Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку. Ограничения, согласование с банком, санкции с его стороны
Зачастую ипотека оказывается не единственным жильем. В таком случае логичным кажется вариант сдать ипотечную квартиру – нагрузка на бюджет значительно меньше. А может, кредит погасить получится быстрее, если пустить на закрытие ипотеки и свои, и арендные деньги. Но до выплаты займа квартира находится в залоге у банка. Можно ли сдать ипотечную жилплощадь без согласия банка – и какие санкции могут быть применены к нарушителю?
💁♀️ Особенности сдачи ипотечной квартиры в аренду
Рассмотрим основные нюансы сдачи такого жилья.
Можно ли в принципе сдавать
Собственником квартиры сразу после покупки становится заемщик, а не банк. Соответственно, полноправный владелец недвижимости имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению – в том числе сдавать в аренду.
Однако суть ипотеки такова, что до конца выплат квартира находится под обременением – в залоге у банка, выступая гарантией того, что заемщик вернет кредит. В противном случае, банк имеет право изъять жилье за неуплату ипотеки и реализовать на торгах. Обременение снимается только после полного погашения ипотеки, поэтому банк тоже может влиять на судьбу квартиры.
Соответственно, многие кредитные организации составляют ипотечный договор так, что в нем прописан прямой запрет на сдачу ипотечного жилья в аренду – или тотальный запрет без исключений, или запрет на сдачу без согласования с банком. Во втором случае банк может выставлять свои условия, на которых разрешит сдать квартиру (например, заключить арендный договор на срок не более года и т. п.).
И, подписывая договор, заемщик соглашается со всеми его условиями.
Нужно ли уведомлять банк, если прямого запрета нет
Банк может и не указывать ограничений по аренде в кредитном договоре. Однако, даже если прямого запрета нет, рекомендуется все-таки уведомить банк о намерении сдать квартиру в аренду и заручиться его согласием. Как говорится, во избежание.
В таком случае в арендном договоре стоит обязательно прописать, что квартира находится в залоге у банка.
Обратите внимание, что если в кредитном договоре нет прямого запрета или указания на необходимость согласования, то уведомление банка – это рекомендация. То есть право заемщика, а не обязанность. В любом случае по закону при аренде должен быть заключен соответствующий договор между арендатором и арендодателем.
Причины, по которым банки вводят запреты
С одной стороны, такой запрет может показаться странным. Ведь арендная плата – это дополнительный доход заемщика, который гарантирует, что ежемесячные платежи будут вноситься без просрочек.
С другой стороны, вряд ли стоит ожидать, что арендатор будет относиться к чужому жилью так же аккуратно, как к своему собственному. Он может устроить пожар или потоп, что-то разрушить в квартире, а ведь она находится в залоге у банка. И, конечно, банк заинтересован в ее сохранении, чтобы в случае вынужденной продажи она не упала в цене из-за потери качества.
Сейчас все больше банков устанавливают не глухой запрет на аренду, а требуют согласовывать этот вопрос с ними. Чем лучше кредитная история заемщика, тем больше шансов, что банк даст добро на сдачу квартиры. Поэтому важно вносить платежи по графику и не допускать просрочек.
Поскольку при оформлении ипотеки банки требуют застраховать жилье, то при аренде страховщики вправе повысить взнос (обычно не более, чем на 20-30%).
Как банк может узнать, что квартира сдается без согласия
Вариантов несколько. Банк имеет право в любой момент прийти и проверить находящуюся в залоге квартиру. Но на практике подобное почти не происходит.
Если у заемщика, сдающего жилплощадь без согласия, открыта карта в том же банке, где оформлена ипотека, то жильцы могут перечислять плату на карту, в назначении платежа указав нечто типа «за квартиру» или «за аренду». Конечно, увидев подобное несколько раз, банк проведет проверку.
Иногда бывают случаи, когда на заемщика просто «стучат» недовольные чем-то соседи или арендаторы, с которыми произошел конфликт.
⛔ Ответственность для заемщика за сдачу квартиры без разрешения
Если заемщик сдал квартиру без разрешения, а условия ипотеки требовали иного, значит, он нарушил договор с банком. В этом случае у банка есть несколько вариантов воздействия на должника:
- Устное предупреждение. Практикуется, если в остальном претензий к заемщику нет. После предупреждения аренду следует прекратить, иначе последуют более серьезные санкции.
- Штраф за нарушение условий ипотечного договора. Это отразится в кредитной истории.
- Расторжение ипотечного договора с требованием досрочного погашения. Самый неблагоприятный вариант, на практике используется крайне редко. Если заемщик не сможет досрочно погасить долг, квартира будет реализована на торгах. Риск такого развития событий минимален, но он есть – банк имеет на это право, поэтому взвешивайте «за» и «против».
✨ Заключение
Подвожу итог:
- Если в кредитном договоре прописан запрет на аренду или же необходимость согласования аренды с банком, попытки сдать квартиру «втихаря» являются прямым нарушением договора.
- Если в кредитном договоре нет никаких особых условий касательно аренды, то сдавать квартиру можно. При этом рекомендуется все-таки предупредить об этом банк.
- За сдачу ипотечной квартиры без согласия банка предусмотрены санкции – от устного предупреждения до требования досрочного погашения ипотеки.
