Квартира с материнским капиталом: может ли банк забрать её за долги

– Мы взяли ипотеку и в качестве первоначального взноса использовали материнский капитал. Несколько лет все было нормально, но сейчас понимаем, что не справляемся, появились просрочки. Может ли банк выселить нас и забрать квартиру, учитывая, что в нее вложен материнский капитал?

– Действительно, бытует мнение, что если в квартиру вложен материнский капитал, то это надежная защита от возможных претензий банка в дальнейшем. Якобы семью в любом случае не выселят из такого жилья, поскольку там должны быть выделены доли детям. А детей на улицу никто не выгонит. Скажу сразу – это заблуждение.

🏦 Может ли банк за долги забрать квартиру с маткапиталом

Если речь идёт об ипотечном жилье, материнский капитал не влияет на взыскание за долги.

Если люди принимают решение вложить средства материнского капитала в покупку жилья, то тут возможны два варианта:

1. Первый – у людей уже есть какая-то сумма денег, и материнский капитал они используют в качестве недостающей части, фактически сразу же закрывая ипотеку.
2. Второй – когда материнский капитал используют в качестве первого взноса или для закрытия всего лишь части задолженности.

При втором варианте как раз и возникает ситуация, когда материнский капитал перечислен в счет ипотеки, но кредит не закрыт, платить его предстоит, возможно, еще несколько лет. А, как известно, несмотря на то, что ипотечная квартира сразу же оформляется в собственность заемщика, он не может полноценно распоряжаться ею до закрытия кредита. Поскольку ипотечная квартира одновременно находится под обременением – в залоге у банка, и это обременение будет снято только после выполнения заемщиком своих долговых обязательств.

Но у покупки жилья с использованием материнского капитала есть нюанс – родители обязаны выделить детям доли в таком жилье. Если этого не сделать, то невыделение детских долей считается грубейшим нарушением, и впоследствии у родителей возникнут проблемы как с органами опеки, так и при любых манипуляциях с квартирой – например, продажей.

Как же быть с детскими долями, если банк хочет забрать ипотечную квартиру за долги?

Выделение детских долей в квартире с маткапиталом

Ошибочно полагать, что детские доли выделяются после того, как СФР перечислил материнский капитал в банк. На самом деле права детей на доли возникают только после снятия банком обременения с квартиры. Пока ипотека не выплачена, детских долей в квартире нет и препятствий для взыскания квартиры банком тоже нет.

Если банк хочет взыскать квартиру в счет неуплаты ипотечного займа, то процедура будет выглядеть так же, как при взыскании любого другого жилья. Поскольку обязательство по выделению детских долей по закону еще просто не возникло. Соответственно, никаких претензий по этому поводу у Социального фонда России возникнуть не может.

Как быть со средствами материнского капитала, если банк все-таки взыскал квартиру

Деньги были потрачены на жилье для детей, а жилья теперь нет. Этот вопрос законом не урегулирован. Были случаи, когда СФР взыскивал с заемщика средства материнского капитала в пределах суммы, которая осталась у него после реализации банком ипотечной квартиры. Но такие случаи единичны.

По общему правилу по сделке купли-продажи недвижимости возврат средств материнского капитала в СФР не предусмотрен. Обычно возврат возможен, только если суд признает сделку купли-продажи недействительной или фиктивной, но здесь налицо уже мошеннические схемы.

👶 Может ли вмешаться опека

Если банк будет взыскивать за долги квартиру с материнским капиталом, органы опеки заемщику не помогут. Права детей на доли возникают только после закрытия ипотеки – и никак иначе.

А поскольку ипотека не погашена, то и детских долей в квартире нет, в этом плане права несовершеннолетних не нарушаются. Значит, и препятствовать взысканию органы опеки не будут, и их согласия банку не требуется.

✨ Заключение

Подвожу итог:

1. При покупке квартиры с материнским капиталом обязательство выделить в квартире доли детям возникает только после полного погашения обязательств перед банком – выплаты ипотеки.
2. До выплаты ипотеки у детей не возникает право на доли. Поэтому банк может забрать квартиру за неуплату и выставить ее на торги так же, как любое другое жилье.
3. Опека в этом случае так же ничего не сможет сделать – и ее согласия для взыскания банком ипотечной квартиры не требуется.

Как выделить детям доли в квартире с маткапиталом

Доли выделяют после полного погашения ипотеки и снятия обременения. Оформляют соглашение о выделении долей или договор дарения, заверяют у нотариуса и регистрируют в Росреестре.

Размер долей родители определяют сами, но он не должен быть меньше доли, приходящейся на средства маткапитала. За невыделение долей сделку могут признать недействительной.

Можно ли продать квартиру, купленную с маткапиталом

До погашения ипотеки продать квартиру можно только с согласия банка-залогодержателя. После снятия обременения и выделения долей детям для продажи нужно согласие органа опеки.

Опека разрешает сделку, если детям предоставляют равноценное или лучшее жильё, иначе Росреестр сделку не зарегистрирует.

Что будет, если не выделить доли детям

Нарушение грозит проверкой прокуратуры и органов опеки: сделку могут оспорить, а родителей — привлечь к ответственности. Без выделенных долей нельзя законно распоряжаться квартирой.