Согласование перевода помещения из жилого в нежилой фонд: изменения в законодательстве для 2019 года

Собственники жилых помещений (комнат, квартир и домов) могут использовать их не только по прямому назначению, но и для других целей, если они не противоречат жилищному законодательству (ПП №25 от 21.01.2006). В иных случаях закон предполагает процесс перевода объектов недвижимости из жилых в нежилые и наоборот.

Перевести помещение в нежилое можно, соблюдая следующие правила (статья №22 ЖК РФ):

• наличие отдельного входа;
• объект недвижимости должен быть отдельным, то есть, например, использовать одну из комнат в квартире, как нежилое помещение, нельзя;
• помещение не должно использоваться для проживания людей;
• отсутствие на помещении обременений и ограничений прав собственности;
• нежилой в жилом доме может быть признана квартира на первом этаже либо выше, если нижние этажи уже выведены в нежилые.

Правовое регулирование

Процесс перевода помещений в нежилой фонд регулируется такими нормативно-правовыми актами, как:

• ЖК РФ;
• Постановлением Правительства РФ №25 от 21.01.2006;
• ФЗ №116 от 29.05.2019.

Процедура вывода помещения из жилого фонда

Для того чтобы вывести помещение из жилого фонда, собственник должен провести следующие манипуляции:

• провести экспертизу, которая вынесет вердикт о том, может ли объект недвижимости быть переведен;
• разработать предпроектные документы и проект;
• согласовать проект в городской администрации;
• получить разрешение на вывод;
• получить свидетельство о переводе.

Документы для оформления перевода

Для перевода помещения из жилого фонда собственник должен подать в уполномоченный орган следующий список документов:

• заявление, в котором указываются причины для перевода объекта недвижимости;
• общий план дома (все этажи);
• технический паспорт объекта;
• план перепланировки при необходимости;
• право собственности на квартиру;
• протокол общего собрания МКД с положительным результатом (согласие на перевод квартиры в нежилой фонд);
• письменное согласие собственников квартир, которые примыкают к переводимому помещению. Согласие должно содержать такую информацию, как ФИО, паспортные данные, данные о праве собственности, сведения о помещении (например, номер квартиры, расположение). Примыкающие помещения – это те квартиры, которые имеют хотя бы одну общую стену или находятся над или под переводимым объектом.

Кворум общего собрания

ФЗ №116 от 29.05.2019 внес значительные нововведения в процесс вывода квартир из жилого фонда в нежилой, в том числе появилась необходимость осуществлять общее собрание собственников МКД с соблюдением кворума.

В доме с несколькими подъездами при проведении собрания должны быть выполнены следующие условия:

• собственники, принимающие участие в собрании, должны обладать преобладающим количеством голосов от числа всех собственников квартир в МКД;
• собственники, принимающие участие в собрании, должны обладать более, чем 2/3 голосов от общего количества голосов собственников объектов недвижимости в том подъезде МКД, где располагается квартира, которая находится в процессе перевода.

Принятие решения на собрании МКД

Таким же образом принимается решение на собрании о выводе помещения из жилого в нежилой фонд:

1. Если в МКД несколько подъездов, необходимо получить большинство голосов от общего количества голосов собственников, которые участвуют в собрании. Кроме того, за вывод должны проголосовать большинством голосов и собственники жилья того же подъезда, в котором находится переводимая квартира.
2. Если в МКД один подъезд, необходимо получить большинство голосов от общего количества голосов собственников, которые принимают участие в собрании.
3. Полномочия на осуществление проверок процесса переводов недвижимости из жилого в нежилой фонд имеют органы жилищного надзора муниципальных образований.