Как оформить ипотеку в 2024 году. Программы государственной поддержки

Ипотека остается для многих единственным способом обзавестись своим жильем. Решиться на получение крупного долгосрочного кредита многим семьям непросто, а принятие решения осложняется тем, что ипотечный рынок регулярно меняется, и на нем появляются новые программы.

Расскажем, к чему стоит подготовиться потенциальным заемщикам: как проходит ипотечная сделка, каковы нюансы выбора банка и недвижимости, с какими подводными камнями может столкнуться заемщик, а также как можно сэкономить на оформлении ипотеки в 2024 году. Остановимся и на том, какие государственные программы льготной ипотеки будут действовать в 2024 году и стоит ли оформлять ипотечный кредит в текущем году или лучше отложить покупку.

Процедура оформления ипотеки в 2024 году

Получение ипотеки со стороны покупателя предполагает прохождение следующих шагов.

Этап 1. Выбрать банк и собрать необходимый комплект документов.

Ипотека предполагает получение крупной денежной суммы в кредит на длительный срок. Поэтому решение оформить ипотеку должно быть максимально взвешенным, чтобы она не превратилась в неподъемное бремя.

Заемщик может ориентироваться при выборе не только на надежность банка, но и выбирать кредитную организацию, с точки зрения подходящей программы кредитования, например, ипотека на вторичное жилье, на приобретение квартиры в новостройке, на покупку частного дома, ипотека под залог недвижимости, военная ипотека, рефинансирование и пр.

При выборе банка для покупки квартиры в новостройке целесообразно оформлять ипотеку у застройщика-партнера. В этом случае можно сократить количество собираемых документов. В ряде банков при крупном первоначальном взносе – более 40% – от заемщика потребуют только паспорт (но это может повлечь повышенную процентную ставку по ипотеке). Если определенный застройщик не аккредитован банком, то оформить ипотеку в этом случае становится практически невозможно.

Если заемщик решил приобрести недвижимость во вторичном рынке, то он может выбрать банк по своему усмотрению. Стоит отметить, что все обращения в банк отображаются в кредитной истории заемщика.

Требования банков к документальному сопровождению ипотеки варьируются в зависимости от кредитной организации. Но стандартный комплект сведений включает:

• паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• копия трудовой книжки, которая подтверждает соответствие требованиям банка о минимальном стаже;
• справка о полученных доходах по форме 2-НДФЛ;
• справка по форме банка, если лицо получает серую зарплату, но работодатель готов подтвердить его доходы.

Для предпринимателей и собственников бизнеса дополнительно потребуются учредительные документы, копии налоговых деклараций, копии договоров по аренде недвижимости, выписка с банковского счета с движениями по счетам. Льготные категории граждан дополнительно прилагают документы, подтверждающие их право на льготы: справку о составе семьи, выписку из домовой книги, копию трудовой книжки и пр.

Этап 2. Получить одобрение суммы ипотеки и подобрать квартиру.

На выбор подходящей квартиры после получения одобрения заемщику дается 90 дней.

По мнению банков, идеальная квартира должна соответствовать таким характеристикам:

• в ней проведено отопление, водоснабжение, электроснабжение;
• есть канализация, кухня и санузел;
• квартира соответствует планам БТИ;
• здание построено не позднее 1975 года;
• уровень износа не превышает 60%;
• на квартире нет обременений, она готова к продаже;
• в квартире один совершеннолетний собственник.

Этап 3. Произвести оценку квартиры.

Алгоритм проведения оценки недвижимости состоит из 7 шагов:

1. Нужно узнать об оценщиках, аккредитованных в банке.
2. Выбрать подходящую компанию.
3. Подготовить документы с учетом требований компании (в частности, выписку из ЕРГН, кадастровый паспорт, паспорт заемщика).
4. Определиться с датой оценки недвижимости.
5. Оплатить услуги оценщика.
6. Получить отчет об оценке недвижимости (на подготовку отчета оценщику отводится 2-4 дня).
7. Передать отчет в банк (оценщик готовит два экземпляра отчета: один передает в банк, другой остается у заемщика).

Этап 4. Внимательно изучить кредитный договор.

Когда ипотека одобрена, не стоит утрачивать бдительность, а нужно внимательно проанализировать ипотечный договор.

Основными параметрами кредитного договора являются процентная ставка и сроки погашения, но есть также и иные условия, которые нужно учесть:

1. Дополнительные услуги: квартира подлежит обязательной оценке, а документы – заверению у нотариуса. Плата за данные услуги лежит на плечах заемщика и их нельзя не учитывать.
2. Комиссионные. Ипотечный договор может предусматривать разные комиссии. Например, за обслуживание ипотеки или ведение счета.
3. Изменение условий ипотеки. Заемщику стоит заранее рассмотреть вопрос изменения ипотечных условий.
4. Досрочное погашение и его условия.
5. График платежей.
6. Величина штрафных санкций за просрочку.
7. Условия расторжения договора.
8. Форс-мажорные обстоятельства.

Этап 5. Застраховать покупку.

Стандартный комплект страхования включает в свой состав:

• страхование жизни заемщика;
• страхование объекта недвижимости;
• страхование титула или права собственности.

В залоговых кредитах (каким является ипотека) страхование предмета залога от порчи и уничтожения является обязательным, тогда как иные страховые продукты необязательны. Но отказ от комплексного страхования может привести к повышенной процентной ставке.

Страхование при ипотеке служит защитой банка и заемщика от порчи недвижимости, утраты трудоспособности, утери права собственности и пр. Если наступает страховой случай, то страховая премия выплачивается в счет погашения ипотеки.

Без страхования жизни и здоровья банк не вправе отказывать заемщику, но обычно в этом случае он поднимает процентную ставку на 0,5-1%. Банки не могут требовать оформления полиса в определенной фирме.

Этап 6. Согласовать дату проведения сделки и оформить закладную.

Закладная – это именная ценная бумага, подтверждающая передачу заемщиком квартиры в залог банку. Указанный документ подтвердит право банка на продажу квартиры при отсутствии выплат со стороны заемщика. Закладную необходимо зарегистрировать через МФЦ.

Этап 7. Заключить сделку и оформить право собственности.

Требования к заемщикам

Требования к заемщикам у многих банков варьируются. Между тем можно выделить некоторые общие требования, которым должен соответствовать заемщик:

1. Наличие российского гражданства и постоянной прописки (но, например, ВТБ и Райффайзенбанк готовы выдавать ипотеку иностранным гражданам, хотя и под повышенный процент – на 1,5-2% выше).
2. Трудоспособный возраст. Минимальный возраст заемщика для получения ипотеки обычно составляет 21-23 года (хотя банки зачастую с настороженностью относятся к заемщикам до 25 лет), максимальный – 60-65 лет (некоторые банки декларируют возможность получения кредита с завершением выплат до 70 лет).
3. Наличие определенного стажа работы. Обычно речь идет о стаже не менее 6 месяцев на текущем месте и более года общего стажа.
4. Уровень официального дохода соответствует требованиям банка (обычно необходимо, чтобы уровень дохода позволял добиться того, чтобы платежи по ипотеке не перекрывали 60% от бюджета).
5. Привлечение созаемщиков и поручителей.
6. Готовность внести первоначальный взнос в размере 15-20%.

Как увеличить шанс на одобрение

Банки скрывают алгоритмы выдачи одобрения на ипотечные кредиты, но можно выделить несколько факторов, которые будут играть в пользу заемщика и повысят его шансы на одобрение ипотеки:

1. Обратиться в банк, в котором заемщик получает официальную зарплату. Для зарплатных клиентов банки предоставляют льготные условия, а шансы на одобрение ипотеки зарплатному клиенту выше, так как его доходы прозрачны для банка. Бонусом станут не только сниженные ставки, но и ускоренное рассмотрение заявки, уменьшенный комплект документов.
2. Внимательно заполнять анкету на оформление ипотеки, не допускать ошибок и неточностей.
3. Привлечь созаемщика или поручителя. В некоторых банках привлечение второго супруга, как созаемщика, является обязательным условием.
4. Указать на дополнительные источники доходов: например, от сдачи недвижимости в аренду, репетиторства, социальные выплаты и пенсии и пр.
5. Заблаговременно проверить свою кредитную историю в БКИ. В кредитной истории заемщик сможет найти ошибки и неточности и своевременно их исправить. Например, узнать о незакрытом кредите по ошибке старого банка.
6. Заранее позаботиться о закрытии кредитных карт и иных кредитов, дождаться обновления сведений в БКИ. Высокая долговая нагрузка может препятствовать одобрению ипотеки.
7. Предоставить иное ликвидное залоговое обеспечение: например, имеющуюся в собственности недвижимость.

Уменьшают шансы на одобрение ипотечного кредита:

1. Отсутствие официального подтверждения доходов.
2. Отсутствие российского гражданства или постоянной регистрации в РФ.
3. Отсутствие официального трудоустройства по трудовой книжке: многие банки не готовы кредитовать предпринимателей или владельцев собственного бизнеса, а выдают ипотеку только наемным сотрудникам, так как они являются более предсказуемыми.
4. Наличие непогашенных кредитов.
5. Испорченная кредитная история.
6. Отсутствие накоплений для внесения первоначального взноса. Сегодня не осталось банков, которые готовы кредитовать без первого взноса. Взнос должен составлять 15-20%.

Ипотека с материнским капиталом

Материнский капитал – это одна из мер поддержки семей с двумя и более детьми. Данную помощь от государства допускается направить на определенные цели, включая погашение ипотечного кредита.

Улучшение жилищных условий – наиболее популярное направление использования материнского капитала. Размер материнского капитала в 2024 году составит 618,1 тыс. руб. на первого ребенка (если он был рожден в 2020 году или позднее) и 816,7 тыс. руб. на второго. Если родители уже получили выплату за первенца, то при рождении второго им положен не полноценный сертификат на второй капитал, а доплата в размере 198,6 тыс. руб.

За эти деньги обзавестись отдельной квартирой не получится, но можно направить средства материнского капитала:

1. На внесение первоначального взноса при оформлении ипотеки. Данный способ государственной поддержки удобен для тех семей, которые не имеют собственных накоплений для приобретения недвижимости.
2. На погашение основного долга по ипотечному кредиту.

При выборе первого варианта расходования материнского капитала стоит учитывать, что не все банки готовы рассматривать его в качестве первоначального взноса. А большинство кредитных учреждений с настороженностью относятся к клиентам без первого взноса. Также нужно понимать, что одобренная сумма ипотеки при первом взносе в 779 тыс. руб. будет достаточно ограничена. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% – это значит, что с учетом материнского капитала можно оформить кредит на максимальную сумму около 3,9 млн руб.

Для того чтобы направить материнский капитал на погашение части ипотеки, необходимо направить в банк уведомление о желании погасить часть ипотечного кредита и написать заявление-распоряжение в Пенсионном фонде. Деньги поступят из ПФР в банк в срок 1-2 месяца.

Для получения ипотеки с материнским капиталом заемщику стоит ориентироваться на такой алгоритм действий:

1. Оформить сертификат материнского капитала.
2. Принять решение о направлении использования средств сертификата.
3. Выбрать подходящий банк.
4. Собрать необходимый комплект документов и подать заявку на ипотеку.
5. Получить одобрение суммы ипотеки в банке.
6. Подобрать подходящую недвижимость.
7. Оформить обязательство у нотариуса, по которому родители обязуются выделить детям доли в приобретенной ими квартире.
8. Написать заявление в ПФР с указанием на направление расходования денег (после поступления заявления оно будет проверяться на предмет целевого расходования).
9. Выход на сделку с продавцом и подписание документов (ипотечного договора, соглашения купли-продажи). Стоит отметить, что при внесении материнского капитала в виде первого взноса придется дождаться перечисления денежных средств из Пенсионного фонда в пользу банка-кредитора. Процедура может затянуться на 3-4 месяца.
10. Заключительный этап. Регистрация сделки в Росреестре и выдача сторонам зарегистрированного договора купли-продажи.

При оформлении ипотеки под материнский капитал к стандартному списку документов (подтверждающих доход семьи, трудоустройство, документов по объекту недвижимости и пр.) необходимо приложить:

1. Уведомление об остатке средств по материнскому капиталу на счете из СФР.
2. Сертификат на материнский капитал.
3. Нотариально заверенное обязательство от родителей о выделении доли детям в приобретенном жилье.

Требования к заемщикам на получение ипотеки с материнским капиталом стандартные и не отличаются от стандартного ипотечного кредита.

www.pfrf.ru

Льготные ипотечные программы кредитования в 2024 году

Программа сельской ипотеки успешно реализуется в РФ и рассчитана на определенные категории получателей. Сельская ипотека доступна для граждан с января 2020 года. Она предоставляется на основании Постановления Правительства от 2019 года №696. Первоначально планировалось, что программа завершится 31 декабря 2022 года, но ее сделали бессрочной, согласно Постановлению Правительства РФ от 18.08.2022 №1437. Благодаря этому, получение льготного кредита станет доступнее еще большему числу граждан.

Льготная ипотека распространяется на следующие территории:

1. Города с населением до 30 тыс. р.
2. Небольшие населенные пункты.
3. Сельские поселения.
4. Аулы.
5. Кишлаки.
6. Поселки городского типа.
7. Малые поселения и межселенные местности с площадями на муниципальных уровнях.

Реализация сельской ипотеки территориально покрывает практически всю Россию, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.

Условия выдачи льготной сельской ипотеки следующие:

1. Величина годовой ставки: 0,1-3%. Минимальное значение ставки предусмотрено для заемщиков при условии выделения из регионального бюджета дополнительных жилищных субсидий: например, для малоимущих, молодого специалиста в востребованной в селе сфере, инвалида и пр. Три процента – это базовая ставка, которая предоставляется всем участникам программы.
2. Ипотеку можно оформить на срок до 25 лет и на сумму до 3 млн руб. для всех регионов за исключением Ленинградской области, ЯНАО и субъектов Дальневосточного федерального округа – для них максимальная сумма составляет 5 млн руб.
3. Величина первоначального взноса составит от 10%.
4. Заемщик не вправе продать купленную недвижимость в течение 5 лет после оформления в собственность.
5. Программой можно воспользоваться только единожды.

К сельским жителям, которые могут рассчитывать на оформление льготной ипотеки, предъявляются дополнительные требования:

1. Возраст 21-65 лет.
2. Российское гражданство.
3. Стабильный доход.
4. Регистрация в сельском поселении: постоянная или временная.
5. Ведение трудовой деятельности по месту регистрации или трудовому договору со стажем от года.
6. Занятость в с/х, соцсфере или агропромышленном комплексе.

Льготную ипотеку для покупки жилья в селе можно оформить в банке «Дом.РФ», «Сбербанке» или «Россельхозбанке».

Программа льготной ипотеки под 6%

Программа льготной ипотеки под 6% предусмотрена для семей, где с 2018 года появился ребенок. Для Дальнего Востока ставка составляет 5% годовых.

Программа рассчитана до 1 июля 2024 года. Ставка в 6% предусмотрена на весь срок ипотеки. Число детей не влияет на период льготы. Поддержка предусмотрена только для жилья, купленного на первичном рынке, или же при строительстве дома. Договор на покупку жилья должен быть заключен с 2018 года или позднее.

В числе лидеров по объему выдачи льготной ипотеки входят такие банки, как Сбербанк, ВТБ и «Дом.РФ».

Льготная дальневосточная ипотека

Одна из льготных программ – «Дальневосточная ипотека» – позволяет приобрести недвижимость на Дальнем Востоке по сниженной ставке. Программа льготной дальневосточной ипотеки предполагает кредитование по ставке 2% на период до 20 лет и на сумму в пределах 6 млн руб.

Льготная ипотека действует с декабря 2019 года по 31 декабря 2030 года.

Ранее дальневосточная ипотека действовала до 2024 года, но была продлена, согласно Постановлению Правительства РФ от 30.11.2022 №2182.

Требования к заемщикам, которые хотели бы воспользоваться программой, следующие:

1. Заемщик должен внести первоначальный взнос в размере не менее 15% от стоимости недвижимости.
2. Категории заемщиков по программе следующие: возраст 21-35 лет, гражданство РФ, супруги выступают солидарными заемщиками, а возраст обоих не выходит за пределы 35 лет; граждане в возрасте 21-35 лет, не состоящие в браке, у которых есть ребенок  до 18 лет; участники программы «Дальневосточный гектар» в возрасте 21-65 лет.
3. Дальневосточная ипотека может быть направлена на строительство жилого дома (земельный участок для строительства должен находиться в собственности одного из заемщиков, в залог можно оформить любое недвижимое имущество); на покупку квартиры по договору купли-продажи от юрлица (оно должно быть первым собственником, кроме УК); на покупку квартиры или дома в сельском поселении; на строительство дома на участке ИЖС (под залог имеющейся недвижимости).
4. К получателям кредита предъявляют дополнительные требования по их трудовой занятости: их стаж на последнем месте работы должен быть не менее 3 месяцев. Ипотека выдается ИП и владельцам бизнеса при условии безубыточной предпринимательской деятельности в течение 2 лет.
5. В залог может быть оформлена покупаемая квартира, право требования участника долевого строительства или имеющаяся недвижимость при строительстве дома на участке ИЖС.
6. Имущественное страхование рисков, связанных с повреждением имущества, является обязательным. В противном случае, заемщику устанавливают повышенную процентную ставку – 2,7%.

За оформление ипотеки по программе отвечают банк «Дом.РФ», Азиатско-Тихоокеанский банк, Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк, банк «Открытие».

Списание части ипотечного кредита для семей с тремя и более детьми

Еще в 2019 году в РФ начала реализовываться дополнительная мера поддержки многодетным семьям в виде субсидирования части ипотечного кредита на сумму 450 тыс. руб. Право на такую субсидию предоставляется в рамках 157-ФЗ «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам...», который был принят в 2019 году. Субсидия может быть направлена на полное или частичное погашение ипотеки гражданина, который выступает заемщиком или созаемщиком по кредиту в размере остатка задолженности (но не более 450 тыс. руб.).

Требования к получателям государственной поддержки следующие:

1. В семье родился третий и последующий ребенок с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года. При этом возраст старших детей не имеет значения: им может исполниться 18 лет.
2. Договор ипотечного кредита, на погашение которого предоставляется субсидия, должен быть подписан не позднее 1 июля 2024 года.
3. Кредит должен быть получен на одну из указанных целей: приобретение недвижимости у физического или юридического лица, включая объект ИЖС или земельный участок; приобретение жилья по договору участия в ДДУ (договору долевого участия) или договору по уступке права требования в ДДУ; рефинансирование действующей ипотеки.
4. Господдержка предоставляется однократно независимо от рождения детей после оформления субсидии.

Оформление субсидии на погашение ипотечного кредита предполагает предоставление следующего комплекта документов:

1. Заявление на погашение кредита.
2. Согласие на обработку персональных данных.
3. Паспорт и иные документы, удостоверяющие личность детей (паспорта или свидетельства о рождении).
4. Документы, которые подтверждают материнство.
5. СНИЛС заявителя и его детей.
6. Кредитный договор, включая первоначальный договор (если ипотека была рефинансирована).
7. Документ, подтверждающий приобретение недвижимости, ДДУ или договор об уступке права требования.

Будут ли изменения в ипотечном кредитовании

С 1 января 2023 года была отменена ипотечная госпрограмма, по которой можно было приобрети новостройку по льготной ставке. Размер ставки периодически менялся, но с 22 июня 2022 года составлял 7%.

Правительство приняло решение отменить данную программу, поскольку больше не видит необходимости в мерах поддержки первичного рынка жилья – во всяком случае, таким способом.

Стоит ли брать ипотеку в 2024 году

Если вы попадаете под одну из льготных ипотечных программ и в принципе задумываетесь об улучшении жилищных условий, то ипотеку брать стоит. Это обусловлено тем, что льготные ставки вряд ли станут меньше, а продлится ли большинство госпрограмм после 2024 г. – неизвестно. Тем более даже в имеющихся льготных программах условия периодически меняются – и не всегда в выгодную для заемщика сторону.

Если же под программы господдержки вы не попадаете, то нужно здраво взвесить свои силы. В предыдущие годы инфляция сильно ударила по кошелькам населения, и нет гарантии, что в 2024 году рост доходов граждан превысит потребительскую инфляцию, что позволило бы закрывать свои потребности и спокойно расплачиваться по обязательствам.

Хотя, если у вас есть стабильный доход, вы прочно стоите на ногах и уверены в завтрашнем дне, возможно, имеет смысл оформить ипотеку в 2024 году. Взвесьте все плюсы и минусы и просчитайте свою выгоду.