок дается для того, чтобы потеки не успели просохнуть. Но в целом реакция должна быть как можно быстрее: если приехали в течение часа после звонка – это вообще идеальная ситуация.
- После осмотра ответственными сотрудниками УК, которые осуществили выход на аварийный участок, составляется акт о выявленной протечке и устанавливается, что к ней привело (например, как в моем случае – физический износ кровельного материала, которым покрыта крыша. У нас это был рубероид начала нулевых годов, а проблема возникла впервые в 2018 году, конкретно же залило в мае 2020 года).
- А потом в течение суток после составления акта должны протечку устранить.
- Если по причиненному ущербу была составлена жалоба или претензия на компенсацию, сотрудники УК должны отработать ее в течение 30 календарных дней (то есть одного месяца) с момента ее получения: если направляли по почте – с момента получения такого письма, о чем отправителю придет уведомление о вручении, если отдавали лично, то срок отсчитывается с момента, когда жалобу зарегистрировали входящим документом.
📋 Составление жалобы
Если же говорить о реальных ситуациях, которые далеки от идеала, то здесь не обойтись от жалобы или заявления о необходимости ликвидации протечек. Такую жалобу надо писать в УК или ТСЖ.
Мне такая жалоба помогла в том, что хотя бы начали делать ремонт крыши. Речь о текущем ремонте – капитальный делается строго по графику.
Составляется жалоба в произвольной форме. Главное требование – указать ключевые моменты, которые относятся ко всем подобным документам, а именно:
- в адрес какой управляющей компании составляется такая жалоба (наименование УК или ТСЖ, адрес регистрации юридического лица и фактического расположения);
- на имя кого направляется документ (чаще всего – на имя руководителя УК или ТСЖ);
- описание сути проблемы. Идеальный вариант – писать сухим казенным языком, только перечисляя факты. При этом необходимо указать, когда и сколько обращений в диспетчерскую службу было и что стало результатом отработки таких обращений;
- что требуется от представителей УК или ТСЖ (выйти на место, составить акт о протечках, произвести ремонт кровли).
Можно сразу составить документ «2 в 1», когда в конце заявления будет и требование о возмещении ущерба или произведении ремонта испорченного помещения. Но в этом случае придется потом писать претензию повторно, если на этот документ никто не отреагирует.
Образец жалобы в управляющую компанию или ТСЖ можно посмотреть по ссылке.
🔍 Сбор доказательств
Доказательства надо собирать любые, которые можно получить. Помочь могут:
- фото- и видеосъемка;
- акты осмотра, которые были сделаны приглашенными экспертами;
- показания свидетелей.
В моем случае очень помогли именно показания свидетелей, так как это были соседи по подъезду, у которых была такая же проблема, как и у меня. Все доказательства нужно оформить в письменный или печатный вид, видеозаписи должны быть записаны на носитель, с которого потом легко будет воспроизводить файлы.
⏰ Срок реагирования УК на заявление
Сроки реагирования зависят от этапа взаимодействия с УК:
- по звонку диспетчера и экстренному устранению протечки – одни сутки;
- по отработке жалобы в виде проведения текущего ремонта – тридцать суток;
- по отработке претензии – тот срок, который указан в направленном претензионном письме, но не менее 30 календарных дней.
Следует учесть, что жалоба — это документ, который должен простимулировать сотрудников УК или ТСЖ как можно быстрее устранить протечку. А претензия (или претензионное письмо) – документ, который, в первую очередь, направлен на истребование возмещения причинённого халатностью управляющей компании ущерба. В претензии всегда указывается сумма ущерба, срок обработки документа и последующие действия автора претензии (например, обращение в суд).
👇 Что делать и куда идти, если УК не хочет чинить крышу
Если управляющая компания не хочет работать и устранять протечки, то можно обращаться:
- в Роспотребнадзор (горячая линия этой организации – по телефону 8-800-100-0004);
- одновременно можно направить жалобу в Государственную жилищную инспекцию. Минимум – управляющую компанию заставят отработать ваше заявление быстрее, чем 30 дней, устранив все протечки. Как максимум — на управляющую компанию может быть наложен штраф, а если нарушений слишком много, то УК или ТСЖ может лишиться лицензии;
- в прокуратуру по месту регистрации юридического лица (это важно, так как по другим адресам прокуратура заявление рассматривать не будет из-за несоблюдения правила территориальной подведомственности);
- в суд. Но туда следует обращаться с иском только в том случае, если все другие способы уже были испробованы, а также претензия на возмещение ущерба не была отработана управляющей компанией или ТСЖ.
⚡ Нормативные акты, которые полезно изучить пострадавшему
Для защиты своих прав нужно изучить:
- Жилищный Кодекс: смотрим все статьи, связанные с управлением общедомовым имуществом многоквартирными домами и осуществлением ремонта различных инженерных, в том числе кровельных систем. Особое внимание уделяем статьям 138, 161-174, 189-191;
- КоАП РФ (статья 7.22), где есть информация о штрафе УК и ТСЖ за ненадлежащее исполнение обязанностей по ремонту МКД;
- ГК РФ (статья 1064), который обязывает возместить ущерб, если он был причинен;
- Постановления Правительства РФ №354 от 6 мая 2011 года и №491 от 13 августа 2006 года, регулирующие содержание общедомового имущества МКД и оплату услуг по такому содержанию;
- Постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года, которым были установлены нормы технической эксплуатации существующего фонда жилья.
👉 Резюме. Как выйти из ситуации с минимальными потерями
Главное правило, которое я усвоила из своего опыта – держать управляющую компанию и все, что она делает, на особом контроле.
Второе правило – не жалеть работников этой организации: мы платим им деньги за то, чтобы они качественно выполняли свою работу. В нашем случае – обслуживали дом и в том числе ремонтировали крышу. Поэтому, если они не хотят работать – жалуемся на УК или ТСЖ везде, где только можно. И защищаем все свои права.
И третье правило – если по их вине были нарушены наши права, в том числе они не выплатили компенсацию за причиненный их халатностью ущерб, смело идем в суд.
Мне управляющая компания ущерб возместила частично, поэтому впереди у меня судебное разбирательство.