Счета эскроу для оплаты квартиры — за и против
Приобретение квартиры сопряжено с определёнными рисками — обе стороны сделки могут испытывать недоверие друг к другу. Вполне естественно, что как продавец (собственник), так и покупатель (будущий владелец) заинтересован в дополнительных гарантиях проводимой сделки.
Не всегда речь идёт о защите от мошенников, хотя и для этого также пригодится услуга или посредничество надёжного банка. Иногда хозяин недвижимости вдруг передумал продавать квартиру, а покупатель уже занят регистрацией сделки. Или решил не расплачиваться с продавцом сам покупатель, вдруг таинственным образом исчезнув из города.
Чтобы придать сделке некую стабильность, заинтересованные в её успехе стороны могут обратиться к любому, устраивающему их банку и открыть там счёт эскроу.
Определение понятия
Счетами эскроу называют счета временного типа, деньги на которых хранятся только определённый период до момента завершения сделки и необходимости выплаты денег продавцу.
Следует отметить, что данная банковская услуга не относится к категории дешёвых.
При внушительной стоимости квартиры это достаточно большой взнос в пользу банковского учреждения. Но при этом и риски при дорогостоящих сделках стремятся к нулю, что устраивает обе заинтересованные стороны (продавца и покупателя).
Существует два основных вида таких счетов:
- Счета, открываемые при сделках с имуществом (при продаже домов, квартир). На счёте размещаются средства покупателя до того момента, когда у него возникнут законные права на недвижимость. После чего деньги переходят в собственность продавцу.
- Счета, обслуживающие ипотечных кредиторов. Владелец имущества через такой счёт производит выплату страховых сумм и налогов.
Обычно счета, необходимые для приобретения объекта недвижимости, открываются юристами покупателя или эскроу агентами. При открытии счёта покупатель вносит на него задаток, который он предлагает продавцу и это избавляет от необходимости передавать сумму наличными. Например, если покупатель является клиентом этого банка, ему будет проще перевести средства с личного счёта на эскроу счёт (без обналичивания средств).
А при приобретении жилья в ипотеку такие временные счета позволяют налоговой службе контролировать отчисление налогов (например, имущество может быть арестовано до момента погашения кредитором всей задолженности).
При оформлении кредита каждый заёмщик вносит определённую сумму на временный счёт, а затем эта сумма включается в ежемесячные платежи. Накопленные средства идут на отчисление страховых взносов и налогов, а заёмщику не нужно отслеживать платежи, что тоже очень удобно.
Плюсы и минусы
Счёт открывается после подписания с банком договора, согласно которому поступившие средства депонируются или замораживаются до момента выплаты, оговорённого в этом договоре. Замороженные средства не могут использоваться в расходных операциях, что и создаёт дополнительные гарантии как для покупателя жилья, так и для его продавца.
Данный тип договора наиболее часто используется именно при операциях с недвижимостью, но также его успешно применяют во всём мире во время любых торговых сделок.
У таких договоров отмечается целый ряд преимуществ таких, как:
- сведение любых рисков, связанных с финансами, к минимуму;
- гарантированная защита от мошенников (состояние счёта проверяется банковскими служащими);
- гарантированный успех сделки (лица, потратившиеся на оплату открытия счёта, вряд ли захотят отказаться от сделки).
Очевидные минусы — это:
- необходимость оплаты посредничества (оплата открытия в процентах от стоимости квартиры);
- необходимость дополнительного документального оформления при подписании договора с банком;
- ограниченное число компаний и банков, работающих в России со счетами такого типа — клиенту будет достаточно сложно сделать нужный выбор.
Какие банки предлагают услуги в России?
В правовой базе РФ подобные инструменты расчётов при проведении сделок появились относительно недавно, в 2014 году.
Подавляющее большинство российских банков не оказывает полноценных услуг по поддержке и обслуживанию таких счетов. Например, на официальном интернет-ресурсе крупнейшего и заслуживающего доверия Сбербанка в 2016 году невозможно обнаружить данный вид услуг. Но не исключено появление такой возможности для клиентов в ближайшее время.
Следует отметить, что при покупке квартиры или дома за рубежом, отечественному покупателю обязательно придётся столкнуться с открытием эскроу счёта в зарубежном банке, так как это распространённая практика проведения сделок в других странах. Например, в Соединённых Штатах Америки покупателю придётся иметь дело с Title Company, специализирующейся на открытии временных счетов.
Несмотря на отсутствие полноценной поддержки, счёт можно открыть и в российском банке. При этом владельцем данного учреждения может быть как юридическое, так и физическое лицо либо предприниматель.
В России можно обратиться:
Хотите продать долю ребенка в квартире? Узнайте, можно ли это сделать и как. Подробности в нашей статье.
Подробная информация о том, как заключать договор участия в долевом строительстве, есть здесь.
Как открыть счет?
Для подписания договора на руках необходимо иметь паспорт и заявление, составленное по установленной в банке форме.
Процедура включает в себя несколько важных этапов:
- Составляется и подписывается договор, в котором участвуют не две, а сразу три стороны, включая представителя банковского учреждения (доверительное лицо).
- На основании договора регистрируется и открывается счёт.
- На последнем этапе покупатель размещает на нём оговорённую сумму, а банк блокирует счёт до момента выплаты средств продавцу.
- Как только одна из сторон, подписавших договор, выполняет все обязательства, банк выплачивает другой стороне деньги и прекращает контракт.