Раздел ипотеки, взятой до брака. Кому при разводе достанется квартира, если супруг помогал выплачивать долг

– Ещё до свадьбы я заключила договор ипотеки и купила квартиру. После заключения брака муж участвовал в выплатах, помогал гасить долг перед банком. Сейчас у нас отношения испортились, мы на грани развода – и кому в итоге достанется квартира?

– По общему правилу такая квартира совместно нажитым имуществом не является. Однако муж при разделе имущества вправе требовать возмещения понесённых им расходов.

🏠 Купленная до брака в ипотеку квартира – совместно нажитое имущество или нет

Вначале – коротко о режиме имущества каждого из супругов в браке:

1. Если брачный договор не заключался (а в нём супруги вправе прописать всё что угодно, не выходящее за рамки закона – ст. 42 Семейного кодекса (СК) РФ), то имущество супругов является их совместной собственностью (ч. 1 ст. 33 СК РФ).
2. Всё нажитое в период брака считается совместной собственностью (ч. 1 ст. 34 СК РФ).
3. То, что было нажито до брака либо получено по безвозмездным сделкам (дарение, наследование и т. д.) – личное имущество каждого из супругов (ч. 1 ст. 36 СК РФ).

При этом в отношении недвижимости действуют правила:

1. Согласно ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса (ГК) РФ, право собственности на недвижимость возникает в момент, когда была осуществлена государственная регистрация.
2. По смыслу самого договора ипотеки при покупке квартиры в ипотеку право собственности на неё возникает в момент регистрации договора купли-продажи – вне зависимости от того, погашен ли кредит банка. Банк не является собственником квартиры – он получает лишь право залога (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Это означает лишь то, что банк в случае, если имеется просрочка по кредиту, вправе истребовать эти деньги из стоимости квартиры, продав её с торгов, забрав себе причитающуюся часть – и вернув остаток собственнику. Забрать квартиру себе целиком банк не имеет права.

Получается в итоге следующая картина:

1. Сама по себе квартира, приобретённая до брака в ипотеку, совместно нажитой собственностью не является. Она принадлежит тому из супругов, кто заключал договор купли-продажи с предыдущим собственником (прежним владельцем на рынке «вторичного» жилья, застройщиком – если квартира приобреталась в строящейся многоэтажке и т. д.).
2. Однако если второй супруг участвовал в платежах по кредиту, на который была куплена квартира – он имеет как минимум право на возмещение своих расходов по ипотечным платежам (ч. 1, 2 ст. 34 СК РФ).

Одним словом: какие бы кредитные договоры ни заключал любой из супругов до брака (хоть ипотеку, хоть лизинг, хоть потребительский кредит в МФО (микрофинансовой организации) – это сугубо его личные проблемы. Но если на погашение долгов были направлены общие семейные средства – это становится при разделе имущества уже общей проблемой.

❗ Последствия – если ипотека выплачивалась в браке, имеет ли второй супруг право истребовать половину уплаченных кредитных взносов

Ну а теперь о последствиях покупки квартиры в ипотеку, когда второй супруг активно участвовал в погашении кредитных платежей по договору.

Ситуация складывается таким образом:

1. Претендовать на жилплощадь в купленной в ипотеку квартире после раздела имущества второй супруг не вправе. Поскольку это жилое недвижимое имущество приобреталось до брака – то и считаться оно будет собственностью лишь того супруга, который заключал договор купли-продажи.
2. Но при этом второй супруг, активно участвовавший в погашении кредитных платежей, имеет право на возмещение понесённых расходов. При этом, если не был заключён брачный договор, то считается, что такие платежи делятся поровну – исходя из нормы закона о равном разделе совместно нажитого имущества.
3. Любые сделки, совершённые одним супругом, по умолчанию считаются совершёнными обоими – то есть согласие второго предполагается по умолчанию (ч. 2 ст. 35 СК РФ).

Но что конкретно происходит при разделе ипотечных квартир? Из норм закона выходит следующее:

1. Ипотечная квартира является собственностью того из супругов, кто заключал договор до брака. Делиться по закону она не может.
2. Но если платежи были существенными, супруги имеют право при разделе имущества вместо выплат конкретных сумм заменить их выделением долей в праве собственности на квартиру (ст. 421 ГК РФ, описывающая свободу договора).

Оспаривание раздела жилья

Может ли супруг оспаривать раздел приобретённой в ипотеку, заключённую до брака, квартиры? Да. Но лишь при следующих условиях:

1. Квартира приобреталась именно до брака. Здесь неважно, кто именно потом оплачивал кредитные платежи – нужно, чтобы сам договор купли-продажи (а не залога недвижимости) был заключён раньше, чем произошла регистрация брака.
2. Супруг серьёзно участвовал в оплате долга за квартиру. То есть как минимум уплатил не меньше половины её стоимости по договору ипотеки. Тогда в суде он может потребовать выделить ему долю в недвижимом имуществе семьи. Впрочем, это не даёт ему однозначного права на выдел доли: второй супруг может просто деньгами возместить понесённые расходы либо выделить его долю за счёт другого имущества. Итог будет зависеть либо от соглашения о разделе имущества, либо от решения судьи, основанного на том, какие именно расходы понёс каждый из супругов, и как конкретно в судебном заседании он смог их подтвердить.

✨ Заключение

Таким образом, ситуация с приобретённой в ипотеку квартирой в браке выглядит так:

1. Если второй супруг вообще не участвовал в расходах по оплате по договору займа – то никаких прав на квартиру он не имеет.
2. Если второй супруг платил из своих средств за ипотеку, он имеет право как минимум на их возмещение.
3. Сама по себе квартира не делится – но, если супруг активно участвовал в её оплате, то проще выделить ему долю, чем возмещать все осуществлённые платежи.
4. Выделение доли – это добровольный шаг.