Как перевести жилое помещение в нежилое

На сегодня множество жилых объектов переводятся в нежилой фонд. Особенно это касается помещений, расположенных на первых или цокольных этажах.

Спрос в такой процедуре обоснован: коммерческая недвижимость дороже. Законом разрешено менять статус помещений, но не всех и не всегда.

Законодательство

Переводом решают заняться владельцы жилья по причинам:

• получение выгоды (нежилой фонд ценится дороже);
• старт собственного бизнеса (открытие магазина, салона, мастерской).

Статьёй 17 ЖК прямо запрещено использовать жилые комнаты в качестве производственных помещений или в других коммерческих целях, если это нарушит права других жильцов.

Без перевода можно обойтись,если помещение расположено, например, в частном доме, и оно имеет отдельный вход. Если дом многоквартирный, менять статус объекта обязательно.

3‑я глава Жилищного кодекса посвящена переводу помещений: из жилых в нежилые или наоборот.

Так в главе закреплены положения:

• на каких условиях можно поменять статус квартиры или дома (22‑я статья);
• по какому алгоритму происходит перевод (23‑я статья);
• на каких основаниях возможен отказ (24‑я статья).

Условия перевода жилого помещения в нежилое

По правилам законодательства перевод возможен только при совпадении условий:

• объект по документам значится жилым;
• право собственности зарегистрировано в Росреестре;
• в помещение ведёт отдельный вход (не из общего подъезда, а с улицы);
• в нём никто не прописан.

При этом какие‑то объекты можно признать нежилыми, а какие‑то нет.

Так поменять статус на нежилой можно в отношении:

• особняков (или частей домов);
• квартир (при условии, что квартира расположена на 1‑м этаже или выше, если под ней тоже нежилые объекты);
• комнат общежитий (если установлен статус «общежитие квартирного типа», то есть, блочное).

Запрещено менять статус в таких случаях:

1. невозможность монтажа отдельного входа;
2. если это комната в квартире;
3. объект — единственное жильё гражданина;
4. помещение в ренте, заложено или арестовано;
5. цель перевода— использование объекта в религиозных целях.

Алгоритм действий и необходимые документы

Сменой статуса объектов недвижимости уполномочены заниматься жилищные отделы местной администрации (могут встретиться названия: комитет имущественных отношений, жилищная комиссия, жилконтора или жилотдел).

Именно в этот орган нужно писать заявление о переводе (по форме отдела).

Заявление можно подать и через регистратора МФЦ, но сроки рассмотрения увеличатся за счёт переправки документов в муниципалитет и обратно (примерно на неделю).

В 23‑й статье ЖК прописан список нужных документов, которые прикладываются к заявлению:

• свидетельство на собственность (выписка из госреестра или нотариальная копия);
• техпаспорт квартиры;
• поэтажный план дома;
• проект перепланировки (если она планируется).

Если право собственности зарегистрировано по новым правилам (позже 2003 года), документы (кроме проекта перепланировки) предоставлять не нужно, жилконтора их запросит из дел Росреестра самостоятельно.

Но этот момент нужно уточнить в муниципалитете.

Список закрыт, то есть, незаконно требовать предоставления других документов.

Кстати, не нужно забывать, что официальные органы будут контактировать с заявителем только в том случае, если он предъявит свой гражданский паспорт.

Когда заявление с документами будет принято, на руки заявителю выдаётся расписка о том, что регистратор всё принял.

Нужно проконтролировать, все ли приложенные документы обозначены в расписке!

Заявление будет рассматриваться специалистами муниципалитета и по его результатам (максимум через 45 дней) должно быть вынесено решение: разрешить перевод или запретить. При этом срок начинает течь с момента получения заявления жилконторой, но не специалистом МФЦ.

В трёхдневный срок после принятия решения мотивированное заключение о переводе помещения или отказе направляется:

• самому заявителю;
• владельцам смежных помещений.

При этом решение либо выдаётся на руки заявителю, либо отправляется в МФЦ, где оформлялось заявление.

Теперь события могут развиваться следующим образом:

• если перепланировка не нужна и решение в пользу заявителя, он направляет этот документ в Росреестр, где поменяется статус помещения;
• при необходимости перепланировки в решении будет указан срок для её проведения;
• когда перепланировка завершится, нужно вызывать специалистов жилконторы для составления акта приёмки (акт также регистрируется в Росреестре, на его основании меняется статус объекта).

Отказать в переводе специалисты жилконторы могут исключительно по основаниям:

• предоставлены не все документы;
• объект не учтён в госреестре (есть старое свидетельство, но право в Росреестре не зарегистрировано);
• заявление подано не по адресу;
• не соблюдены условия перевода (описаны выше);
• проект перепланировки содержит нарушения (СНиПов или сводов правил).

Если основания для отказа существенные, но исправимые, их нужно исправить и инициировать процедуру снова.

Если же мотив отказа незаконен (не содержится в приведённом списке), решение можно обжаловать в суде.

Отключение канализации должникам — очень эффективное и действенное решение!

Каков порядок признания граждан РФ малоимущими с сопутствующими льготами, вы прочтете в статье на данную тему.

Что такое служебные жилые помещения и какие у них достоинства, вы узнаете ознакомившись с материалом по ссылке.

Расходы

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

• регион нахождения недвижимости;
• перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

• на оборудование отдельного входа;
• на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
• на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

• от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
• от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
• от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).