Что нужно знать при покупке дачи без посредников. Как не дать себя обмануть

Любая покупка недвижимости – дело ответственное. Однако приобретение дачного участка с домом имеет свои отдельные риски. И если не проверять документы, есть шансы столкнуться с мошенниками.

🏠 Как не остаться обманутым при покупке дачи

Защитить свои права при покупке дачного участка можно, если заранее предпринять несколько шагов.

Какие документы должны быть у продавца

Первый шаг – это проверка документов на недвижимость. Согласно ст. 551 Гражданского кодекса (ГК) РФ, все сделки с недвижимостью и переход права собственности на неё подлежат государственной регистрации. Это означает, что о каждом участке должна иметься запись в ЕГРН – Едином госреестре недвижимости. Следовательно, у продавца должны быть на руках как минимум следующие документы:

1. Выписка из ЕГРН. Крайне желательно, чтобы она была свежей. Наилучший вариант – это если продавец заказывает выписку прямо перед сделкой.
2. Свидетельство о праве собственности на недвижимость – если дача перешла в собственность продавца до 2016 года. Сейчас этот документ уже мало что значит, но если он остался на руках – выше вероятность, что сделка чистая. Впрочем, если продавец сам приобретал недвижимость после 2016 года, свидетельства у него не будет.
3. Правоустанавливающие документы на участок. Дача может быть куплена, может достаться в наследство, быть подаренной и т. д. Но в любом случае на руках у продавца должен быть документ, на основании которого у него возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности на наследство и т. д.
4. Правоустанавливающие документы на строения. Дело в том, что сама земля и постройки на ней – два разных объекта. Так что если на участке есть дом – должны быть и документы на него, подтверждающие или приобретение, или законное возведение и ввод в эксплуатацию (если продавец строил его сам). Иначе есть риск приобрести «самострой», который потом придётся долго и трудно узаконивать – или вообще сносить по решению суда, если узаконить самовольную постройку не получится.

Среди этих документов главный – выписка из ЕГРН. Дело в том, что у продавца на руках может быть свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, но записи в Едином госреестре при этом может и не быть: процедура регистрации в 90-х годах отличалась от современной, и не все данные были переданы в ЕГРН. В этом случае лучше отказаться от сделки или подождать, пока продавец надлежащим образом зарегистрирует своё право собственности (если вы очень заинтересованы в покупке – можете ему помочь и, например, оплатить пошлину).

Вопрос межевания

Следующая проблема – это межевание. Так называется процедура определения точных границ участка на местности. Если межевание не производилось, сделка может пройти регистрацию – но может и не пройти: формально Росреестр обязан проверять такие моменты.

Для проверки межевания тоже используется выписка из ЕГРН, а точнее – кадастровая карта, являющаяся её приложением. В документе должны быть чётко обозначены границы, и указана дата, когда происходила процедура.

Если межевание не проводилось, вам необходимо потребовать от продавца участка пройти эту процедуру. После неё данные о границах с привязкой к опорным точкам будут внесены в ЕГРН, и возможных споров с соседями по поводу границ уже не будет. Да и регистрация сделки должна пройти без проблем.

Как проверить наличие долгов

Также возможны трудности в том случае, если у продавца остались долги перед СНТ (садоводческим некоммерческим товариществом) или другим объединением дачников, перед энергоснабжающей организацией и т. п. Формально долг и продажа участка – разные вещи, одно другому не препятствует. На практике же есть риск приобрести дачу – и обнаружить, что электричество отключено, а руководство СНТ требует погасить долги.

Чтобы избежать этого, перед покупкой от продавца нужно потребовать предоставить справку от СНТ об отсутствии задолженности, а также квитанции об оплате коммунальных услуг (если договор заключался напрямую с организацией).

На что ещё стоит обратить внимание перед сделкой

Дополнительно стоит проверить:

1. Тип дома. Жилые дачные постройки могут быть предназначены для круглогодичного проживания – или же только для летнего. В последнем случае в доме может отсутствовать утепление и система отопления.
2. Состояние коммуникаций. Если к даче подведены водопровод или газ, нужно уточнить, в каком состоянии трубы. Не исключено, что сразу после покупки потребуется ремонт. Самый же худший вариант – это не стоящие на балансе коммуникации: в старых дачных посёлках до сих пор встречаются, например, трансформаторы, поставленные ещё во времена СССР и сейчас формально никому не принадлежащие. Если такой трансформатор сгорит – чинить его энергосбытовая компания может и отказаться.
3. Форма участка и наложение границ. Частая ситуация: один сосед слегка сдвинул при постройке забор, второй сдвинул немножко сильнее… и в итоге крайний участок может оказаться урезан на несколько соток – или вообще сдвинуться за пределы земель, предназначенных под застройку. Решить эту проблему поможет как раз межевание и соотнесение границ участка с опорными точками.

Форма участка влияет и на возможность его использования. В старых дачных посёлках можно наблюдать такие чудеса, как участки в 6 «соток» - но шириной в 6 и длиной в 100 м (так земли в советское время иногда нарезали под огородничество). Ни по одному действующему СНиПу (Строительным нормам и правилам) возвести что-то капитальное на таком участке нельзя.

📄 Порядок покупки дачи: пошаговая инструкция

В целом процедура покупки будет выглядеть так:

1. Встреча с продавцом, обговаривание условий сделки.
2. Проверка документов на дачу (выписка из ЕГРН, кадастровый план и т. д.).
3. Составление договора купли-продажи.
4. Регистрация сделки в Росреестре (напрямую или через МФЦ).
5. Оплата покупки. Чтобы избежать споров о моменте передачи денег, лучше воспользоваться банковской ячейкой, открыть которую продавец сможет после предъявления регистрационных документов.