ZakonGuru
Назад

Что можно и что нельзя делать собственнику, пока квартира в ипотеке. Памятка

Опубликовано: 16.05.2022
Время на чтение: 8 мин
0
58

Когда человек покупает квартиру в ипотеку, он не является ее собственником в полной мере до тех пор, пока не выплатит кредит. Все это время жилье находится в залоге у банка, а на покупателя накладывается ряд ограничений по распоряжению имуществом. Расскажу, что можно делать, а что – нельзя, пока квартира в ипотеке.

❌ Что нельзя делать собственнику, пока квартира в ипотеке

Продавать. Ипотечная квартира находится под обременением, и банк сначала должен одобрить сделку и кандидатуру нового покупателя.
Оформлять договор дарения. На это нужно согласие банка, поскольку после дарения к новому собственнику так же переходят кредитные обязательства.
Проводить перепланировку. Запрещено без согласия банка, поскольку перепланировка может ухудшить характеристики квартиры или снизить ее стоимость.
Сдавать в аренду, если требуется согласие банка. Внимательно читайте кредитный договор, если планируете арендой закрыть ипотеку.

Скачать памятку

Продавать

Суть. Пока ипотека не выплачена, в документах Росреестра будет указано, что квартира находится под обременением. Соответственно, сделку и нового собственника должен одобрить банк, без этого Росреестр просто не зарегистрирует документы. Это же вытекает из ст. 346 Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Теоретически единственным исключением из этого правила может быть включенное в кредитный договор условие о том, что банку нет необходимости давать согласие на заключение договора купли-продажи. Но на практике это невозможно – ни один банк никогда не согласится на такое условие. Надо понимать, что новый собственник для банка – это потенциальный риск, поэтому его кандидатуру будут изучать особенно тщательно.

Оформлять договор дарения

Суть. Здесь опять та же ситуация, что и с продажей. Банк должен одобрить сделку и нового владельца. Особенно, если квартира дарится целиком – в этом случае новый владелец так же становится новым заемщиком, к которому переходят все кредитные обязательства.

Проводить перепланировку

Суть. Пока квартира находится в залоге, банк волнует ее состояние – ведь если по каким-то причинам заемщик больше не сможет обслуживать ипотеку, банк должен будет пустить недвижимость с торгов. И чем больше за нее можно будет выручить, тем лучше.

Соответственно, как-либо ухудшать имущество или уменьшать его стоимость – запрещено (абз. 3 п. 1 ст. 29 ФЗ №102-ФЗ). А перепланировка может сильно повлиять на технические характеристики квартиры и, как следствие, на ее стоимость. Поэтому на перепланировку нужно получить согласие банка. И в некоторых случаях согласия он может не дать – к примеру, если человек хочет объединить кухню с гостиной, и в результате вместо полноценной «двушки» получится модная нынче «евродвушка» – однокомнатная квартира с большой кухней.

Сдавать в аренду, если требуется согласие банка

Суть. Если ипотечное жилье – не единственное, то многие решают сдавать квартиру, чтобы арендными деньгами закрывать заем. Идея неплохая – и само по себе законом это не запрещено, но только в том случае, если в договоре с банком не прописано иное.

А в кредитном договоре может стоять пункт о том, что заемщик имеет право передавать имущество в пользование третьих лиц только по согласованию с банком. Поэтому если вы изначально планируете погашать ипотеку за счет арендной платы, то как минимум внимательно прочитайте кредитный договор перед подписанием. В противном случае, в дальнейшем банк может применить к вам санкции – вплоть до требования досрочного погашения ипотечных обязательств.

Вы уже выплатили ипотеку?
ДаНетНе брал(а) и не собираюсь

✅ Что можно делать собственнику, пока квартира в ипотеке

Проводить ремонт. Можно делать все, что не ухудшает стоимость имущества.
Оформлять завещание. При этом к наследнику перейдет долг по ипотеке, если на момент исполнения завещания еще не будет выплачен.
Регистрировать других людей, если не нужно согласия банка. Можно свободно регистрировать ближайших родственников, остальных – согласно условиям договора с банком.

Скачать памятку

Проводить ремонт

Суть. Делать ремонт не просто можно, но и нужно (ст. 30 ФЗ №102-ФЗ). Дизайнерская фантазия может разгуляться как хочет, главное – чтобы никакие действия не снижали стоимости имущества. Правда, если ипотеку вам выплачивать еще долго, то подумайте, уместно ли вкладывать средства в излишне дорогостоящий ремонт. Ведь квартира все еще будет находиться в залоге у банка. К тому же, если вы решите продать жилье, не закрыв кредит, и даже заручитесь согласием банка, то не факт, что вам удастся найти подходящего покупателя, ведь стоимость дорогого ремонта неизбежно будет закладываться в общую цену квартиры.

Оформлять завещание

Суть. Квартиру можно завещать даже тогда, когда ипотека еще не выплачена (ст. 37 ФЗ №102-ФЗ). При этом заемщик не только может, но и не должен ставить банк в известность – у нас в стране действует тайна завещания.

Но при этом наследники, помимо имущества, также приобретут долг по ипотеке, если на момент исполнения завещания та еще не будет выплачена.

Регистрировать других людей, если не нужно согласия банка

Суть. Можно спокойно регистрировать в ипотечной квартире ближайших родственников – супруга, родителей, детей. На это согласия банка не требуется.

Но вот если заемщик захочет зарегистрировать в квартире посторонних людей – друзей, к примеру, или жильцов, – то с банком это согласовывать придется, но при условии, что соответствующий пункт прописан в кредитном договоре.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку. Ограничения, согласование с банком, санкции с его стороны
Читать
Раздел ипотеки, взятой до брака. Кому при разводе достанется квартира, если супруг помогал выплачивать долг
Подробнее
Чем отличается поручитель от созаемщика. Ответственность, обязанности, права
Смотреть

❓ Часто задаваемые вопросы

Ипотечная квартира – это собственность банка?

— Нет. Она находится в залоге у банка.

Какое жилье нельзя купить в ипотеку?

— В аварийном доме, с незаконной перепланировкой, если на квартире арест и т. п.

Хочу поменять ипотечную квартиру на другую – тоже находящуюся в ипотеке. Так можно?

— Можно не поменять, а продать одну и купить другую, но только при согласии банка.

Что такое сельская ипотека?

— Это льготная ипотечная программа для тех, кто хочет купить или построить дом в сельской местности.

,
Поделиться
Похожие записи
Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 302-93-91
Adblock
detector