ЖСК: что это такое и стоит ли покупать квартиру через кооператив

Вступить в кооператив предлагают при продаже квартиры в строящемся доме и при достройке проблемного объекта. Стоит ли соглашаться, зависит от того, на какой земле строит кооператив и что записано в его уставе.

ЖСК: что это и как устроено

Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан, а в случаях, установленных законом, и юридических лиц, на основе членства. Цель — обеспечить участников жильём и затем управлять домом (ч. 1 ст. 110 ЖК РФ). По закону это потребительский кооператив (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ).

Застройщиком выступает сам кооператив: он строит на принадлежащем ему участке по разрешению на строительство, выданному на его имя (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ). Одновременно ЖСК не вправе возводить больше одного многоквартирного дома выше трёх этажей; исключение сделано для кооперативов, созданных по закону № 161-ФЗ.

• Членом кооператива может быть гражданин с 16 лет (ч. 1 ст. 111 ЖК РФ).
• Членов должно быть не меньше пяти и не больше, чем жилых помещений в доме (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ).
• Размер взносов, порядок вступления и выхода записаны в уставе (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ).

С ТСЖ кооператив путать не нужно. ТСЖ создают собственники готовых квартир, чтобы управлять домом. В ЖСК вступают, чтобы квартиру получить: до полной выплаты пая она вам не принадлежит.

Что изменилось: какой ЖСК может законно собирать деньги

Раньше кооператив использовали как обход долевого строительства: строительная компания создавала ЖСК и продавала через него квартиры без договора участия в долевом строительстве. С 01.07.2018 п. 3 ч. 2 ст. 1 закона № 214-ФЗ действует в новой редакции (закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ). Сейчас деньги граждан на строительство многоквартирного дома привлекают двумя способами:

1. по договору участия в долевом строительстве;
2. через ЖСК, который строит на участке, предоставленном ему в безвозмездное срочное пользование из государственной или муниципальной собственности, либо создан по закону о банкротстве (п. 3 ч. 2 ст. 1 закона № 214-ФЗ).

Исключение — кооперативы, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018: они вправе достраивать дом на взносы членов (п. 2 ч. 4 ст. 8 закона № 175-ФЗ). С более поздним разрешением кооператив на частной или арендованной земле собирать деньги не вправе.

Если взносы уже уплачены такому кооперативу, направьте ему письменное требование, а при отказе обращайтесь в суд. Гражданин может потребовать немедленного возврата денег, процентов по ст. 395 ГК РФ в двойном размере и возмещения убытков сверх процентов (ч. 3 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Саму сделку суд может признать недействительной, но только по иску гражданина (ч. 2.1 ст. 1 закона № 214-ФЗ).

Старых ЖСК, чьи дома давно построены, это не касается: квартиру там покупают как на вторичном рынке.

ЖСК с господдержкой и ЖСК при банкротстве застройщика

«ЖСК с господдержкой» — бытовое название кооперативов, которым землю под стройку передали бесплатно из государственной или муниципальной собственности, в том числе созданных по закону № 161-ФЗ. Право собирать паи у них следует из того же п. 3 ч. 2 ст. 1 закона № 214-ФЗ. Вступить в кооператив по закону № 161-ФЗ может не каждый: участок ему передаёт единый институт развития (ДОМ.РФ), а членами становятся граждане из категорий, определённых Правительством РФ, включённые в списки (ст. 16.5 закона № 161-ФЗ). Поддержка — это участок, а не гарантия достройки: дом строят на деньги членов.

Второй законный вариант — кооператив обманутых дольщиков. При банкротстве застройщика участники строительства создают ЖСК, и ему передают права на недостроенный дом и земельный участок (ст. 201.10 закона о банкротстве № 127-ФЗ). Достраивают такой дом тоже за счёт членов, поэтому вопрос о доплатах решает общее собрание.

Как вступить: заявление, вступительный и паевой взнос

1. Получите устав и изучите разделы о взносах, сроках их внесения, выходе из кооператива и возврате пая. Договор с ЖСК о порядке выплаты пая не может противоречить уставу.
2. Подайте заявление о приёме в правление кооператива.
3. Дождитесь, пока решение о приёме утвердит общее собрание членов.
4. Уплатите вступительный взнос. Членом кооператива вы считаетесь с момента его уплаты после утверждения решения собранием (ч. 2 ст. 121 ЖК РФ).
5. Вносите паевой взнос по графику из устава и сохраняйте каждое платёжное поручение или квитанцию.

Ни предельного размера вступительного взноса, ни обязательного первоначального платежа закон не устанавливает: всё определяет устав конкретного ЖСК (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ). Перед вступлением попросите письменный расчёт: полный размер пая, другие взносы и сроки их внесения.

Управление и контроль: собрание, правление, ревизор

Высший орган кооператива — общее собрание членов. Конференция вместо него допускается, только если участников собрания больше пятидесяти и это предусмотрено уставом (ст. 115 ЖК РФ). За деньгами следит ревизионная комиссия или ревизор, которых избирают на срок не более трёх лет (ч. 1 ст. 120 ЖК РФ).

Как проверить ЖСК до вступления

1. Земля и разрешение на строительство. Попросите документ о правах на участок. Это должно быть безвозмездное срочное пользование государственной или муниципальной землёй. Если земля частная или арендованная, разрешение на строительство должно быть получено до 01.07.2018.
2. ЕИСЖС. Кооператив, строящий дом на средства членов, обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф) устав, разрешение на строительство, сведения об участке, проекте и сроке ввода дома (ч. 1 ст. 123.1 ЖК РФ).
3. Документы кооператива. До вступления попросите показать проект, документы на землю, протоколы собраний и заключения ревизионной комиссии; отказ — повод насторожиться. Члену кооператива их обязаны дать для ознакомления по требованию (ч. 2 ст. 123.1 ЖК РФ).
4. Реестр членов. В нём должны быть указаны конкретное жилое помещение по проекту, которое вы получите при полной выплате пая, и размер взносов (ч. 3 ст. 123.1 ЖК РФ). Попросите выписку и убедитесь, что на вашу квартиру не записан другой человек.
5. Надзор. Региональный контролирующий орган ежеквартально получает от ЖСК отчётность, выдаёт предписания и вправе обратиться в суд в защиту членов (ст. 123.2 ЖК РФ). Узнайте там, есть ли у кооператива неисполненные предписания.

Риски пайщика: доплаты, ответственность, срыв сроков

Цена не окончательная. Если по итогам года у кооператива образовались убытки, члены обязаны покрыть их дополнительными взносами в течение трёх месяцев после утверждения годового баланса (п. 1 ст. 123.3 ГК РФ).

Ответственность по долгам кооператива. Члены солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам ЖСК в пределах невнесённой части дополнительного взноса каждого (п. 2 ст. 123.3 ГК РФ).

Срыв сроков. Гарантии закона № 214-ФЗ рассчитаны на дольщика, а не на члена кооператива. При переносе срока сдачи дома пайщик опирается на устав и решения собрания: требовать можно отчёта правления, проверки ревизором, обращения в надзорный орган.

Выход. Порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса тоже определяет устав (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ).

Как получить квартиру в собственность

Право собственности возникает при полной выплате паевого взноса (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ). Сам пай нигде не регистрируют, а право на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ): без записи в реестре продать или заложить жильё не получится.

1. Внесите пай полностью и получите в кооперативе справку о выплате пая с подписью председателя и печатью.
2. Дождитесь ввода дома в эксплуатацию и подпишите с кооперативом документ о передаче квартиры.
3. Подайте в Росреестр через МФЦ заявление о регистрации права собственности и приложите справку.

Справка о выплате пая нужна и в старых домах. Если в документах на квартиру написано, что жилплощадь выдана ЖСК, а записи в ЕГРН нет, право подтверждают той же справкой и регистрируют по заявлению владельца.

ЖСК или жилищный накопительный кооператив

Схему «накопил часть цены — кооператив купил квартиру, остальное выплачиваешь в рассрочку» часто приписывают ЖСК, но это жилищный накопительный кооператив (ЖНК), который работает по отдельному закону № 215-ФЗ. В нём право на приобретение жилья появляется после внесения не менее 30 % паевого взноса (ч. 1 ст. 47 закона № 215-ФЗ). Как названа организация, смотрите в уставе.

ДДУ или ЖСК: таблица сравнения

Если выбор есть, долевое строительство предсказуемее: цена и квартира закреплены договором. ЖСК оправдан, когда кооператив вправе собирать взносы, раскрывает документы, а вы готовы к доплатам.