Счета эскроу для оплаты квартиры — за и против
Приобретение квартиры сопряжено с определёнными рисками — обе стороны сделки могут испытывать недоверие друг к другу. Вполне естественно, что как продавец (собственник), так и покупатель (будущий владелец) заинтересован в дополнительных гарантиях проводимой сделки.
Не всегда речь идёт о защите от мошенников, хотя и для этого также пригодится услуга или посредничество надёжного банка. Иногда хозяин недвижимости вдруг передумал продавать квартиру, а покупатель уже занят регистрацией сделки. Или решил не расплачиваться с продавцом сам покупатель, вдруг таинственным образом исчезнув из города.
Чтобы придать сделке некую стабильность, заинтересованные в её успехе стороны могут обратиться к любому, устраивающему их банку и открыть там счёт эскроу.
Определение понятия
Счетами эскроу называют счета временного типа, деньги на которых хранятся только определённый период до момента завершения сделки и необходимости выплаты денег продавцу.
Следует отметить, что данная банковская услуга не относится к категории дешёвых.
Открытие счёта практически во всех странах мира платное, а оплата измеряется в процентном отношении к реальной стоимости объекта недвижимости. Обычно банки берут не менее 1%!При внушительной стоимости квартиры это достаточно большой взнос в пользу банковского учреждения. Но при этом и риски при дорогостоящих сделках стремятся к нулю, что устраивает обе заинтересованные стороны (продавца и покупателя).
Существует два основных вида таких счетов:
- Счета, открываемые при сделках с имуществом (при продаже домов, квартир). На счёте размещаются средства покупателя до того момента, когда у него возникнут законные права на недвижимость. После чего деньги переходят в собственность продавцу.
- Счета, обслуживающие ипотечных кредиторов. Владелец имущества через такой счёт производит выплату страховых сумм и налогов.
Обычно счета, необходимые для приобретения объекта недвижимости, открываются юристами покупателя или эскроу агентами. При открытии счёта покупатель вносит на него задаток, который он предлагает продавцу и это избавляет от необходимости передавать сумму наличными. Например, если покупатель является клиентом этого банка, ему будет проще перевести средства с личного счёта на эскроу счёт (без обналичивания средств).
А при приобретении жилья в ипотеку такие временные счета позволяют налоговой службе контролировать отчисление налогов (например, имущество может быть арестовано до момента погашения кредитором всей задолженности).
Поэтому кредиторы напрямую заинтересованы в своевременном внесении средств заёмщиками.При оформлении кредита каждый заёмщик вносит определённую сумму на временный счёт, а затем эта сумма включается в ежемесячные платежи. Накопленные средства идут на отчисление страховых взносов и налогов, а заёмщику не нужно отслеживать платежи, что тоже очень удобно.
Плюсы и минусы
Счёт открывается после подписания с банком договора, согласно которому поступившие средства депонируются или замораживаются до момента выплаты, оговорённого в этом договоре. Замороженные средства не могут использоваться в расходных операциях, что и создаёт дополнительные гарантии как для покупателя жилья, так и для его продавца.
Данный тип договора наиболее часто используется именно при операциях с недвижимостью, но также его успешно применяют во всём мире во время любых торговых сделок.
Роль агента, хранящего средства и гарантирующего их выплату, может играть не только банк, но и специальная коммерческая организация или юридическая фирма.У таких договоров отмечается целый ряд преимуществ таких, как:
- сведение любых рисков, связанных с финансами, к минимуму;
- гарантированная защита от мошенников (состояние счёта проверяется банковскими служащими);
- гарантированный успех сделки (лица, потратившиеся на оплату открытия счёта, вряд ли захотят отказаться от сделки).
Очевидные минусы — это:
- необходимость оплаты посредничества (оплата открытия в процентах от стоимости квартиры);
- необходимость дополнительного документального оформления при подписании договора с банком;
- ограниченное число компаний и банков, работающих в России со счетами такого типа — клиенту будет достаточно сложно сделать нужный выбор.
Какие банки предлагают услуги в России?
В правовой базе РФ подобные инструменты расчётов при проведении сделок появились относительно недавно, в 2014 году.
Пока они не получили должного распространения, хотя перспективы у временных эскроу счётов достаточно обнадёживающие.Подавляющее большинство российских банков не оказывает полноценных услуг по
поддержке и обслуживанию таких счетов. Например, на официальном интернет-ресурсе крупнейшего и заслуживающего доверия Сбербанка в 2016 году невозможно обнаружить данный вид услуг. Но не исключено появление такой возможности для клиентов в ближайшее время.
Следует отметить, что при покупке квартиры или дома за рубежом, отечественному покупателю обязательно придётся столкнуться с открытием эскроу счёта в зарубежном банке, так как это распространённая практика проведения сделок в других странах. Например, в Соединённых Штатах Америки покупателю придётся иметь дело с Title Company, специализирующейся на открытии временных счетов.
Несмотря на отсутствие полноценной поддержки, счёт можно открыть и в российском банке. При этом владельцем данного учреждения может быть как юридическое, так и физическое лицо либо предприниматель.
В России можно обратиться:
Некоторые программы ипотеки для матерей-одиночек выдаются на льготных условиях. Хотите продать долю ребенка в квартире? Узнайте, можно ли это сделать и как. Подробности в нашей статье.
Подробная информация о том, как заключать договор участия в долевом строительстве, есть здесь.
Как открыть счет?
Для подписания договора на руках необходимо иметь паспорт и заявление, составленное по установленной в банке форме.
Процедура включает в себя несколько важных этапов:
- Составляется и подписывается договор, в котором участвуют не две, а сразу три стороны, включая представителя банковского учреждения (доверительное лицо).
- На основании договора регистрируется и открывается счёт.
- На последнем этапе покупатель размещает на нём оговорённую сумму, а банк блокирует счёт до момента выплаты средств продавцу.
- Как только одна из сторон, подписавших договор, выполняет все обязательства, банк выплачивает другой стороне деньги и прекращает контракт.
