Как защитить квартиру зависимого родственника от мошенников
Наверняка при просмотре объявлений о продаже квартир или домов или об их обмене вы натыкались на объявления с достаточно невысокой ценой как за квадратный метр, так и за все жилье в целом. Причин этому может быть несколько, но особенно подозрительными кажутся объявления, которые предлагают приобретение недвижимости по цене на порядок ниже рыночной стоимости в районах, где цена, наоборот, гораздо выше.
Коротко
Чтобы защитить квартиру зависимого родственника, оформляют справки из психоневрологического и наркологического диспансеров и добиваются признания его недееспособным (ст. 29 ГК РФ) либо ограниченно дееспособным (ст. 30 ГК РФ) — тогда сделку можно совершить только с согласия опекуна. Сведения о недееспособности правообладателя вносит в ЕГРН Росреестр, поэтому распорядиться его недвижимостью посторонние не смогут. Сделку, совершённую гражданином, не понимавшим значения своих действий, оспаривают в суде по ст. 177 ГК РФ в течение года (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Актуально на 2026 год Актуально на 2026 год: сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным вносятся в ЕГРН (ч. 3 ст. 9 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по-прежнему не входят в обязательный пакет документов для сделки.
- Как алкоголик или наркоман могут лишиться своего жилья
- Способы обезопасить зависимого родственника и его жилье
- Можно ли вернуть квартиру, если родственник её лишился
- Как защитить права зависимого собственника
- Порядок признания гражданина недееспособным
- Срок исковой давности по сделкам зависимого собственника
Как алкоголик или наркоман могут лишиться своего жилья
Подобная картина может сложиться по двум причинам: во-первых, речь идет о жилье, которому нужна срочная реализация, например, по причине того, что продавцу в лице собственника срочно нужны средства на какие-либо цели. Другая же причина – необходимость срочной продажи для того, чтобы как можно быстрее реализовать жилое помещение, приобретенное мошенническим способом у человека, страдающего алкогольной или наркотической зависимостью. Именно на этом вопросе мы остановимся.
Мошенники получают такое жилье достаточно просто – входят в доверие к собственнику, страдающему каким-то видом зависимости, и в период обострения получают от него подписи в договоре. В мошенническую схему нередко входят и нотариусы, и риэлторы, и другие люди, которые могут оказать помощь в покупке и продаже жилого помещения.
Способы обезопасить зависимого родственника и его жилье
Одним из вариантов обезопасить себя в ходе проведения сделки с жильем, у которого заявленная стоимость ниже, чем по рынку, является требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Данная справка не является обязательной к предъявлению для оформления сделки. Ее не требуют регистрирующие организации при проведении сделок. Но при этом наличие такой справки позволит получить дополнительные гарантии на тот случай, если по каким-то причинам возникает сомнение в законности проведения сделки.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров показывают, что собственник жилого помещения не состоит в таких диспансерах на учете, а также подтверждают его дееспособность. Если такая справка есть, и она подтверждает психическое здоровье человека, то в будущем для желающих оспорить совершенную сделку такая возможность будет исключена.
[niceseo_opros]Признание зависимого человека недееспособным со всеми правовыми последствиями
Если у человека есть алкогольная или наркотическая зависимость, одним из способов защиты его недвижимого имущества от мошеннических посягательств может стать признание его недееспособным с оформлением в отношении него опеки. Как результат, сделка может быть совершена только с учетом мнения опекуна, а данные о том, что собственник является недееспособным, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), где такая информация содержится и указывает на наличие обременения.
Признать человека недееспособным может только суд на основании специального заявления родственников, которые готовы стать опекунами признанного недееспособным человека. Однако это процесс очень длительный и потребует обязательного помещения человека в лечебное учреждение психиатрического профиля.
Под недееспособным человеком понимается такой человек, который в силу своего психического или физического состояния не может отдавать себе отчет в тех действиях, которые он выполняет. Признание недееспособным человека с алкогольной или наркотической зависимостью происходит в ходе специальной психиатрической экспертизы, по итогам которой врачами принимается решение о том, может ли человек отдавать себе отчет в своих действиях или не может. Если установлено, что отчет в своих действиях он отдавать себе не может, то данное заключение передается в суд, и уже судебным решением человек признается недееспособным.
Да, сама по себе процедура признания недееспособным человека с алкогольной или наркотической зависимостью достаточно сложна и длительна по времени, но в случае, если необходимо обезопасить человека от возможного мошеннического покушения на его жилье, она является необходимой.
Запрет на совершение сделок с недвижимостью
Если квартира находится в долевой собственности, можно попытаться установить запрет на осуществление регистрационных действий. Однако такой запрет может быть установлен только собственником в отношении своей доли имущества.
Полный запрет на регистрационные действия возможен только в случае признания собственника жилья ограниченно дееспособным с целью исключения возможности ухудшения своего жилищного положения.
Смотрите также
Можно ли вернуть квартиру, если родственник её лишился
Если жилое помещение, собственником которого является лицо с алкогольной или наркотической зависимостью, было реализовано, в результате чего произошло ухудшение его жилищных условий, или в сделке усматривается мошеннический состав, можно попытаться такую сделку оспорить. Однако для этого необходимо быть уверенным, что:
- в ходе судебного разбирательства получится доказать, что сделка действительно носила характер мошеннических действий;
- собственник совершил со своей стороны юридически значимые действия, находясь в состоянии, в котором он не мог отдавать себе отчет в совершении таких действий;
- при совершении сделки собственника намеренно ввели в заблуждение о характере совершаемых им действий;
- может быть подтверждено, с медицинской точки зрения, такое состояние психического и физического здоровья собственника помещения, в соответствии с которым он не мог полноценно и адекватно оценивать сложившуюся ситуацию.
Однако доказательства в этом случае должны быть твердыми и неоспоримыми.
Пример из практики
22 мая 2015 года в г. Орел было вынесено решение по оспариванию двух договоров купли-продажи недвижимости по иску гражданина Российской Федерации. Согласно материалам дела, истец просил отменить оба договора купли-продажи в связи с тем, что сделки совершал, находясь в состоянии сильного алкогольного опьянения в период длительного употребления спиртных напитков, а состояние его вменяемости никем не проверялось, так как нотариальное удостоверение сделок не производилось. Суд не увидел достаточных доказательств того, что истец был введен в заблуждение, в результате в удовлетворении иска отказал, так как сделки, по мнению суда, были признаны законными.
И таких дел – подавляющее большинство, так как суду нужны веские доказательства того, что права собственника были нарушены не по его же воле.
Как защитить права зависимого собственника
Защитить жилое помещение и права на него собственника, являющегося зависимым от алкоголя, наркотических или токсических веществ, достаточно легко, если изначально добиться признания такого человека недееспособным и установить над ним опеку.
Можно также попытаться в случае нарушения прав такого человека оспорить сделку, но доказательства должны быть максимально убедительны для суда.
Смотрите также
Порядок признания гражданина недееспособным
Недееспособным гражданина признаёт только суд по заявлению членов семьи, близких родственников, органа опеки или медицинской организации (ст. 29 ГК РФ, гл. 31 ГПК РФ). Суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу; при уклонении гражданина его могут направить на экспертизу принудительно.
Решение вступает в силу после апелляции, после чего суд в течение трёх рабочих дней направляет сведения в Росреестр, и они попадают в ЕГРН (ч. 12 ст. 32 ФЗ № 218-ФЗ). Над гражданином устанавливают опеку, и распоряжаться его недвижимостью можно только с согласия опекуна.
Срок исковой давности по сделкам зависимого собственника
Сделку гражданина, который не понимал значения своих действий, оспаривают по ст. 177 ГК РФ. Иск подают в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении права (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Сделка с гражданином, уже признанным недееспособным, ничтожна (ст. 171 ГК РФ): её не нужно оспаривать, а потерпевшей стороне возмещают реальный ущерб.
Частые вопросы
Как защитить долю в квартире, если брат-собственник сильно пьёт?
Сведения о недееспособных собственниках есть в ЕГРН, и Росреестр проверяет их при регистрации. Надёжнее оформить справку из психоневрологического диспансера и при необходимости добиться признания брата недееспособным через суд.
Можно ли оспорить продажу квартиры, которую совершил алкоголик?
Да, если доказать, что в момент сделки он не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ). Иск подают в течение года с момента, когда истец узнал о нарушении права.
Как признать человека недееспособным?
Только суд по заявлению членов семьи, близких родственников или органа опеки (ст. 29 ГК РФ, гл. 31 ГПК РФ). Суд назначает судебно-психиатрическую экспертизу, при подтверждении расстройства над человеком устанавливают опеку.
Какие справки подтверждают дееспособность продавца?
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Они не обязательны для сделки, но показывают, что собственник не состоит на учёте.
Что будет со сделкой, если её совершил недееспособный?
Такая сделка ничтожна (ст. 171 ГК РФ), а сведения о недееспособности есть в ЕГРН, поэтому в регистрации откажут. Деньги и объект возвращают по правилам о неосновательном обогащении.
