Долевые сделки с недвижимостью в 2019 году: упрощённый порядок регистрации, порядок заключения сделок

С 31 июля 2019 года в силу вступил новый регламент, касающийся сделок с долевым имуществом граждан.

Сделки с долевым имуществом граждан в ряде случаев будут проводиться по упрощённой процедуре. Это допустимо, благодаря вступлению в силу Федерального закона №76-ФЗ от 01.05.2019, внёсшим изменения в Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 “О государственной регистрации недвижимости”.

Какими правовыми нормами регулируется

Долевая собственность – это право на владение одним объектом недвижимости, принадлежащее двум или более собственникам. Оно отличается от права общей совместной собственности тем, что размер права владения фиксирован и закреплён за каждым сособственником на основании правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа. Каждый из них имеет возможность распоряжаться своей долей, но только с согласия других собственников данного объекта.

Правовые нормы, допускающие сделки с долевой недвижимостью и актуальные на 2019 год, следующие:

  • статьи 550-558 ГК РФ о составлении и заключении договора купли-продажи (ДКП);
  • статья 250 ГК РФ о специфике сделок с долевой недвижимостью;
  • глава 3 Закона № 218-ФЗ «О регистрации».

В текущем году все нормы составления договора для сделки остаются прежними. Он составляется продавцом и покупателем или их представителями. В роли продавца выступает владелец доли в праве на недвижимость. При этом действия статьи 250 ГК РФ остаются в силе, в связи с чем продавцу потребуется уведомить надлежащим образом своих соседей по квартире, а в случае их согласия на покупку – продать свою долю одному из них. Если ни один из совладельцев не желает приобрести долю, выставленную на продажу, от них потребуется нотариально удостоверенное согласие на продажу, а в случае отказа идти к нотариусу – подтверждение того, что все лица, имеющие право преимущественной покупки, были добросовестно уведомлены о планирующейся сделке.

После того как договор оформлен, его требуется удостоверить нотариально: без нотариального удостоверения он не будет принят на регистрацию.

Исключение составляют случаи, связанные с внесением изменений в нормы статьи 42 ФЗ №218, вступившие в силу в июле 2019 года.

На основании норм закона №218-ФЗ любое юридическое действие, проводимое с недвижимостью и связанное с отчуждением, возникновением или изменением права собственности на объект, должно пройти регистрацию в Росреестре. Эта процедура предусматривает, что в результате регистрации новые сведения об объекте и его владельце вносятся в Росреестр. Только после их внесения новому собственнику выдаётся выписка из ЕГРН о праве собственности, а на экземпляре ДКП ставится отметка о регистрации.

Данный регламент перехода прав также регулируется и подтверждается следующими нормами:

  • статьёй 131 ГК РФ;
  • п. 1 статьи 551 ГК РФ;
  • п. 2 статьи 558 ГК РФ;

Без передачи договора на регистрацию и проведения её в надлежащем порядке сделка является недействительной.

Когда регистрация долевой недвижимости допускает упрощённый порядок

Закон № 76-ФЗ касается изменений, вносимых в закон об ипотеке. Однако он опосредованно затрагивает и процедуру регистрации недвижимости. Изменения норм ФЗ №218 коснулись статьи 42 настоящего закона.

Теперь на некоторые виды сделок с долевой собственностью отменено нотариальное удостоверение. То есть имущественная сделка может совершаться участниками долей по упрощённому регламенту – без нотариального удостоверения, но это касается не всех случаев, а только тех, когда все собственники долей одновременно оформляют сделку одним гражданским договором: то есть если имущество отчуждается как целый объект, а не его доли.

Это следующие ситуации:

  1. Объект принадлежит нескольким совершеннолетним собственникам, и все они продают его одному покупателю, оформляя один ДКП.
  2. Если в результате сделки не меняется состав участников, но происходит перераспределение долей. То есть два совладельца совершают сделку, на основании которой один собственник продаёт другому, например, 1/5 часть доли в праве.

В остальных случаях регламент нотариального удостоверения остаётся в силе. Также он распространяется на сделки, в которых один из участников – несовершеннолетний.

Новый порядок заключения сделок с долевой недвижимостью

Для того чтобы новые правила коснулись продавца, у которого в собственности долевое владение, нужно проводить куплю-продажу или дарение по следующему алгоритму:

  1. Принять решение о купле-продаже совместно с другими собственниками.
  2. Найти покупателя, который приобретёт квартиру или иную недвижимость полностью, став единоличным её владельцем.
  3. Оформить один договор купли-продажи, согласно которому, со стороны продавца выступают все собственники, а со стороны покупателя – один человек. Этот договор должен отвечать критериям двустороннего договора.
  4. Не обращаясь к нотариусу, рассчитаться по сделке и передать ДКП на регистрацию в Росреестр.
  5. Покупатель оплачивает в Росреестре пошлину в размере 2 тысячи рублей, получить квитанцию о её оплате следует до начала регистрационной процедуры.
  6. После того как регистрация завершится, покупатель вступает в законное право на недвижимость.
Если процедура не укладывается в данный алгоритм, то после подготовки ДКП или договора дарения его следует нотариально удостоверить, уплатив нотариальную пошлину в размере 0,6% от стоимости объекта.

Если продавцы и покупатель родственники – на нотариальную пошлину предусмотрена скидка 50%.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Автор статьи
Андрей Чернов
Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей.


1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

ПОДЕЛИТЬСЯ

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here