Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду: согласие банка, риски

Квартира в залоге остаётся вашей собственностью, но распоряжаться ею вы можете с оглядкой на банк. Ответ зависит от того, что записано в ваших документах по кредиту и на каких условиях вы пускаете жильцов.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке без разрешения банка

Для ипотечной квартиры действует специальная норма — ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По ней залогодатель, то есть заёмщик, вправе сдавать заложенное жильё без согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке. Условий два (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке):

• срок, на который квартира передаётся в пользование, не превышает срока кредита;
• квартира используется по назначению, то есть для проживания.

Сдача квартиры не снимает с вас обязанностей перед банком: платить, страховать и беречь жильё по-прежнему должны вы, если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п. 4 ст. 40 Закона об ипотеке).

Когда согласие банка всё-таки нужно

Если на квартиру выдана закладная, сдать её на срок дольше кредита или не по назначению можно, только когда такое право заёмщика записано в самой закладной (п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).

Правила «в этом банке можно, а в том нельзя» в законе нет: Сбербанк, ДОМ.РФ и любой другой кредитор руководствуются условиями, подписанными с вами. Отдельно читайте про условия банка по ипотеке, на которые заёмщик не обязан соглашаться.

Где смотреть запрет на сдачу ипотечной квартиры

Проверьте три документа:

1. Кредитный договор. Раздел об обязанностях заёмщика: ищите слова «аренда», «найм», «передача в пользование третьим лицам», «без предварительного письменного согласия кредитора».
2. Договор об ипотеке или раздел о залоге в договоре купли-продажи.
3. Закладная, если она оформлялась.

Нашли условие о согласовании — подайте в банк заявление в свободной форме: адрес квартиры, номер кредитного договора, на какой срок и кому сдаёте. Попросите письменный ответ; срок для него законом не установлен.

Банк отказал или молчит — сдавать нельзя: иначе он вправе потребовать вернуть кредит досрочно. Спросите, на каких условиях он согласится (короткий срок найма, расширенная страховка), или рассмотрите рефинансирование в банке, договор которого такого условия не содержит.

Как оформить сдачу: договор, срок, регистрация

1. Заключите договор найма в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Впишите в него, что квартира находится в залоге у банка.
2. Выберите срок. Договор найма заключается не более чем на пять лет; если срок не указан, он считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Для ипотечной квартиры срок не должен выходить за срок кредита.
3. Определитесь с регистрацией. Договор на срок меньше года регистрировать не нужно. При сроке от года обременение квартиры наймом регистрируют в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ), и запись о нём появляется в выписке из ЕГРН.
4. Проверьте страховку. Если договор об ипотеке не говорит иного, заёмщик обязан за свой счёт страховать квартиру в полной стоимости от утраты и повреждения (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке). Спросите страховщика, как сдача влияет на условия полиса: законом это не определено.

Если квартиру снимает организация для своих сотрудников, жить в ней всё равно могут только граждане (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Арендную плату удобно направлять на досрочные платежи: выгода зависит от того, аннуитетная или дифференцированная у вас схема погашения.

Как банк узнаёт о сдаче и вправе ли проверять квартиру

Банк узнаёт о жильцах обычными путями: при выезде на проверку залога, из выписки ЕГРН, если наём зарегистрирован, от страховой компании, по жалобам соседей или по переводам от жильцов на ваш счёт в том же банке.

Банк вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания квартиры, в том числе когда она передана другим людям. Проверка не должна создавать вам неоправданных помех (ст. 34 Закона об ипотеке). Отказывать без причины нельзя: необоснованный отказ в проверке — самостоятельное основание потребовать досрочного возврата кредита (ст. 35 Закона об ипотеке).

Что грозит за сдачу без согласия банка

Если согласие требовалось, а вы его не получили, применяются правила о досрочном исполнении обязательства (абз. 3 п. 3 ст. 346 ГК РФ). Последствия такие:

• Требование досрочно погасить кредит. Банк вправе заявить его, если иное не предусмотрено договором (подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ).
• Взыскание на квартиру. Оно возможно, только если требование о досрочном возврате не выполнено (п. 2 ст. 351 ГК РФ; п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке). В этом случае неважно, что ежемесячные платежи вы вносили вовремя.
• Штраф. Законом он не установлен. Банк может начислить его, только если штраф за такое нарушение записан в вашем договоре.

То же требование банк вправе предъявить, если жильцы грубо нарушают правила пользования квартирой и создают угрозу её утраты или повреждения, а также если квартира осталась без страховки (ст. 35 Закона об ипотеке).

Когда банк не сможет забрать квартиру

Суд не обратит взыскание на квартиру, если нарушение крайне незначительно. Так считается, пока одновременно соблюдаются два условия: долг меньше 5% стоимости квартиры и просрочка меньше трёх месяцев (п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке). Если банк законно потребовал вернуть весь кредит досрочно и вы этого не сделали, рассчитывать на эту защиту рискованно.

Что будет с жильцами, если банк взыщет квартиру

Права найма, которые заёмщик предоставил без согласия банка после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в силу решения суда об обращении взыскания (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке). Жильцам придётся съехать, даже если срок договора не истёк. При внесудебном взыскании права прекращаются позже — после продажи квартиры с торгов или регистрации права банка на неё.

Военная ипотека и поручитель

Военная ипотека. Общие правила ст. 40 Закона об ипотеке действуют и здесь, но залогодержателей два: квартира в залоге у банка и у государства в лице органа, который обеспечивает работу накопительно-ипотечной системы (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке). Условия ищите в обоих договорах — кредитном и целевого жилищного займа, а согласие и разъяснения запрашивайте и в банке, и в учреждении, выдавшем заём. Отдельный вопрос — что происходит с жильём по военной ипотеке при разводе.

Поручитель. Закон связывает сдачу квартиры с согласием залогодержателя (ст. 40 Закона об ипотеке). Поручитель им не является, и его разрешения закон не требует. Проверьте только договор поручительства: в нём могут быть свои условия.

Налоги с аренды ипотечной квартиры

Залог на налоги не влияет. Ставка НДФЛ — 13%, пока все ваши доходы за год (зарплата плюс аренда) не превысили 2,4 млн рублей; с превышения до 5 млн рублей — 15%, дальше ставки выше (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Если сдаёте гражданину, отчитываетесь сами:

• декларацию подаёте не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ);
• налог платите не позднее 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Второй вариант — зарегистрироваться самозанятым и платить налог на профессиональный доход: 4%, если жилец — гражданин, и 6%, если наниматель — организация или ИП (ст. 10 Закона № 422-ФЗ). Декларацию подавать не нужно (ст. 13 Закона № 422-ФЗ). Режим доступен, пока доход за календарный год не превысил 2,4 млн рублей (п. 8 ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ).