Как защитить квартиру, если собственник алкоголик или наркоман. Советы родственникам
Наверняка при просмотре объявлений о продаже квартир или домов или об их обмене вы натыкались на объявления с достаточно невысокой ценой как за квадратный метр, так и за все жилье в целом. Причин этому может быть несколько, но особенно подозрительными кажутся объявления, которые предлагают приобретение недвижимости по цене на порядок ниже рыночной стоимости в районах, где цена, наоборот, гораздо выше.
🙅♀️ Как алкоголик или наркоман могут лишиться своего жилья
Подобная картина может сложиться по двум причинам: во-первых, речь идет о жилье, которому нужна срочная реализация, например, по причине того, что продавцу в лице собственника срочно нужны средства на какие-либо цели. Другая же причина – необходимость срочной продажи для того, чтобы как можно быстрее реализовать жилое помещение, приобретенное мошенническим способом у человека, страдающего алкогольной или наркотической зависимостью. Именно на этом вопросе мы остановимся.
Мошенники получают такое жилье достаточно просто – входят в доверие к собственнику, страдающему каким-то видом зависимости, и в период обострения получают от него подписи в договоре. В мошенническую схему нередко входят и нотариусы, и риэлторы, и другие люди, которые могут оказать помощь в покупке и продаже жилого помещения.
✅ Способы обезопасить зависимого родственника и его жилье
Одним из вариантов обезопасить себя в ходе проведения сделки с жильем, у которого заявленная стоимость ниже, чем по рынку, является требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Данная справка не является обязательной к предъявлению для оформления сделки. Ее не требуют регистрирующие организации при проведении сделок. Но при этом наличие такой справки позволит получить дополнительные гарантии на тот случай, если по каким-то причинам возникает сомнение в законности проведения сделки.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров показывают, что собственник жилого помещения не состоит в таких диспансерах на учете, а также подтверждают его дееспособность. Если такая справка есть, и она подтверждает психическое здоровье человека, то в будущем для желающих оспорить совершенную сделку такая возможность будет исключена.
Признание зависимого человека недееспособным со всеми правовыми последствиями
Если у человека есть алкогольная или наркотическая зависимость, одним из способов защиты его недвижимого имущества от мошеннических посягательств может стать признание его недееспособным с оформлением в отношении него опеки. Как результат, сделка может быть совершена только с учетом мнения опекуна, а данные о том, что собственник является недееспособным, вносятся по данному объекту недвижимости в специальные реестровые базы, где такая информация содержится и указывает на наличие обременения.
Признать человека недееспособным может только суд на основании специального заявления родственников, которые готовы стать опекунами признанного недееспособным человека. Однако это процесс очень длительный и потребует обязательного помещения человека в лечебное учреждение психиатрического профиля.
Под недееспособным человеком понимается такой человек, который в силу своего психического или физического состояния не может отдавать себе отчет в тех действиях, которые он выполняет. Признание недееспособным человека с алкогольной или наркотической зависимостью происходит в ходе специальной психиатрической экспертизы, по итогам которой врачами принимается решение о том, может ли человек отдавать себе отчет в своих действиях или не может. Если установлено, что отчет в своих действиях он отдавать себе не может, то данное заключение передается в суд, и уже судебным решением человек признается недееспособным.
Да, сама по себе процедура признания недееспособным человека с алкогольной или наркотической зависимостью достаточно сложна и длительна по времени, но в случае, если необходимо обезопасить человека от возможного мошеннического покушения на его жилье, она является необходимой.
Запрет на совершение сделок с недвижимостью
Если квартира находится в долевой собственности, можно попытаться установить запрет на осуществление регистрационных действий. Однако такой запрет может быть установлен только собственником в отношении своей доли имущества.
Полный запрет на регистрационные действия возможен только в случае признания собственника жилья ограниченно дееспособным с целью исключения возможности ухудшения своего жилищного положения.
🏠 Можно ли вернуть квартиру, если родственник уже лишился ее или ухудшил условия своего проживания
Если жилое помещение, собственником которого является лицо с алкогольной или наркотической зависимостью, было реализовано, в результате чего произошло ухудшение его жилищных условий, или в сделке усматривается мошеннический состав, можно попытаться такую сделку оспорить. Однако для этого необходимо быть уверенным, что:
- в ходе судебного разбирательства получится доказать, что сделка действительно носила характер мошеннических действий;
- собственник совершил со своей стороны юридически значимые действия, находясь в состоянии, в котором он не мог отдавать себе отчет в совершении таких действий;
- при совершении сделки собственника намеренно ввели в заблуждение о характере совершаемых им действий;
- может быть подтверждено, с медицинской точки зрения, такое состояние психического и физического здоровья собственника помещения, в соответствии с которым он не мог полноценно и адекватно оценивать сложившуюся ситуацию.
Однако доказательства в этом случае должны быть твердыми и неоспоримыми.
Пример из практики
Так, например, 22 мая 2015 года в г. Орел было вынесено решение по оспариванию двух договоров купли-продажи недвижимости по иску гражданина Российской Федерации. Согласно материалам дела, истец просил отменить оба договора купли-продажи в связи с тем, что сделки совершал, находясь в состоянии сильного алкогольного опьянения в период длительного употребления спиртных напитков, а состояние его вменяемости никем не проверялось, так как нотариальное удостоверение сделок не производилось. Суд не увидел достаточных доказательств того, что истец был введен в заблуждение, в результате в удовлетворении иска отказал, так как сделки, по мнению суда, были признаны законными.
И таких дел – подавляющее большинство, так как суду нужны веские доказательства того, что права собственника были нарушены не по его же воле.
💫 Вместо итогов
Защитить жилое помещение и права на него собственника, являющегося зависимым от алкоголя, наркотических или токсических веществ, достаточно легко, если изначально добиться признания такого человека недееспособным и установить над ним опеку.
Можно также попытаться в случае нарушения прав такого человека оспорить сделку, но доказательства должны быть максимально убедительны для суда.
